Министерство образования
и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное
Образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ»
Юридический факультет
Кафедра гражданского права и процесса
Курсовая работа
По дисциплине «Гражданское право
(2 часть)»
Договор купли-продажи недвижимости
по Российскому
законодательству
ОГУ 030900.62.5013.012 ОО
Руководитель работы
канд. пед. наук, доцент
___________________ Геворкян Т.В.
«___» ________________ 2013г.
Исполнитель
Студентка группы 3-11 Юр(б)УП
______________ Желтова В.В.
«___» _________________ 2013г.
Оренбург,2013
Содержание
Введение…………………………………………………………………………...4
1 Понятие и элементы договора
купли-продажи недвижимости……………...6
1.1 Предмет, существенные условия,
признаки договора купли-продажи недвижимости
……………………………………………………………………..6
1.2 Форма и порядок заключения
договора…………………………………....11
2 Содержание договора
купли-продажи недвижимости…………………...…14
2.1Права и обязанности сторон по договору
купли-продажи недвижимости……………………………………………………………………14
2.2Исполнение
и прекращение договора продажи недвижимости
……………………………………………………………….……………………21
Заключение………………………………………………………………….……27
Список использованных источников…………………………………………...30
Введение
При любом общественном устройстве
особое место в системе общественных отношений
занимает недвижимое имущество, так как
с его функционированием связаны жизнь
и деятельность людей во всех сферах бизнеса,
управления и организации. Именно недвижимость
формирует центральное звено всей системы
рыночных отношений. Объекты недвижимости
– не только важнейший товар, удовлетворяющий
разнообразные личные потребности людей,
но одновременно и капитал в вещной форме,
приносящий доход.
Основным видом сделок с недвижимостью
является купля-продажа. Правовое регулирование
договора купли-продажи недвижимости
имеет в настоящее время определенные
пробелы. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью
достаточно исследованы в юридической
литературе, в реальных гражданско-правовых
отношениях теоретические основы, раскрываемые
исследователями, нередко имеют расхождения
с юридической практикой. Купля-продажа
недвижимости имеет свою специфику, которая
раскрывается по большей степени не в
теории и (или) законодательстве, а на примерах
материалов практики, которых на наш взгляд,
недостаточно
Актуальность избранной
темы объясняется, прежде всего, тем, что
договор купли-продажи недвижимости в
последние несколько лет в нашей стране
в связи с ростом количества и качества
предпринимательства приобретает все
большее значение. Этот вопрос исследуется
не только учеными - юристами, но и специалистами
в других областях. Недвижимое имущество
играет особую роль в экономической и
социально-культурной жизни любого общества,
выступая в качестве важнейшего экономического
ресурса и играя роль той пространственной
среды, в которой осуществляется любая
человеческая деятельность.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся
в процессе купли - продажи недвижимости.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие
договор продажи недвижимости, труды российских
ученых в этой области, а также существующая
договорная и правоприменительная практика.
Целью курсовой работы
является рассмотрение особенностей договора
купли-продажи недвижимости по современному
российскому законодательству. Данная
цель включает в себя следующие задачи:
-раскрыть сущность
и понятие договора купли-продажи
недвижимости;
-описать элементы
договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть содержание
договора купли-продажи недвижимости;
- изучить правоприменительную
практику.
1Понятие и элементы
договора купли-продажи недвижимости
1.1 Предмет, существенные условия, признаки
договора купли-продажи недвижимости
Под договором продажи недвижимости понимается
соглашение, по которому одна сторона
(продавец) обязуется передать в собственность
другой стороне (покупателю) определенное
договором недвижимое имущество, а покупатель
в свою очередь обязан заплатить за это
недвижимое имущество согласованную сторонами
плату. Договор продажи недвижимости является
консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Цель договора состоит в
перенесении права собственности на вещь, служащую товаром,
на покупателя. По общему правилу право
собственности у приобретателя вещи по
договору возникает с момента ее передачи,
если иное не предусмотрено законом или
договором1).
Как и в любом договоре купли-продажи,
предметом данного договора может быть
лишь та недвижимость, которая обладает
признаками оборотоспособности (ст. 129
ГК). Так, в соответствии с действующим
законодательством среди природных ресурсов
оборотоспособностью обладают лишь некоторые
виды земельных участков.
Существенными условиями
договора являются предмет и цена.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом
договора купли-продажи недвижимости
может быть любое недвижимое имущество,
указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты. По правилам о договоре
продажи недвижимости должны отчуждаться
и вновь построенные (созданные) воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты после надлежащей
государственной регистрации права собственности
на них, ибо только в силу этого они могут
приобрести статус недвижимого имущества
как объекта права собственности.
По правилам о договоре продажи
недвижимости также осуществляется продажа
незавершенного строительством объекта. По мнению Е. Суханова,
такой объект считается недвижимостью
лишь при консервации строительства. К этой
точке зрения присоединяется О. Козырь,
отмечая, что законодательство предусматривает
государственную регистрацию объектов «незавершенки», то есть
придание им статуса недвижимости, лишь
в определенных случаях2).
Так, согласно ст. ст. 130, 219 ГК
РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля
1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" права на объект незавершенного
строительства как недвижимое имущество
должны быть зарегистрированы в установленном
порядке и возникают с момента регистрации.
Соответственно сделки с объектами незавершенного
строительства до момента государственной
регистрации недействительны3).
Данный вывод сделан в п. 21 Обзора
практики разрешения споров по договору
строительного подряда. В качестве примера
можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского
округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9),
из которого следует, что договор простого
товарищества является незаключенным,
поскольку не зарегистрировано право
собственности на внесенный в качестве
вклада в совместную деятельность объект
незавершенного строительства.
Помимо предмета в
договоре купли-продажи недвижимости
обязательно должна быть предусмотрена
цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного
договора является его существенным условием
(п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение
договора, в котором не определена цена,
должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой
при сравнимых обстоятельствах за аналогичные
товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению
к договорам продажи недвижимости. Здесь
будет действовать иное правило: при отсутствии
в договоре согласованного сторонами
в письменной форме условия о цене недвижимости,
договор о ее продаже признается незаключенным.
Обязательное включение условия о цене
имущества в договор обусловлено, как
правило, значительной стоимостью продаваемого
имущества, а также необходимостью уплаты
налога с продажи данного имущества, размеры
которого определяются, исходя из продажной
цены имущества. В случаях, если недвижимое
имущество находится в государственной
или муниципальной собственности, его
цена может определяться на основании
нормативных правовых актов Российской
Федерации и ее субъектов.
Так же рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в
соответствии с Федеральным законом об
оценочной деятельности (ст. 66 Земельного
кодекса)4).
Синайский В. И. отмечает,
«что цена в купле-продаже непременно
должна выражаться в деньгах. Цена эта
должна быть, далее, определимой. Не будет,
поэтому, купли-продажи, если нельзя определить,
какую сумму вправе требовать продавец
от покупщика. Равным образом, цена должна
быть истинной»5).
Существенным условием договора продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома
или квартиры, в которых проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом
право пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем, является
перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым
жилым помещением6).Договор продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Основными признаками договора купли-продажи
недвижимости являются: консенсуальность,возмездность
и взаимность.
Договор продажи недвижимости
является консенсуальным, поскольку
считается заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по его существенным
условиям, а момент вступления договора
в силу не связывается с передачей товара
покупателю. Собственно передача товара
покупателю представляет собой исполнение
заключенного и вступившего в силу договора
купли-продажи со стороны продавца. Поэтому
в тех случаях, когда момент вступления
договора в силу совпадает с фактической
передачей товара, можно говорить об особом
порядке заключения договора купли-продажи
и о том, что он исполняется в момент заключения,
но не о реальном характере договора 7).
Договор продажи недвижимости
является возмездным, поскольку
продавец за исполнение своих обязанностей
по передаче товара покупателю должен
получить от последнего встречное предоставление
в виде оплаты полученного товара.
Договор продажи недвижимости
является взаимным, поскольку
каждая из сторон этого договора (продавец
и покупатель) несет обязанности в пользу
другой стороны и считается должником
другой стороны в том, что обязана сделать
в ее пользу, и одновременно ее кредитором
в том, что имеет право от нее требовать.
Более того, в договоре имеют место две
встречные обязанности, одинаково существенные
и важные: обязанность продавца передать
покупателю товар и обязанность покупателя
уплатить покупную цену, - которые взаимно
обусловливают друг друга и являются в
принципе экономически эквивалентными.
Субъектами данного
договора являются продавец покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане,
которые активно продают и покупают принадлежащие
им квартиры, земельные участки, дачи и
т. д., так и юридические лица, покупающие
недвижимость для своих офисов, предприятий
и т. п. В качестве продавца при продаже
недвижимого имущества, являющегося объектом
федеральной государственной собственности,
выступает специализированное учреждение,
уполномоченное Правительством РФ, при
продаже имущества субъектов Российской
Федерации – юридические лица, уполномоченные
органами государственной власти субъектов
Российской Федерации, а при продаже муниципального
имущества – продавцы, назначенные органами
местного самоуправления. Унитарные предприятия,
владеющие недвижимым имуществом на праве
хозяйственного ведения или на праве оперативного
управления, могут осуществлять функции
продавца такого имущества с согласия
собственника имущества с соблюдением
требований ст. 294–298 ГК и требований обих
специальной правосубъектности. Учреждения,
имеющие право на осуществление коммерческой
деятельности, могут быть продавцами недвижимого
имущества, приобретенного за счет доходов
от коммерческой деятельности8).
В большинстве случаев в качестве продавца
недвижимости выступает се собственник.
В виде исключения субъекты права хозяйственного
ведения и оперативного управления —
государственные и муниципальные предприятия,
учреждения и казенные предприятия также
могут быть продавцами.
Государственные или муниципальные предприятия
не вправе отчуждать недвижимое имущество
без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п.
1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения,
то оно может отчуждать только то недвижимое
имущество, которое приобретено за счет
доходов от разрешенной ее уставом деятельности
и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст.
298 ГК РФ).
1.1 Форма и порядок заключения договора
Договор-продажи недвижимости должен
быть заключен в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного
сторонами. Несоблюдение установленной
формы договора продажи недвижимости
влечет его недействительность (ст. 550
ГК). Договор продажи недвижимости (за
исключением договора купли-продажи жилых
помещений) считается заключенным с момента
подписания сторонами единого документа,
в котором сформулированы все его существенные
условия.