Договор купли-продажи недвижимости и предприятий

 

Последствия передачи предприятия  с недостатками аналогичны общим  последствиям передачи товара с недостатками (ст. ст.460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ), но только до той степени, пока это не входит в противоречие с заключенным  договором продажи предприятия  или со специальными последствиями  передачи и принятия предприятия  с недостатками, предусмотренными ст.565 ГК РФ.

 

В случае, когда предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия  и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких  случаях иных требований не предусмотрено  договором продажи предприятия.

 

Уменьшение покупной цены является единственным последствием передачи предприятия с недостатками также  в том случае, когда недостатки выражаются в передаче покупателю в  составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны  в договоре продажи предприятия  или передаточном акте и о которых  покупатель не знал во время заключения договора и передачи предприятия. Если же продавец докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия, то никаких дополнительных обязанностей у продавца и прав у  покупателя не возникнет.

 

Продавец в случае получения  уведомления покупателя о недостатках  имущества, переданного в составе  предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления  заменить имущество ненадлежащего  качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

 

Необходимо отметить, что  перечисленные в ГК РФ специальные  последствия нарушения договора продажи предприятия не подлежат расширительному толкованию, на что  указывают и ученые, и судебная практика.

 

2.3 Изменение, расторжение  и признание недействительным  договора купли-продажи предприятия

 

Учитывая, что возврат  предприятия в случае расторжения  или изменения договора продажи  предприятия может нарушить права  третьих лиц, а также тот факт, что возвратить тот же самый объект будет затруднительно в силу постоянной изменчивости состава работающего  предприятия, ГК РФ предусматривает  ограничения на предъявление покупателем  требований о расторжении или  изменении договора в судебном порядке  Гражданское право. Часть первая: Учебник / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Юристъ, 2003. - С. 387..

 

В соответствии с п.5 ст.565 ГК РФ покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения  или изменения договора продажи  предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие  ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных  в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые  установлены в соответствии с  ГК РФ, другими законами, иными правовыми  актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

 

При этом ст.566 ГК РФ специально устанавливает, что правила о  последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении  договора купли-продажи, предусматривающие  возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной  стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

 

Продажа предприятий в  ходе приватизации и в ходе процедур банкротства имеет определенные особенности.

 

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ "О  приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия  определяется в передаточном акте.

 

Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о  земельных участках, предоставленных  в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них.

 

В передаточном акте указываются  все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том  числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных  платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет  ответственность за причинение вреда  жизни и здоровью, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

 

В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.

 

Передаточный акт должен содержать также расчет балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, который  производится на основе данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого  с учетом результатов проведения инвентаризации имущества указанного предприятия, на дату составления акта инвентаризации.

 

При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия  имущество, не включенное в состав подлежащих приватизации активов указанного предприятия, изымается собственником.

 

В особом порядке по сравнению  с ГК РФ осуществляется уведомление  кредиторов унитарного предприятия  о предстоящей продаже имущественного комплекса унитарного предприятия. В соответствии со ст.27 Закона о приватизации уведомлением кредиторов о продаже  имущественного комплекса унитарного предприятия является опубликование  прогнозного плана (программы) приватизации. Заявленные кредиторами требования рассматриваются при определении  состава подлежащего продаже  имущественного комплекса унитарного предприятия, при этом не требуется  согласие кредиторов на перевод их требований на покупателя.

 

Свои особенности имеет  и переход права собственности  на предприятие в ходе приватизации. Статья 27 Закона о приватизации устанавливает, что право собственности на имущественный  комплекс унитарного предприятия переходит  к покупателю после государственной  регистрации права собственности  на недвижимое имущество, входящее в  состав предприятия, но только при условии  погашения задолженности по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды. Соответственно, документ, подтверждающий погашение задолженности (при ее наличии) по уплате налогов и иных обязательных платежей в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, представляется в регистрирующий орган и является, наряду с договором и передаточным актом, основанием государственной регистрации перехода права собственности на имущественный комплекс унитарного предприятия к покупателю.

 

В соответствии со ст.110 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ "О  несостоятельности (банкротстве)" под  предприятием должника понимается имущественный  комплекс, предназначенный для осуществления  предпринимательской деятельности (далее - предприятие). Объектом продажи  в ходе процедур банкротства могут  также служить филиалы и иные структурные подразделения должника - юридического лица.

 

При продаже предприятия  в ходе процедур банкротства отчуждаются  все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской  деятельности, в том числе земельные  участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  должника, его продукцию, работы и  услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. Однако денежные обязательства  и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом.

 

Продажа предприятия в  ходе процедур банкротства осуществляется по общему правилу путем проведения открытых торгов в форме аукциона. 

 

Заключение

 
 
Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, между  гражданами и юридическими лицами, а также между юридическими лицами. Правоспособность граждан универсальная, они имеют право осуществлять любую деятельность, не запрещённую  законом. Согласно ст. 49 ГК, юридическое  лицо может осуществлять любые виды деятельности, не противоречащие его  основным задачам (целям) и не запрещённые  законом. Некоторые виды деятельности подлежат обязательному лицензированию, т.е. требуют получения специального подтверждения. Если сторонами в  договоре купли-продажи возникают  граждане, то они должны быть дееспособны. Организация, участвующая в договоре купли-продажи, должна быть зарегистрирована как юридическое лицо, кроме того заключение договоров купли-продажи  не должно противоречить целям его  деятельности, зафиксированным в  учредительных документах. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно с момента  его регистрации. 
 

 

 

 

 
Список литературы 
 
1. ВВС РФ. 1992

 
2. Гражданский кодекс РФ. Москва. 1993.

 
3. Гражданское право. / Под ред.  С.П. Гришаева. Москва, 1999.

 
4. Пустозёрова В.М. Оформление  сделок купли-продажи, практические  рекомендации. Москва, 1995.

 
5. Пустозёрова В.М. Оформление  сделок купли-продажи. Москва, 1996.

 
6. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское  право. Москва, 1997.

 
7. СЗ РФ. 1992.

 
8. СЗ РФ. 1996.

 
9. СЗ. РФ. 1997.

 
10. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью.  Москва, 1997. 
 
1 СЗ РФ. 1996. №17. Ст. 1918 
2 СЗ РФ. 1996. №1. Ст. 1 
3 ВВС РФ. 1992. №45. Ст. 2542 
4 СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

5 гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.

6 Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242.

7 Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

8 Ильин И.Д.Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий //Журнал российского права. -  2005. – № 8. С. 32

9 Проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах подготовленн рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее Концепция).

10 Ильин И.Д. Указ. соч. С. 34

11 Ст. 9 ФЗ от 12 апреля 2006 г. «О введение в действие Водного кодекса РФ»

12 Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

13 Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. проф. А.К. Голиченкова. М., 2002. С. 5.

14 Ильин И.Д. Указ. соч. С. 39

15  Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9

16 Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.145

17 Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 « Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» П. 9

18 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 1, п.6.

19 Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.156

20 в ред. от 30.12.2004 N 213-ФЗ

21 Киндеева Е. А.,  Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки . – М.: Юрайт-Издат, - 2004. С.159

22 Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. Е.А.Суханова- М.: Волтерс Клувер. – 2004. С. 134