Договор купли-продажи недвижимости и предприятий

 

Очевидно, что в данном случае произошло сужение правомочий покупателя в случае получения товара ненадлежащего качества по сравнению  с общими нормами о договоре купли-продажи. Но это обстоятельство объясняется  тем, что покупатель, согласовавший  и подписавший передаточный акт, был оповещен об этих недостатках, и  его правомочия в связи с этим ограничиваются требованием о соразмерном  уменьшении покупной цены.

 

Если же указанные недостатки были выявлены покупателем после  передачи предприятия и ранее  не были ему известны, то он пользуется всеми средствами защиты по общим  правилам о купле-продаже, что отчасти  подтверждается п.4 ст. 565 ГК, где говориться, что продавец, получивший уведомление  покупателя о недостатках переданного  имущества по количеству или качеству, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить недостающее имущество.

 

В п.4 ст. 565 ГК говориться об устранимых недостатках переданного  имущества. В той же ситуации, когда  покупателю передано в составе предприятия  имущество, не пригодное для целей, названных в договоре, за которые  отвечает продавец и эти недостатки не устранены в порядке и сроки, установленные законом или их устранение невозможно, покупатель вправе в судебном порядке требовать  расторжения договора продажи предприятия  и возвращения того, что исполнено  сторонами по договору (п.5 ст. 565).

 

Говоря о последствиях несоблюдения условий договора купли-продажи  предприятия, необходимо упомянуть, что  правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении  договора купли-продажи предприятия, предусматривающие возврат или  взыскание в натуре полученного  по договору с одной или обеих  сторон, применяются к договору купли-продажи  предприятия, если они существенно  не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц  и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК).

 

Появление такого рода ограничений  в применении последствий недействительности сделок к договору купли-продажи  предприятия, по видимому, связано с  тем, что предприятие является промышленным объектом с множеством экономических  связей, причем, весьма масштабных. И  вследствие правовых споров между сторонами  договора может быть причинен ощутимый ущерб иным субъектам права и  возникнуть дисбаланс в соответствующей  сфере хозяйствования. В связи  с введением оценочного понятия  «существенное нарушение прав»  предполагается, что определит существенно  или нет конкретное нарушение  суд своим мотивированным решением.

 

 

Обязанности покупателя по договору купли-продажи предприятия  специально ГК не регламентируются, что  предполагает отсылку к общим  нормам ГК о купле - продаже. В самом  общем виде существует две основные обязанности покупателя: принять  и оплатить товар.

 

Обязанность покупателя принять  предприятие выражается в действиях  покупателя по непосредственному принятию и в действиях, способствующих принятию. Покупатель до подписания передаточного  акта обязан подготовить все условия  для принятия имущества, обязательств и прав, и иных элементов состава  предприятия, а затем подписать  передаточный акт.

 

Согласно ст. 484 ГК, если покупатель в нарушение закона или договора купли-продажи не принимает товар  или отказывается его принять, продавец вправе требовать от покупателя принять  товар или отказаться от исполнения договора.

 

В связи с тем, что продавец считается исполнившим свое обязательство  по договору только с момента государственной  регистрации права собственности  покупателя на предприятие, покупатель не в праве необоснованно уклоняться от такой регистрации.

 

В противном случае вопрос через суд, аналогично нормам о купле-продаже  недвижимости (п.3 ст.551 ГК). Суд по требованию стороны выносит решение о  государственной регистрации перехода права собственности, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной  регистрации.

 

Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами о купле-продаже. В связи с длительностью перехода права собственности на предприятие  от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры о  цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость.

 

Продавцы требуют увеличения цены и изменения договора, но такие  иски, как правило, отклоняются судом, так как в п.2 ст.424 ГК установлено, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях  и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.  Жариков Ю.Г. Масевич М.Г Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.,1997. С. 208.

 

Так, Акционерное общество (АО) обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО), в котором указало, что АО заключило  с ООО договор купли-продажи  имущественного комплекса, в котором  была согласована его стоимость. Перечисление денег производилось  частями, а имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после  его полной оплаты.

 

При этом АО в связи с  переоценкой основных фондов в соответствии с Постановлением Правительства  РФ считает, что в договор следует  внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться указанная переоценка, с возмещением АО разницы в  ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил.

 

ВАС РФ данное решение отменил, указав, что при вынесении решения  нижестоящий суд не учел следующих  обстоятельств. В данном договоре указана  цена комплекса, которая перечислялась  продавцу частями, а имущество передано по акту приема-передачи после его  полной оплаты.

 

При этом согласно п.1 ст. 424 ГК исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением  сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях  и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном  законом порядке.

 

В соответствии со ст. 408 ГК обязательства  сторон прекращаются в связи с  исполнением. В данном случае, поскольку  обязательства сторон по договору исполнены, отсутствуют правовые основания  по увеличению цены по соответствующим  пунктам договора, прекратившего  свое действие.

 

Соответственно отсутствует  и основание для взыскания  разницы в ценах. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи  исполнены сторонами надлежащим образом, продавец (АО) не вправе требовать  внесения изменения в договор  в части увеличения цены проданного предприятия. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.12.97г. № 21 «Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи  недвижимости». 
Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия

 

Несмотря на то, что договор  продажи предприятия подлежит государственной  регистрации и, соответственно, считается  заключенным с этого момента, стороны обязаны или имеют  право совершить ряд действий непосредственно после подписания договора и до момента его государственной  регистрации.

 

Другими словами, исполнение договора продажи предприятия начинается еще до момента перехода права  собственности на предприятие от продавца к покупателю.

 

К числу основных обязанностей сторон по договору продажи предприятия  относятся обязанность продавца передать предприятие и соответствующая  обязанность покупателя принять  предприятие по передаточному акту.

 

В соответствии со ст.563 ГК РФ передача предприятия продавцом  покупателю осуществляется по передаточному  акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

 

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

 

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного  акта обеими сторонами. С этого момента  на покупателя переходит риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества, переданного в составе  предприятия.

 

Вопрос о том, может  ли покупатель до государственной регистрации  права собственности на предприятие  распоряжаться какими-либо элементами, входящими в состав предприятия, прямо не урегулирован ГК РФ.

 

Однако учитывая тот факт, что право собственности на движимые вещи переходит к покупателю по общему правилу в момент передачи имущества, а права и долги переходят  в момент подписания договора уступки  прав или перевода долга, следует  признать возможным совершение покупателем  отдельных сделок с движимым имуществом и долгами, входящими в состав предприятия, после подписания передаточного  акта и до момента государственной  регистрации перехода права собственности  на предприятие, но только в той мере, в какой это необходимо для  целей, для которых предприятие  было приобретено. Запрет для покупателя распоряжаться движимым имуществом, осуществлять права требования и  взыскивать долги в период с момента  передачи предприятия и до момента  государственной регистрации договора и перехода права собственности  поставил бы под угрозу деятельность предприятия в данный период. Учитывая, что при продаже предприятия  в большинстве случаев покупатель получает "живой" бизнес, необходимо, чтобы он мог беспрерывно вести  его, продавая готовую продукцию, закупая  сырье, платя по счетам поставщиков  и т.д.

 

Следует отметить, что п.3 ст.564 ГК предусматривает, что в случаях, когда договором предусмотрено  сохранение за продавцом права собственности  на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления  иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности  распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного  предприятия, в той мере, в какой  это необходимо для целей, для  которых предприятие было приобретено.

 

Среди прав и обязанностей сторон по договору продажи предприятия  особо следует отметить обязанность  по уведомлению кредиторов о продаже  предприятия.

 

В соответствии со ст.562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже  одной из сторон договора продажи  предприятия.

 

Таким образом, в отличие  от общих норм ГК РФ о переводе долга  при продаже предприятия согласие кредиторов на перевод долга должно быть сделано не до заключения договора, являющегося основанием для перехода долга к новому должнику, а после  заключения договора.

 

Кредиторы, которые письменно  не сообщили продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев  со дня получения уведомления  о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредиторы, которые в принципе не были уведомлены о продаже предприятия, могут предъявить иск об удовлетворении их требований в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

 

После передачи предприятия  покупателю продавец и покупатель несут  солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п.4 ст.562 ГК РФ).

 

Говоря о правах кредиторов продавца предприятия, необходимо отметить фактическое неравенство прав кредиторов, чьи требования включены в состав продаваемого предприятия, и кредиторов, чьи требования в состав предприятия  включены не были.

 

Сразу следует сделать  оговорку, что речь идет о тех  кредиторах, требования которых были включены в перечень долгов, составляемый при подготовке договора купли-продажи  предприятия, но при этом стороны, руководствуясь абз.2 п.2 ст.561 ГК РФ, исключили данные требования из состава предприятия. Если какой-либо долг не будет указан в договоре или в перечне долгов, прилагаемых к договору, то тогда  данный долг будет считаться включенным в состав предприятия в силу положений  п.3 ст.565 ГК РФ и кредиторы, которым  принадлежит соответствующее требование, получат все права и полномочия, предусмотренные ст.562 ГК РФ.

 

Т.В. Данилочкина отмечает, что в случае, когда какие-либо долги не включаются в состав предприятия, возникает ситуация, при которой "кредиторы одного и того же лица, имеющие отношение к одному и  тому же предприятию, будут поставлены в неравное положение. Одни из них, долги  перед которыми включены в состав предприятия, будут уведомлены о  переходе предприятия и получат  дополнительную защиту", тогда как  другие лишатся даже тех имущественных  гарантий, которые они имели до продажи предприятия Данилочкина  Т.В. Предприятие как предмет отдельных  гражданско-правовых сделок // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник  статей. Вып. 7. М., 2003. - С. 156.. Ухудшение  положения последних объясняется  тем, что до продажи предприятия  их требования были обеспечены наличием у продавца действующего бизнеса, а  после продажи продавец не будет  иметь ничего, кроме денежных средств, обладающих абсолютной ликвидностью.

 

В числе прав и обязанностей сторон по договору продажи предприятия  необходимо назвать обязанности  продавца и права покупателя, возникающие  в связи с передачей предприятия  с недостатками.

 

В соответствии со ст.565 ГК РФ предприятие считается имеющим  недостатки в одном из следующих  случаев:

 

1) состав имущества, переданного  в составе предприятия, не соответствует  договору;

 

2) имущество, переданное  в составе предприятия, имеет  недостатки;

 

3) в составе предприятия  имеются долги (обязательства), не  указанные в договоре продажи  предприятия или передаточном  акте.