Договор купли-продажи недвижимости и предприятий

 

При отсутствии подобной согласованности  невозможна не только оценка финансовой деятельности предприятия, его доходности, рентабельности, но и заключение договора купли-продажи вообще, так как  составление данных документов - есть императивное требование закона.

 

Однако в соответствии с принципом свободы договора, стороны могут определять его  условия, руководствуясь собственным  волеизъявлением (кроме случаев, когда  такие условия четко определены законом). И потому ничто не мешает заключить договор купли-продажи  предприятия в отступление от той цены, которая будет вытекать из вышеназванных документов. Например, можно приобрести предприятие себе в убыток, рассчитывая на кредитоспособность должников предприятия.

 

Однако, как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведения вышеназванных  мероприятий и в соответствии с их итогами.

 

Срок договора купли-продажи  предприятия не является его существенным условием, законодательством специально срок не нормируется и устанавливается  соглашением сторон.

 

Однако, как будет показано ниже, продажа предприятия осуществляется в три этапа:

 

1) Заключение договора  купли-продажи и его государственная  регистрация.

 

2) Передача предприятия  по передаточному акту.

 

3) Государственная регистрация  права собственности покупателя  на приобретенное предприятие.

 

Из-за сложности передачи достаточно обширного имущественного комплекса заключение договора и  полная передача предприятия зачастую разорваны во времени. И потому во избежание проволочек в оформлении соответствующей документации в  договоре целесообразно предусмотреть  срок, к которому предприятие будет  передано покупателю, исходя из реальных возможностей продавца за установленное  время подготовить предприятие  к передаче и передать его. Необходимо предусмотреть и срок, к которому право собственности покупателя на приобретенное предприятие будет  зарегистрировано.

 

Форма и государственная  регистрация договора. Договор купли-продажи  предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами  с обязательным приложением к  нему следующих документов: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о  составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований (ст. 560 ГК) (см.Приложение).

 

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Помимо указанных требований к форме, характерной  особенностью договора купли-продажи  предприятия является обязательная государственная регистрация самого договора, который приобретает силу и считается заключенным с  момента такой регистрации (п.3 ст.560).

 

Сама продажа предприятия, как уже подчеркивалось выше, осуществляется в три этапа.

 

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже  предприятия дважды осуществляли государственную  регистрацию: государственную регистрацию  договора купли-продажи предприятия  и государственную регистрацию  перехода права собственности на предприятие.

 

Повышенное внимание к  самому договору купли-продажи по видимому объясняется особой ценностью предприятия  как имущественного комплекса, сложностью его состава и важностью производственно-хозяйственного назначения, а также тем, что существенным образом затрагиваются права  и интересы третьих лиц при  заключении такого рода сделок.

 

Государственная регистрация  договора купли-продажи предприятия, с момента осуществления которой  договор считается заключенным, является первоначальным этапом контроля со стороны государства за оборотом промышленной недвижимости и создает  предпосылки правомерного поведения  субъектов гражданского оборота  в ходе отчуждения предприятия.

 

Вступление договора в  силу предполагает осуществление сторонами  действий направленных на его исполнение, в том числе исполнение обязанности  по передаче предприятия. В завершающей  стадии исполнения договора, по общему правилу п.2 ст. 564 ГК, непосредственно  после передачи предприятия, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на предприятие, и именно с этого момента покупатель получает «титул» собственника.

 

В целом с помощью государственной  регистрации перехода права собственности  на предприятие обеспечивается стабильность, законность и гласность прав на недвижимость.

 

Законодатель предусмотрел единый порядок государственной  регистрации договора купли-продажи  предприятия и права собственности  на приобретенное предприятие. Ст. 22 Закона РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. гласит: «государственная регистрация прав на предприятие  как имущественный комплекс и  сделок с ним в целом производится в учреждении юстиции по регистрации  прав в месте регистрации предприятия  как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный  комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в  состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте  нахождения объекта».

 

Таким образом, закон требует  соблюдения надлежащей формы договора купли-продажи предприятия и порядка  его государственной регистрации, что предполагает соблюдение ряда императивно  установленных требований, среди  которых составление единого  письменного документа, с приложением  к нему документов, указанных в  п.2 ст. 561 ГК и государственная регистрация  самого договора в установленном  ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что обусловлено  спецификой предмета договора и повышенным вниманием государства к такого рода сделкам.

3. Содержание договора  купли-продажи предприятия

 

8.Обязанности продавца.

 

 

В самом общем виде обязанности  продавца в любом договоре купли-продажи  заключаются в перенесении на покупателя права собственности  и передачи ему товара в определенном договором количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц.

 

Основной обязанностью продавца в договоре купли-продажи предприятия  является передача предприятия, путем  составления и подписания передаточного  акта. Передаточный акт является документом, отражающим строго формализованный  порядок отчуждения предприятия.

 

Такой порядок продиктован, прежде всего, сложностью имущественного комплекса, подлежащего передаче, а  составление передаточного акта имеет две задачи:

 

1) установить во времени  факт передачи предприятия; 

 

2) установить состав предприятия. 

 

Первая задача достигается  с момента подписания передаточного  акта обеими сторонами, с этого момента  на покупателя переходит риск случайной  гибели или случайного повреждения  имущества, переданного в составе  предприятия. Последнее в свою очередь  связано с тем, что вместе с  риском покупатель получает право использовать входящее в состав предприятия имущество  в своей предпринимательской  деятельности (ст. 563 ГК).  Комментарий  к ГК РФ, части второй // Под ред. Садикова О.Н. - М.: Юринформцентр, 2007. с.139-140.

 

Использование предприятия  в промежутке между заключением  договора и передачей предприятия  по акту и до перевода права собственности  на покупателя логично сопутствует  фактам перехода рисков гибели и повреждения  имущества на него. Кроме того, использование  предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для  избежания крупных убытков, которые  наступят при остановке производства.

 

Вторая упомянутая задача (установление состава предприятия) достигается благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, согласно ст.563, должен содержать данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже  предприятия, а также сведения о  выявленных недостатках передаваемого  имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду  его утраты.

 

Обязанность по передаче предприятия  покупателю осуществляется в два  этапа:

 

1) Подготовка предприятия  к передаче означает не только  составление акта, но и согласование  его с покупателем, что следует  из формулировки п.1 ст.563, где в  содержание передаточного акта  включены данные о выявленных  недостатках имущества и перечне  имущества, не подлежащего передаче  ввиду его утраты, наличие которых  было бы целесообразно довести  до сведения покупателя до  подписания акта.

 

2) Передача предприятия  и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (передача, а потом подписание) отвечает  логике осуществления этой обязанности  продавцом. Предприятие - сложный  имущественный комплекс, состоящий  из множества элементов, передача  которых единовременно практически  нереальна, однако к моменту  подписания акта предприятие,  если уже не будет передано, то покупателю должна быть  обеспечена фактическая возможность  беспрепятственно принять предприятие.  Было бы странно предположить  ситуацию, при которой покупатель  подписал бы передаточный акт, со всеми вытекающими отсюда последствиями, не получив предприятия «в натуре» или реального права беспрепятственно принять его.

 

Однако выполнение обязанности  по передаче предприятия еще не означает, что продавец выполнил свое обязательство  по договору. Помня вышеозначенную очередность действий по продаже  предприятия (1.подписание и регистрация  договора, 2.передача предприятия, 3.регистрация  права собственности на приобретенное  предприятие), можно заключить, что  покупатель будет считаться исполнившим  свое обязательство по договору с  момента перехода к покупателю права  собственности на предприятие и  государственной регистрации такого перехода.

 

3) Согласно ст. 564 ГК право  собственности на предприятие  переходит к покупателю с момента  государственной регистрации такого  права. Право собственности на  предприятие переходит к покупателю  и подлежит государственной регистрации  непосредственно после передачи  предприятия покупателю, если иное  не установлено договором. 

 

Особенностью договора купли-продажи  предприятия является четкое разграничение  момента перехода на покупателя права  собственности, который связывается  с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения  имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта).

 

Это связано с тем, что  покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться  предприятием в той мере, в какой  это необходимо для целей, ради которых  оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст564 ГК). Гражданское  право. Часть 2./ Под ред. А.П Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: Изд. “Проспект”. 2005. С.109. Это право покупателя схоже  с правом собственности, но является вторичным вещным правом.

 

Таким образом, такому «промежуточному  собственнику» в действительности необходимы лишь права использования  и распоряжения имуществом предприятия  в целях, в которых оно приобреталось  и для предотвращения порчи и  гибели имущества, что, в свою очередь, продиктовано производственной необходимостью. Иные же правомочия перейдут к покупателю с момента государственной регистрации  права собственности на предприятие.

 

Обязанность передать предприятие  свободным от прав третьих лиц.

 

Эта общая для договора купли-продажи обязанность продавца преломляется в договоре купли-продажи  предприятия с учетом специфики  его предмета, в состав которого входят пассивные обязательства  продавца перед третьими лицами, то есть долги. В этом случае продавец обязан предупредить покупателя обо  всех правах третьих лиц на предприятие  и перевести на последнего соответствующие  долги надлежащим образом.

 

И перевод долга, и извещение  покупателя о долгах осуществляется в ходе подписания передаточного  акта, необходимым содержанием которого является перечень всех долгов. Очевидно, что долги не указанные ни в  передаточном акте, ни в договоре, ни в приложениях к нему не могут  считаться переданными покупателю. Никакие долги и обязательства  продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия, то есть если они  не будут указаны в договоре, в  приложениях к нему или в передаточном акте, подписанном новым должником. Поэтому гипотеза п. 3 ст.655 ГК о том, что покупатель мог и не знать о перешедших на него обязательствах вряд ли имеет смысл и вступает в противоречие со ст. 563 ГК.

 

Сама процедура перевода долга имеет особенности и  требует обязательного уведомления  и получения согласия кредиторов.

 

Обязанность продавца передать имущество в надлежащем количестве (комплекте) и надлежащего качества.

 

Данная обязанность также  является общей для всех договоров  купли-продажи, но из-за неоднородности и сложности предмета договора купли-продажи  предприятия имеет свои особенности  и отдельное правовое регулирование. Как упоминалось выше количество и качество имущества, подлежащего  передаче, определяется на основе полной инвентаризации и закрепляется документами, прилагаемыми к договору купли-продажи  предприятия. Эти же показатели в  отношении фактически передаваемого  имущества фиксируются в передаточном акте.

 

ГК предусматривает и  особенности ответственности стороны  за нарушение этой обязанности. Согласно ст.565 ГК последствия нарушения условия  о количестве и качестве определяются аналогично общим положениям о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено пп.2-4 ст. 565 ГК.

 

Приоритет, отданный здесь  специальным нормам, еще раз подчеркивает специфику предмета договора, которая  диктует и некоторые особенности  ответственности за его несоблюдение.

 

Пункт 2 ст. 565 ГК гласит: «В случаях, когда предприятие передано и  принято по передаточному акту, в  котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право  на предъявление в соответствующих  случаях иных требований не предусмотрено  договором».