Договор аренды

А вот если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Опять же в договоре аренды может быть прописан другой порядок.

Также в договоре может быть сказано, что арендодатель и вовсе не согласен, чтобы арендатор производил какие-либо улучшения имущества. Тогда в случае, если арендатор все же осуществит капитальные вложения в объект аренды, на компенсацию их стоимости претендовать ему уже не придется;

6) условие о выкупе арендуемого  имущества. Договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 Гражданского кодекса РФ).

Принять решение о выкупе можно и после заключения основного договора. Так, условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену;

7) условия продления (пролонгации), а также расторжения договора  аренды.

Так, согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды5. Для этого ему необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить новое соглашение в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Причем при заключении договора аренды на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

- или потребовать в суде перевода  на себя всех прав и обязанностей  по заключенному договору и  возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним  договор аренды;

- или потребовать только возмещения  таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Это следует из п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Что касается расторжения договора, то досрочно он может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон договора.

Так, на основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;

- по другим основаниям, предусмотренным  в договоре аренды (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. И только если арендатор проигнорирует это предупреждение, арендодатель вправе обратиться в суд. Такая процедура прописана в ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды. Случаи, когда он вправе этого требовать, описаны в ст. 620 Гражданского кодекса РФ. Так, это возможно, когда:

- арендодатель не предоставляет  имущество арендатору или создает  препятствия для использования  имущества в соответствии с  условиями договора либо назначением  имущества;

- переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;

- арендодатель не производит  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном  для использования;

- иные основания, предусмотренные  договором аренды (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

А вот переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 Гражданского кодекса РФ);

8) иные условия, которые стороны  договора считают существенными. Например, обязанность страхования  имущества, возможность сдачи имущества  в субаренду, риски потери и  порчи имущества и т.д.

 

1.3. Содержание договора аренды

 

Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В договоре аренды также указываются данные арендодателя и арендатора - сторон договора. Определяются их права и обязанности в рамках арендных отношений. Перечислим основные права и обязанности сторон договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством.

Арендодатель, в большинстве случаев, это собственник имущества. Но это может быть и иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). Например, арендодатель может выступать по доверенности от собственника имущества, а может и сам быть арендатором, когда речь идет о субаренде6.

В обязанности арендодателя входит:

1) предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям  договора аренды и назначению имущества (ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

При этом любое имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков;

2) передать сданное в аренду  имущество арендатору в срок, предусмотренный договором, а при  отсутствии оговоренного срока  в договоре - в разумный срок (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

Если эта обязанность арендодателем будет нарушена, арендатор вправе истребовать от него арендованное имущество в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Также арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3) отвечать за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие  пользованию им. Исключением являются  недостатки, которые были заранее  оговорены в договоре аренды, либо были заранее известны  арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 Гражданского кодекса РФ);

При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества7.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков;

4) предупредить арендатора о  всех правах третьих лиц на  сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 Гражданского кодекса РФ);

5) проводить за свой счет капитальный  ремонт, если иное не предусмотрено  законодательством или договором  аренды (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Причем такой ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если срок не определен или ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или  вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора  и возмещения убытков.

Арендатор - это лицо, которое принимает имущество от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование, за что обязано уплачивать установленную договором арендную плату арендодателю.

В свою очередь, арендатор обязан:

1) своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную  плату). Это определено в п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств (не по вине арендатора) условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

А вот если арендатор будет нарушать сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

2) пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве  вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Конечно, на указанные выше действия не должно быть законодательных запретов и ограничений.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

3) поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ);

4) по окончании срока договора  аренды вернуть имущество арендодателю  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа, либо в состоянии, обусловленном  договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.