Договор аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

План

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Договор аренды в российском гражданском праве

1. Понятие договора аренды…………………………………………………….5
2. Условия и форма договора аренды…………………………………….….…8
3. Содержание договора аренды………………………………………………13

Глава 2. Виды договора аренды

2.1. Аренда недвижимости…………………………………………...…………18

2.2. Аренда предприятия……………………………………..………………….20

3. Аренды транспортных средств…………………………………………….25

Заключение……………………………………………………………………….29

Список использованных источников и литературы…………………………...30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора аренды обусловлена тем, что арендодатель может получать прибыль без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора и виды договора аренды.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Цель данной курсовой работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

• анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;
• рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;
• рассмотреть правовое регулирование арендных отношений.

Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: Корнийчук Г.А., Чаусская О.А., Витрянский В.В. и другие.

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как:

• Анализ •Синтез

• Дедукция

• Индукция

так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм Гражданского кодекса и федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, небольшого ракурса в историю договора аренды, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

 

 

 

 

 

Глава 1. Договор аренды в российском гражданском праве

1.1. Понятие договора аренды

 

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств1.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ)2.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный  характер, поскольку арендатор платит  арендодателю за пользование  имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других – «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров3.

Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

 

1.2. Условия и форма договора аренды

 

Главным документом, юридически закрепляющим отношения между арендатором и арендодателем, является договор аренды. При этом, если хотя бы одной из сторон арендных отношений является юридическое лицо, договор необходимо заключать в письменной форме, независимо от срока аренды. Это требование установлено в п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

Самые главные условия сделки прописаны в договоре. Так, среди них в тексте договора обычно указаны4:

1) данные, позволяющие установить  имущество, подлежащее передаче  арендатору. Это самое главное условие. Без него договор не будет считаться действительным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ);

2) срок аренды. Здесь нужно учитывать два момента.

Во-первых, если все же срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок (по сути, бессрочный договор аренды). Подобный случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Такой порядок предусмотрен ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок. Кроме того, в некоторых случаях иной срок уже предусмотрен законодательством. Например, при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, законодательством РФ могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст. 627 Гражданского кодекса РФ). В таких ситуациях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного (установленного законодательством) срока, договор прекращается по истечении предельного срока. Также если определенный договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом, то он считается заключенным на срок, равный предельному;

3) размеры и порядок выплаты  арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Если же в договоре они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. В Гражданском кодексе РФ предусмотрены следующие варианты определения арендной платы:

- в твердой сумме платежей, вносимых  периодически или единовременно;

- в доле полученных в результате  использования арендованного имущества  продукции, плодов или доходов;

- в предоставлении арендатором  определенных услуг;

- в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- в возложении на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Также стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Кстати, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Иной порядок изменения платы должен быть также предусмотрен в договоре. Но нужно учитывать, что законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества;

4) условия и сроки проведения  ремонта. По общему правилу капитальный  ремонт должен проводить собственник имущества (арендодатель), а вот осуществлять текущий ремонт - обязанность арендатора (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Но в договоре или в законодательстве по определенным видам аренды может быть предусмотрен иной порядок относительно содержания арендованного имущества;

5) возможность и порядок осуществления  улучшения арендуемого имущества. По общим правилам, предусмотренным  в ст. 623 Гражданского кодекса РФ, произведенные отделимые улучшения имущества остаются в собственности арендатора, но в договоре аренды может быть предусмотрено и иное.