Договор аренды

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для  расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договор аренды.

Специальные основания  расторжения договора аренды по требованию арендатора перечислены в ст. 620 ГК РФ, и в целом их формулировка вопросов не вызывает. Единственно заметим, право арендатора расторгнуть договор в силу не исполнения арендодателем обязанности производить капитальный ремонт действует не во всех случаях; например, при аренде земельных участков основные обязанности по охране и содержанию земли возлагаются прежде всего на самого арендатора (см. гл. шестую ЗК РФ).

Право арендатора на выкуп  имущества традиционно рассматривается  как особое правомочие в связи  с тем, что при определенных условиях может быть квалифицировано как право преимущественное. Однако такая характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора, которые возникают в процессе приватизации, а так же в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В числе последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой порядок не распространяется на приобретение в собственность тех земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам).

Возможны также случаи, когда такое право возникает  у арендатора не из закона, а из договора. Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и право на выкуп.

Но в целом же нет  возможности утверждать, что право преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.

 В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Наряду с общими положениями о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) в ГК РФ имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором предусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501). Договоры аренды такого рода включают в себя некоторые элементы купли-продажи, но их нельзя относить к числу смешанных, так как в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора, а только при истечении определенного срока. Тем не менее, на сегодняшний день это актуально и имеет силу лишь в том случае, когда арендованное имущество принадлежит арендодателю на праве частной собственности. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3.Виды аренды.

§ 1.Прокат имущества.

Прежде всего, различаются объекты аренды и проката. В аренду, как правило, сдается недвижимое имущество, а напрокат предоставляется движимое имущество. Различен и целевой характер проката и аренды. Если в аренду сдается имущество для использования его в предпринимательских целях, то в соответствии со статьей 626 ГК РФ имущество в прокате используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. В предпринимательских целях могут заключаться договоры на прокат транспортных средств (фрахтования на время) и прокат кинофильмов. Такие договоры заключаются и в коммерческих, и в потребительских целях.

Существенным отличием проката от аренды является форма договорных отношений. Договор проката является публичным договором. Это означает, что арендодатель в лице организации, осуществляющей сдачу имущества напрокат, обязан заключать договоры с любыми лицами, которые к нему обратятся, а арендная плата и другие условия договора должны быть одинаковыми для всех арендаторов. В силу публичности договора проката правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, установленные статьей 621 ГК РФ, к договору проката не применяются. Арендатор также вправе отказаться от договора проката в любое время (ст. 627 ГК РФ).

В соответствии со статьей 628 ГК РФ арендодатель, заключающий  договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого напрокат имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По договору проката  имущество может быть предоставлено арендатору (ст. 626 ГК РФ) либо во владение и пользование (финансовая аренда), либо (ст. 606 ГК РФ) в пользование (оперативная аренда). По договору проката имущество арендатору предоставляется во временное пользование за плату, хотя в части первой статьи 626 ГК РФ сказано, что по договору проката имущество арендатору за плату арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование.

Титул владения предполагает переход к арендатору всех рисков и преимуществ, связанных с владением, в момент заключения договора проката, чего не происходит в действительности. Право владения представляет собой фактическое обладание имуществом и служит основанием для самостоятельной судебной защиты против посягательства других лиц, в том числе и собственника (ст. 305 ГК РФ). По договору проката имущество может быть предоставлено только во временное пользование за плату, поскольку вещь в конце срока проката в собственность арендатора не передается, право выкупа объекта проката арендатору не предоставляется.

В отличие от других видов  аренды при прокате капитальный  и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя (часть первая ст. 631 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2. Аренда транспортных средств.

Договор аренды транспортных средств и договор перевозки.

 Внешнее сходство договора аренды транспортного средства и договора перевозки (прежде всего - морской) наблюдается в том, что в обоих договорах транспортное средство как бы используется фрахтователем, кроме того, ситуация осложнена многозначностью наименований («аренда», «фрахтование на время», «фрахтование», «тайм-чартер», «бербоут-чартер»).

 Вопрос об отнесении  договора фрахтования на время  либо к виду договора перевозки, либо к разновидности аренды, решается исходя из содержания и целей договора. При этом определяющим моментом в квалификации выступает содержание правомочий фрахтователя. Тайм-чартер рассматривается как разновидность аренды в том случае, если фрахтователь осуществляет владение судном, если же владение судном остается за фрахтовщиком (судовладельцем), то данный договор причисляют к модели договора перевозки.

Отечественный законодатель относит договор фрахтования на время к арендному: по договору фрахтования судна на время судовладелец предоставляет судно за вознаграждение (арендную плату) фрахтователю (арендатору) на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров и для иных целей, предусмотренных законом и договором.

Нормы,    регулирующие отношения по договору фрахтования (чартер), помещены им в главу 40 ГК РФ («Перевозка»), тогда как правовое регулирование договора фрахтования на время осуществляется посредством правовых норм главы 34 («Аренда»).

Синонимом «фрахтования»  является термин «чартер». Но определение 
«чартер» содержится не в нормах гл. 34 ГК РФ, посвященных аренде, а в гл. 
40 ГК РФ, регулирующей отношения перевозки. В соответствии со ст.787 ГК 
РФ по договору фрахтования (чартер) одна сторона (фрахтовщик) обязуется 
предоставить второй стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости 
одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов 
для перевозки грузов, пассажиров и багажа. Кодекс торгового мореплавания 
РФ четко разграничивает договор чартера (фрахтования) - как вид договора 
морской перевозки, и договор тайм-чартера (фрахтование на время) - как 
разновидность договора аренды. При этом сторона-должник в договоре 
чартера     именуется     перевозчиком, в    договоре     тайм-чартера      - судовладельцем, а сторона-кредитор в обоих договорах называется фрахтователем.

Договор фрахтования (чартер) и договор фрахтования на время представляют собой отдельные виды различных типов договоров, имеют неодинаковое содержание и цели договора. Аренда транспортного средства с экипажем направлена на передачу его во временное пользование, а договор чартера - на оказание услуг по перемещению груза, пассажира, багажа при помощи транспортного средства. Результаты, конечная цель, на достижение которых направлено чартерное обязательство, существенно отличается от цели и результатов обязательств по договору фрахтования на время. Фрахтователь в договоре аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время, тайм-чартер) преследует иные цели, нежели фрахтователь  - по договору чартера (фрахтования).     Обязательство  по

договору чартера направленно на удовлетворение потребности фрахтователя в перевозке определенного груза в указанное место назначение. Заключая подобный договор, фрахтователь имеет единственную цель - доставка груза в указанный пункт за определенный временной промежуток. Единственная возможность фрахтователя использовать транспортное средство в целом или часть его - разместить груз, который должен быть доставлен в указанный в чартере пункт. Для фрахтователя не имеют значение никакие факты, связанные с самим транспортным средством, если, конечно они не влияют на состояние перевозимого груза. Объектом его непосредственного интереса выступает своевременная доставка сохранного груза. Само транспортное средство фрахтователя интересует лишь косвенно в той мере, в какой это может обеспечить его непосредственный интерес. Интерес перевозчика состоит в извлечении прибыли из пользования транспортным средством посредством получения фрахта - платы за перевозку.

Во-вторых, в договоре аренды транспортного средства с экипажем фрахтователь, заключая данный договор, руководствуется иными интересами. Фрахтователя интересует непосредственно само транспортное средство, возможность пользования им. Здесь фрахтователь использует судно в своих собственных интересах, в том числе посредством осуществления перевозки. Интерес фрахтователя состоит в получении прибыли от пользования данным транспортным средством в течение определенного периода времени. Поэтому по договору чартера в обязанность перевозчика вменяется доставка груза в порт назначения, по договору фрахтования на время судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок.

В-третьих, по договору фрахтования на время фрахтователю предоставляются услуги по управлению и эксплуатации транспортным средством,  и это является вторым непосредственным объектом интереса фрахтователя. Фрахтователю по данному договору может быть не 
безразличен состав экипажа, он может быть заинтересован не столь в самом 
судне, сколько, например, в высокой квалификации и профессиональности 
экипажа. В договоре чартера подобные услуги составляют часть существа 
обязательства. И фрахтователя интересует состав экипажа, сам 
экипаж как таковой не составляет существо его интереса. Поэтому, 
содержание обязанностей сторон по договору фрахтования на время и 
договору чартера различно. Так, по условиям договора чартера, обязанность 
судовладельца заключается в доставке груза в пункт назначения, тогда как в 
договоре   фрахтования   на   время фрахтовщик   лишь   предоставляет

транспортное средство для перевозки и экипаж для  управления им, но сам груз находится  под наблюдением владельца груза, следовательно, фрахтовщик не несет  ответственность за доставку груза в сохранности; кроме того, экипаж средства передвижения подчиняется фрахтователю по вопросам коммерческой эксплуатации средства передвижения. Указанные отличия иллюстрирует следующий практический пример : «Если подписано соглашение, по которому управление городского автотранспорта обязано подать фабрике одну или несколько грузовых машин для погрузки и перевозки топлива от станции железной дороги до склада фабрики под наблюдением и руководством представителей фабрики, то налицо аренда транспортных средств с экипажем, но нет договора перевозки, т.к. управление городского автотранспорта не принимает под свою охрану перевозимого груза, не определяет, не проверяет количества и не сдает фабрике по окончании перевозки»⁹.

В-четвертых, различие целесообразно  проводить и по предметному признаку. Предметом договора аренды транспортного средства с экипажем является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование фрахтователя. Предметом договора чартера выступает доставка груза, багажа в пункт назначения. По договору аренды транспортного средства передается само транспортное средство, тогда как в соответствии с договором чартера, фрахтователю предоставляется не все транспортное средство, а лишь его вместимость; «это означает, что за фрахтователем резервируется место для пассажиров, грузов, багажа при сохранении в неизменном виде существа обязательства по их перевозке в пункт назначения»¹⁰. В любом случае, фрахтователю предоставляется единственно определенные возможности по размещению перевозимого (вместимость) на транспортном средстве, но не само транспортное средство.

В-пятых, некоторые авторы отмечают не только обязательственный, но и вещный характер правоотношений договора фрахтования на время, который «на время приобретает одновременно с передачей ему транспортного средства собственником правомочия владения и пользования этим имуществом». Очевидно, обязательство по договору чартера не содержит в себе подобного вещного элемента.

Таким образом, вышеперечисленные  различия, дают право с полным основанием утверждать, что договор чартера относится к типу договора перевозки, а договор аренды транспортного средства на время (фрахтование на время, тайм-чартер) к типу арендного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 3. Аренда зданий и сооружений.