Договор аренды

 Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Государственная регистрация проводится в различных целях, в том числе она обеспечивает государственный мониторинг за недвижимостью и ее оборотом в стране, дает возможность потенциальным покупателям правильно оценить принадлежность объекта и т.п. Однако, как представляется, главная задача — это укрепление прав арендатора.

Однако совершенно понятно, арендные права могут вытекать и из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды.

Хотелось бы также обратить внимание на различие формы договора и 
его государственной регистрации. Государственная регистрация не является разновидностью формы сделки - она представляет собою систему административно-правовых отношений между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией⁵. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собою самостоятельный правовой акт, порождающих в совокупности появление права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§2. Существенные условия и срок договора аренды.

Вопрос о существенных условиях всякого договора традиционно  рассматривается как вопрос о  наличии самой сделки - существенными  признаются условия, согласование которых  необходимо для признания договора   заключенным. Обычно считается, что для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества⁶; бесспорно, нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано. По этому же пути идет и судебная практика.

В соответствии с частью второй п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными  являются условия об объекте договора (хотя законодатель иногда называет его  и предметом), условия, которые названы  в законе или иных правовых актах  как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возрастание количества существенных условий, безусловно, затрудняет экономический оборот, так как  ранее заключенные соглашения оказываются под угрозой признания их несостоявшимися. Но, с другой стороны, выяснение существенных условий и обеспечение их присутствия в договоре делает само соглашение более надежным и отвечающим потребностям сторон.

Условие об объекте договора аренды, безусловно, является существенным. Законодатель предусмотрел (ст. 607 ГК РФ) специальную статью относительно объектов аренды.

По общему правилу объектом аренды являются вещи, а также некоторые иные объекты, на которые лишь распространяется режим вещей. Вещи есть объекты материального мира, созданные как самой природой⁷, так и в результате человеческого труда, способные удовлетворять потребности людей и характеризующиеся физическими свойствами (пространственными свойствами, весом, объемом и т.п.); следует учитывать и различие обыденного и юридического понимания вещей, что приводит, например, к признанию в гражданском праве вещью таких сложных комплексов, как железная дорога, или таких своеобразных явлений, как энергия.

Что же касается свойства непотребляемости, то эта черта вещей относительна. Например, совершенно понятно, что амортизируется (изнашивается, а, значит, и потребляется) практически любая вещь; впрочем, об уменьшении стоимости, ценности, а тем самым о потребляемости можно и нужно говорить применительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальной собственности. Поэтому, видимо, правильно говорить о непотребляемости вещей (в целях признания объектом аренды) в пределах определенного периода (срока), связанного с условиями эксплуатации и особенностями вещи.

По смыслу части второй ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования соответствующего имущества, не могут быть отнесены к объекту  аренды, хотя и связаны с ним.

Вопрос о возможных объектах аренды в значительной степени связан с общим вопросом о том, что может быть объектом гражданских правоотношений в целом. Все объекты гражданских правоотношений, прежде чем стать таковыми в конкретных правовых связях, должны пройти стадию легитимации, попросту говоря, они должны быть специально названы таковыми непосредственно законом⁸. По этой логике, нет объекта, если нет установленного законом его вида.

Ограничения для аренды отдельных объектов могут быть установлены  только законом, лишь федеральный закон может исключить отдельные объекты из числа сдаваемых в аренду (часть вторая п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Срок аренды в общей  ее конструкции традиционно не рассматривается  как существенное условие. Так, нет сомнений, что всякий договор аренды заключается на срок, ибо это условие выражает существо аренды, но отсутствие срока в тексте соглашения не приводит к признанию его незаключенным.

Договор аренды может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Но он всегда или есть или же может быть установлен (п. 2 ст. 314 ГК РФ), в противном случае оказывается невозможным квалифицировать договор в качестве договора аренды

Непосредственно к вопросу  о сроке договора аренды примыкает  и вопрос о его возобновлении, в том числе тогда, когда арендатор пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Всякий арендатор или  арендодатель имеют возможность  предложить продлить отношения путем  пролонгации договора, а также  путем заключения нового соглашения; обе формы продления арендных отношений следует различать, поскольку они не совпадают по правовому механизму и последствиям. Так, в первом случае (при пролонгации) прежнее соглашение, со всеми его условиями, сохраняет силу, а во втором случае перед нами новый договор, не связанный с прежним соглашением.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§3. Права и обязанности сторон.

Процесс исполнения договора аренды представляет собою, конечно  же, реализацию  тех   прав  и   обязанностей,   которые  составляют  содержание соглашения. Но, в отличие от ряда иных договоров, где исполнение представляет собою один, два или несколько конкретных актов, четко и однозначно фиксируемых во времени и фактически исчерпывающих взаимодействие сторон (таковы, например, купля-продажа, дарение и т.д.), значительное количество прав и обязанностей по договору аренды действует в течение всего договора. Именно поэтому ранее мы и предложили именовать совокупность вещных и обязательственных правоотношений, характеризующих договор аренды, «правосостоянием».

Постоянными (для срока аренды) являются и  некоторые 
«сопровождающие» права, обязанности. К ним следует отнести и 
обязанность арендодателя придать надлежащее состояние имуществу в 
целом, сделать его пригодным для целей аренды, создать режим, 
исключающий препятствия в пользовании (см. пункт 1 ст. 620 ГК РФ), 
обеспечить его конструктивную целостность (поэтому за ним и закрепляется 
обязанность капитального ремонта - п.  1  ст. 616 ГК РФ), устранить

недостатки, выявленные арендатором в ходе эксплуатации имущества и мешающие ему использовать имущества по назначению (см. п. 1 ст. 612 и п.2 ст. 620 ГК РФ) и т.д. Не случайно и текущий ремонт по договору может быть возложен на него (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Арендатор, по общему правилу, лишь «поддерживает» имущество в исправном состоянии (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

При аренде некоторых объектов должна возрастать интенсивность воздействия арендатора на арендованное имущество, арендодатель в таких случаях, скорее, приобретает контрольные и иные подобные функции. Так, при аренде земельного участка основные обязанности по обеспечению сохранности плодородия земли, обязанности по проведению необходимых агрономических и природоохранных мероприятий обоснованно переходят к арендатору в силу прямого указания закона (ст. 40-43 Земельного кодекса РФ). Арендатор имеет право вносить без согласия арендодателя изменения в состав арендованного объекта, производить техническое перевооружение и т.п., то есть по существу обладает правом преобразовать объект в другой.

Платежи за услуги коммунального  характера (отопление и т.п.) не входят по общему правилу в размер арендной платы, но могут быть договором отнесены к отдельным обязанностям арендатора, равным образом это касается услуг специализированных организаций (например, водоснабжающих).

Объект аренды должен быть предоставлен, т. е. на арендодателя возлагается обязанность совершения действий, заключающихся не только в передаче объекта (ст. 611 ГК РФ), но и совершении иных действий, обеспечивающих «спокойное пользование». Так, одновременно должны быть предоставлены все принадлежности и относящиеся к объекту документы (технический паспорт, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. По мнению некоторых исследователей, при так называемом «формальном нарушении» (обязанность предоставления документов или принадлежностей предусмотрена, но их отсутствие не мешает успешно эксплуатировать объект) возможность требовать передачи принадлежностей (документов) сохраняет силу, требовать же расторжения договора можно лишь тогда, когда наступили предусмотренные законом неблагоприятные последствия (нельзя использовать имущество). Эту позицию полагаем правильной; ее аргументация, как представляется, должна быть такой: обязанности надо исполнять вне зависимости от последствий, что же касается расторжения договора, то это есть санкция за нарушение неисполненной обязанности.

В практике возник вопрос о том, какой из договоров аренды действует и от кого следует ожидать (требовать) исполнения, если было в  отношении одного нежилого помещения  заключено два различных договора с разными арендаторами, но первому объект так и не был передан. Полагаем, в подобных случаях правильно учитывать отсутствие вещных правоотношений у первого арендатора и тем самым признавать отсутствие у него и каких-либо обязанностей.

Законом специально предусмотрена  норма, обязывающая арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями аренды, а при их отсутствии в договоре - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Данная норма, конечно же, отвечает и на вопрос о целевом использовании объекта договора.

В качестве общего подхода следует признать именно арендатора управомоченным на выбор любых действий по использованию имущества в пределах его основного назначения.

В числе общих прав и обязанностей, формирующих взаимоотношения  сторон непосредственно законом, следует  также назвать обязанность арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и корреспондирующее ей право арендатора требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ), право арендатора сдать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ) и др.

По окончании действия срока аренды ее объект подлежит возврату арендодателю в том состоянии, в  котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (часть первая ст. 622 ГК РФ).

Арендодатель, конечно же, не обязан извещать арендатора о прекращении отношений. Но если он сам предлагает продлить отношения, не указывая на условия, которые имеет в виду, то следует полагать, что это условия последнего договора аренды.

 

 

 

 

 

 

§4.Прекращение договора аренды.

По общему правилу  договор изменяется или расторгается по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450-453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания его расторжения. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного  договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным в  случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в  договоре не был определен, а стороны  в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Заметим, такое ограничение не приводит к запрету тем же сторонам заключить новый договор аренды по истечении предельного срока. Однако невозможна пролонгация договора с предельным сроком, поскольку ее смысл заключается в продолжение действия того же самого договора; если заключается договор на новый срок, то прежний договор считается прекратившим действие.

Специальные основания  расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ и нет необходимости их повторять.

В судебной практике признано, что право арендодателя расторгнуть  договор в случае, если арендатор  более двух раз подряд не вносит арендную плату, подлежит реализации через  суд в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении удовлетворению не подлежит.

Следует также учитывать, что расторжение договора, в отличие  от случаев его иного прекращения, всегда опирается не на обоюдное волеизъявление, а волю одной из сторон либо решение соответствующих государственных органов. При этом допустимо установить непосредственно в договоре не только новые основания расторжения договора по решению суда, но и основания для расторжения договора аренды во внесудебном порядке.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01. 2002 г. № 66, признается необходимой защита прав арендодателя различными способами, в том числе путем отказа от договора и расторжения договора во внесудебном порядке.