Договор аренды

Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК.

Арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ.

Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК РФ). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор.

Следует отметить, что прекращение  договора аренды в установленный  им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ). Если иное не рпедусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет  при прочих равных условиях преимущественное перед другим лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор  обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре арены, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз.1 ст.621 ГК РФ. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не в праве.³¹

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещенеия убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.³²

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределнный  срок (ст.610 ГК РФ). Срок уведомления  арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается  в соответствии со ст.314 ГК РФ.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование. Договор  аренды (имущественного найма) относится  к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества  и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное  пользование. По юридической природе  договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним и может быть как срочным, так и бессрочным.

Стороны договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать  любое физическое или юридическое  лицо (включая иностранное), имеющее  титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом  или собственником сдавать имущество  в аренду.

Форма договора аренды может  быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор  аренды юридических лиц между  собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в том числе  гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года.

Порядок заключения договора аренды, прежде всего, регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно; 

2) установленной доли  полученных в результате использования  арендованного имущества продукции,  плодов и доходов; 

3) предоставления арендатором  определенных услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

5) возложения на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Основная обязанность  арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

В рамках предусмотренных  ГК РФ возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора.

Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда". 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

 

I. Нормативно-правовые акты

 

1. Конституция Российской Федерации (принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года) (ред. от 30.12.2008)
2. Гражданский Кодекс РФ. Часть первая  от 30.11.1994 N 51-ФЗ (по сост. на 25 февраля 2012 г.)
3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (по сост. на 25 февраля 2012 г.)
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

 

II. Литературные источники

 

5. Сергеев А.П.Гражданское право. Том 2.: Учебник/ Под ред. А.П. Сергеев. М.:ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.-848 с. 848
6. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.-2005.-№3.-С.3-11.
7. Илюшина М.А. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон.-2006.-№2.-С.14-18

 

III. Материалы судебной практики

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 // СПС «КонсультантПлюс».
9. Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».
10. Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «КонсультантПлюс».
11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // СПС «КонсультантПлюс».

 

IV. Электронные ресурсы

 

12.  www.consultant.ru - Справочная правовая система «Консультант Плюс»

 

 

¹ Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.3

² Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (по сост. на 25 февраля 2012 г.)

³  Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.3

⁴ Там же, С.3

⁵Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.3

⁶Там же, С.4

⁷ п.п.2,3 ст.7 ФЗ «О естественных монополиях» от 17 августа 1995 г. №147-ФЗ

⁸ Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.4

⁹ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.174-175.

¹⁰ Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.5

¹¹ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.174-175.

¹² Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»

¹³ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.174-175

¹⁴ Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон.-2005.-№3-С.6

¹⁵ Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

¹⁶ Информационное письмо от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

¹⁷ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.178-180.

¹⁸ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.182

¹⁹ Там же, С.182

²⁰ Там же, С.182

²¹ ч.2 ст.614 Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (по сост. на 25 феврыля 2012 г.)

²² Там же, ч.3 ст.614

²³ Там же, ч.4 ст.614

²⁴ Там же, ч.5 ст.614

²⁵Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

²⁶ Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

²⁷ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.195

²⁸ Там же, С.195

²⁹ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.196

³⁰ Информационное письмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

³¹ Гражданское право. Учебник Е.Ю. Валявина,- М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003г.-С.198-199

³² Там же, С.199