Договор аренды

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка. Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что  его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема-передачи здания. Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение  в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

Арендатор обратился в арбитражный  суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил  решение, в иске отказал по следующим  основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.²⁶

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями  дговора аренды, а если такие условия  в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. При  прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Так же в обязанность входит поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество  в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязаности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арндованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносит их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не утсановленно ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

Произведенные арендатором отделимые  улучшения арендованного имущества  являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателяулучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимостти этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Если же согласия на произведение неотделимых улучшений у арендодателя полученно не было, то арендатор лишается права требовать возмещения стоимости произведенных улучшений, если иное не предусмотрено законом.

2.2. Прекращение и возобновление договора аренды

Прекращение договора аренды (в том  числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным  главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для  любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного  имущества не влечет прекращения  договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В случае смерти арендодателя – физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности  арендодателя переходят к его  наследникам.²⁷

В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  и договором не предусмотрено  иное (п.2 ст.617 ГК РФ). Арендодатель  не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловленно личными качествами арендатора. Казалось бы. Приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК РФ. Однако это не так. В ст.418 ГК РФ не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность приминительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.²⁸

В отношении смерти арендатора движимого  имущества сохраняют силу общие  правила, установленные ст.418 ГК РФ, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридическго  лица – будь то арендодатель или  арендатор – договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК РФ).

Расторжение договора без обращения  в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 627 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в  ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор:

1) использует имущество  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится  правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях  ненадлежащего пользования арендованным  имуществом);

2) существенно ухудшает  имущество; 

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату; 

4) не производит капитального  ремонта в случае возложения  на него такой обязанности. Невыполнение данной обязанности может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендаторапроисходит существенное ухудшение этого имущества.²⁹

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо препятствует пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества; 

2) сданное в аренду  имущество имеет препятствующие  его использованию недостатки, за  которые отвечает арендодатель;

3) арендодатель не выполняет  обязанности по капитальному  ремонту; 

4) имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде. Примером такого основания может служить неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 619 и 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок. Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых  требований комитет сослался на условие  договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения  договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в  иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим  основаниям.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда  арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание  расторжения договора, как просрочка  внесения арендной платы, предусмотрено  в части первой статьи 619 ГК РФ, условие  договора, на которое ссылался истец  в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало  другого основания расторжения  договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений  ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной  жалобе настаивал на том, что спорное  условие включено в договор в  полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В  силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более  двух раз подряд. Однократное нарушение  арендатором установленных договором  сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции  поддержал позицию истца, дополнительно  отметив, что предусмотренное в  части первой статьи 619 Кодекса основание  включает в себя не только такой  элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более  двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой  ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции  отменено, исковые требования удовлетворены.³⁰

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают  расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует  понимать так, будто они исключают  применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности  одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его  расторжения с судебного на внесудебный  в соответствии с общими правилами  ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.