Договор аренды

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

Введение……………………………………………………………………………...3-4

Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………….5-14

1. Понятие договора аренды……………………………………………...5-7
2. Элементы договора аренды..................................................................7-14

Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ……………………………....15-28

2.1. Права и обязанности сторон………………………………………....15-21

2.2.   Прекращение и возобновление договора аренды………………..…22-28

Заключение………………………………………………………….…………….29-30

Список использованных источников и литературы………………………...31-32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших  в гражданском праве, присущий ему  некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с  непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками  охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти  качества объясняются значением  самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет  другие средства и способы социального, экономического и производственного  развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений  собственности, в известной степени  гармонизирует экономические отношения  в случаях, когда жесткая конструкция  собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными  ресурсами.

В юридическом аспекте  арендные отношения опосредованы прежде всего нормами  правового института  договора аренды.

Отмечается также тенденция  к усложнению и расширению внутренней структуры института аренды; достаточно ярким примером является появление  лизинга.

Выделяются и новые  объекты пользования, в отношении  которых еще предстоит провести квалификационные действия для признания  их относящимися к договору аренды («предоставление персонала», «аренда  игроков», «пользование» различного рода ресурсами в ИНТЕРНЕТ, «аренда  выделенных каналов связи и радиочастот» и пр.).

В совокупности указанные  проблемы института аренды, как в  части их нормативного регулирования, так и правоприменения, позволяют  говорить об актуальности и практической значимости исследования договора аренды в современной России.

В настоящее время договор  аренды приобретает все большее  значение, поскольку с развитием  общественных отношений, бурным развитием  технологий, вынуждено изменяться и  право, регулирующее эти отношения.

На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее  имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии получить хотя бы право  на это имущество, с последующим  его выкупом (по их желанию).

Объектом исследования выступают  общественные отношения, возникающие  в связи с арендой различных  объектов, регулируемых гражданским законодательством.

Предметом исследования в  области гражданско-правовых отношений  будет являться в первую очередь  изучение сущности договора аренды, его  юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений  по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту  договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности  сторон (субъектов), правовое положение  объектов.

Целью настоящей работы является исследование понятия, а также общих положений договора аренды.

Из данной цели вытекают следующие основные задачи;

1. определить понятие договора аренды;
2. рассмотреть основные элементы договора аренды;
3. раскрыть содержание договора аренды;
4. проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.

В ходе выполнения работы проведено  исследование норм различных отраслей права, изучена законодательная  база разных уровней с использованием последних изменений.

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

 

1. Понятие договора аренды

 

Аренда - одна из наиболее распространненых форм договорного, возмездного, частичного отчуждения имущества.¹

Определение договора аренды дано в ст.606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».²

Договор аренды входит в  группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Можно выделить следующие  основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, это срочный договор, даже если срок аренды в нем не определен. По окончании действия договора имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом. Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям договора, в отличие, например, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику. Данный договор двусторонне-обязывающий, то есть стороны обладают как правами, так и обязанностями. Он вступает в действие при наличии воли обеих сторон.³

Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.⁴ При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл.35 ГК РФ.

Аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон договора.

 

 

3. Элементы договора аренды

 

Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве.⁵ Таким образом, это — непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.⁶

Пункт 1 ст.607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается (ч.2 п.1 ст.607 ГК). Например, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ). На аренду основных средств, принаддлежащих субъектам естественных монополий, при которой арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, требуется согласие соответствующего органа регулирования естественной монополии.⁷ Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Сдача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов. Передача в аренду водных объектов, лесов, участков недр регулируется Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Законом РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. №2395-I. Специальное регулирование предусмотрено в отношении транспортных средств транспортными уставами и кодексами, например Воздушным кодексом РФ, Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, Кодексом торгового мореплавания РФ. Ряд особенностей аренды объектов железнодорожного транспорта предусмотрен Федеральным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27 февраля 2003 г. №29-ФЗ.⁸

 В договоре аренды  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество,  подлежащее передаче арендатору  в качестве объекта аренды. При  отсутствии этих данных в договоре  условие об объекте, подлежащем  передаче в аренду, считается  не согласованным сторонами, а  договор не считается заключенным.

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер, форму, модель.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

В соответствии с п.8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. Арендатор - это лицо, заинтересованнное в получении имущества в пользование.⁹ Очевидно, арендатором может быть любое лицо, отвечающее требованиям гражданской правосубъектности. Это подчеркнуто и отсутствием в гл.34 ГК РФ специальной статьи о нем.¹⁰ Закон к ним не предъявляет никаких специальных требований, лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.¹¹ Арендодателю посвящена краткая ст. 608 ГК РФ. Им может быть собственник или лицо, управомоченное законом или собственником. По общему правилу, право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей.

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.

Следует обратить внимание на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Прежде всего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества). Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица — унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными.¹²