Договор аренды

Рассмотрим примеры из арбитражной  практики:

«Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии соответствующем  условиям договора аренды назначению имущества. При этом имущество сдается  в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено  договором. Арбитражный суд при  рассмотрении дела установил, что между  сторонами был заключен договор  аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически арендатор  не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан  арендодателем без свидетельства  о регистрации и сертификатов летной годности, наличие которых  в обязательном порядке предусмотрено  статьями 33, 36 Воздушного кодекса РФ. При отсутствии данных документов воздушные  суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался  к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не использовал  надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество  с нарушением требований, установленных  статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал  требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 ст. 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор  в силу допущенных арендодателем  нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, виске о  взыскании с арендатора арендной платы было отказано».[28]

Рассмотрим ещё один пример из арбитражной  практики:

«Арендодатель, который не исполнил обязательство о передаче сданных  в аренду нежилых помещений в  момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической  передачи последнему не жилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный  суд с иском к арендатору о  взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней  за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель неисполним обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность  по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск  подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего. В силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит  в предоставлении последнему имущества  в пользование, и обязанность  арендатора - во внесении платежей за пользование  этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет  место встречное исполнение обязательств. Стороны заключили договор аренды нежилых помещений, К моменту  передачи имущества арендатору часть  сданных ему в аренду помещений  не была освобождена арендодателем  от имущества, в связи, с чем арендатор  принял по акту только жилые площади.

Истцом предъявлен к взысканию  долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в  соответствии с установленным в  договоре размером арендной платы.

Учитывая то обстоятельство, что  передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами  договора, суд пришел к выводу, что  арендодатель вправе требовать с  арендатора внесения арендной платы  с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи, с чем удовлетворил иск частично».[29]

Арендодатель обязан передать имущество  в таком состоянии, которое соответствует  договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены  технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие  характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества  с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и неоговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду – так называемые явные  недостатки.

Во всех других случаях арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые  недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование имуществом, не влекут ответственности арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.

«При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы  защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения  договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ)».[30]

Рассмотрим конкретный пример из судебной практики:

«Указание в акте приема-передачи арендованного помещения ни аварийное  состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения  расходов на устранение последствий  аварии и капитальному ремонту, вызванной  неотложной необходимостью.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился к обществу с ограниченной ответственностью о  расторжении договора аренды в связи  с невнесением в установленные  сроки арендной платы и о выселении  ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции  в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный  ремонт системы центрального отопления  арендуемого помещения и в  соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной  инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой  ситуации арендатор не имел права  на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы…

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой  ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления  в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления  в момент передачи находилась в аварийном  состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд  кассационной инстанции отметил, что  ссылка в акте приема-передачи на аварийное  состояние системы центрального отепления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность  устранять последствия возможных  аварий и осуществлять в случае необходимости  за свой счет осуществлять её капитальный  ремонт. Актами обследования, составленными  с участием представителей теплоснабжающей  организации, подтверждается необходимостью проведения её капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался  к арендодателю с просьбой принять  неотложные меры по устранению последствий  аварии и провести капитальный ремонт за свой счет, о чем свидетельствуют  имеющиеся в деле заявления и  телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих  мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах суд  первой инстанции обосновано пришел к доводу о праве ответчика  в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.

Приняв во внимание изложенное, а  так же учитывая, что иной задолженности  по арендной плате у ответчика  не имелось, суд кассационной инстанции  отменил постановление апелляционной  инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца».[31]

2.2 Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основных обязанности  арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с  назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Думается, что законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую  обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

Данный вывод можно подтвердить  тем, что отрицательные последствия  предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие  пользования указанных имуществом не в соответствии с условиями  договора или назначением имущества, что может повлечь за собой  расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).[32]

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом  или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя  расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования  арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности  арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование  имуществом дает арендатору возможность  извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость  соблюдать установленные законом  либо предусмотренные договором  ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены  следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой  сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля, полученных в  результате использованного арендованного  имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые  арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных договором  затрат по улучшению арендованного  имущества.

Практика свидетельствует, что  при возникновении споров, связанных  с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны  урегулировали порядок изменения  арендной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример из арбитражной практики:

«Арендатор обратился в арбитражный  суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия  договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем  размера арендной платы путем  её индексации с учетом инфляции, так  как это противоречит императивный норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей  возможность изменения размера  арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в  отношении периодичности изменения  размера арендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающие возможность ежеквартального изменения размера арендной платы является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как несоответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил  решение, в иске отказал по следующим  основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой  сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому  сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали  условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета.

Фактическое изменение размера  арендной платы в результате корректирование  её на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 Статьи 614 ГК РФ условия договора о  размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск  удовлетворению не подлежит».[33]

Ещё одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  его аренды либо при прекращении  договора аренды по иным основаниям. В  силу статьи 622 ГК РФ в случае прекращения  договорных отношений, связанных с  арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему  имущество в том состоянии, в  котором он его получил, с учетом нормального износа или в том  состоянии, которое предусмотрено  договором. Если данная обязанность  не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все  время просрочки возврата имущества  арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно  вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.