Договор аренды зданий и сооружений

В -  четвертых, хоть договор аренды зданий и сооружений занимает  основное место в общем объеме сделок с недвижимостью. Тем не менее, как мы рассмотрели  в ходе изучения данной темы,  в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. При решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).

Существует в арбитражной практике такой вопрос, как правомочия арендатора нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений18. Мы рассмотрели, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

Так же существует  проблема в том, что законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. На наш взгляд, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование». Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда здания (сооружения) возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества.  С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно — п. 1 ст. 609 ГК РФ. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и зданий и сооружений, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

Так же предлагаем в гл. 34 ГК РФ включить параграф «Аренда объектов нежилого фонда», и выделить  в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок. Данное  изменение позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

 

Список изученной и использованной литературы

 

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) // Консультант Плюс. Законодательство.
2. Федеральный закон Российской Федерации  от 24.07. 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СПС Консультант  Плюс. Законодательство.
3. Абесалашвили, М. З. Порядок изменения и расторжения договора аренды  зданий и сооружений / М. З. Абесалашвили // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 56-58.
4. Бимбад, А.Я. Защита прав приоритетного приобретения имущества субъектами малого и среднего предпринимательства / А. Я. Бимбад // Бизнес в законе. 2010. № 5. С. 47-50.
5. Богацкий, Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений  в Российском гражданском праве / Ф. А. Богацкий // Вестник Калининградского филиала Санкт – Петербургского Университета МВД России. 2010. № 2. С. 109-116.
6. Василишин, И. И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды / И. И. Василишин // Вестник Московского  Государственного Лингвистического Университета. 2011. № 629. С. 30-39.
7. Васюта, Д. В.  Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости / Д. В. Васюта // Вестник ОмГУ. Серия. Право . 2013. №2 (35). С.121-126.
8. Веселова, О. С. Правовые основания заключения договора на аренду зданий и сооружений / О. С. Веселова // Вектор науки Тольяттинского Государственного Университета. Серия: юридические науки. 2014. № 1 (16). С. 16-18.
9. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг / В. В.  Витрянский. М.: Статут, 1999. 299 с.
10. Еремкина, Т. А. Проблемы реализации норм законодательства об аренде в правоприменительной практике / Т. А. Еремкина  // Бизнес в законе . 2010. №2. С.188 - 189.
11. Кондратьева, О. Коридорные споры / С. Кондратьева  // ЭЖ-Юрист.  2011.  №16.   C. 11–16.
12. Мещерякова, М. Е. Проблема нежилых помещений как предмета договора аренды здания (сооружения) / М. Е. Мещерякова // Гуманитарные и социально-экономические науки. 2010. № 6. С. 76 – 79.
13. Нечаев, А. С.  Анализ финансовой аренды коммерческой недвижимости / А. С. Нечаев // Имущественные отношения в РФ . 2009. №8. С.13-19.
14. Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений / Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2007.
15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
16. Постановление ВАС от 10 сентября 2002 г. №3673/02 // Консультант Плюс: Судебная практика.
17. Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007 / Консультант Плюс: Судебная практика
18. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2011 по делу N А21-1407/04-С2 // Консультант Плюс: Судебная практика.
19. Постановление Пленума ВАС Российской Федерации постановление от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды» // Консультант Плюс: Судебная практика.

1 Васюта Д. В.  Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости // Вестник ОмГУ. Серия. Право . 2013. №2 (35). С.125.

2 В ред. Постановления Пленума ВАС Российской Федерации постановление от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды» // Консультант Плюс: Судебная практика.

3 Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений / Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2003

4 Богацкий, Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений  в Российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт – Петербургского Университета МВД России.  2010. № 2. С. 109.

5 Богацкий, Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений  в Российском гражданском праве // Вестник Калининградского филиала Санкт – Петербургского Университета МВД России.  2010. № 2. С. 110.

6 Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007

7 Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений / Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2003

8 Богацкий, Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений  в Российском гражданском праве  // Вестник Калининградского филиала Санкт – Петербургского Университета МВД России.  2010. № 2. С. 113.

9 Богацкий, Ф. А. Форма и срок как составные элементы договора аренды зданий и сооружений  в Российском гражданском праве  // Вестник Калининградского филиала Санкт – Петербургского Университета МВД России.  2010. № 2. С. 112.

10 Василишин, И. И. Отдельные вопросы правового регулирования договора аренды // Вестник Московского  Государственного Лингвистического Университета. 2011. № 629. С. 32.

11 Нечаев А. С.  Анализ финансовой аренды коммерческой недвижимости // Имущественные отношения в РФ . 2009. №8. С.13-19.

12 Кондратьева О. Коридорные споры // ЭЖ-Юрист.  2011.  №16.   C. 11.

 

13 Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений // Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ". 2007. № 11 (ч. 2).

14 Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении и расторжении договоров аренды зданий и сооружений / Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", № 11 (ч. 2), 2007

 

15 Мещерякова М. Е. Проблема нежилых помещений как предмета договора аренды здания (сооружения) // Гуманитарные и социально-экономические науки. 2010. № 6. С. 78.

16 Еремкина Т. А. Проблемы реализации норм законодательства об аренде в правоприменительной практике // Бизнес в законе . 2010. №2. С.188.

17 Абесалашвили М. З. Порядок изменения и расторжения договора аренды  зданий и сооружений // Бизнес в законе. 2012. № 5. С. 57.

 

18 Постановление ВАС от 10 сентября 2002 г. №3673/02