Договор аренды зданий и сооружений

Рассмотрим подход судебных органов к определению формы договора аренды нежилых помещений. Несмотря на то, что в актах судебных органов на них распространены правила о государственной регистрации зданий и сооружений, некоторыми судами отвергается возможность распространения на них правил об особенностях формы договора зданий и сооружений. Так, например, Федеральный арбитражный суд г. Москвы признал недопустимым распространение на договоры аренды нежилых помещений требований закона к обязательному заключению договора аренды нежилых помещений в форме единого документа, из чего можно сделать вывод о том, что правоотношения сторон при заключении договора аренды нежилых помещений регулируются общими положениями об аренде, а не специальными нормами об аренде зданий и сооружений, исключением требований к государственной регистрации. Все это подчеркивает противоречивость судебной практики по этим вопросам. В литературе уже предлагаются пути решения обозначенной проблемы. Так, А.В. Ерш предлагает в качестве одного из вариантов решения унифицировать правила о регистрации недвижимости либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями7. В качестве одного из способов устранения противоречия предлагается исключить статью 651 ГК и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока. Наиболее простым и  эффективным направлением решения проблемы будет распространение на нежилые помещения правил о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений.

Согласно ГК  РФ к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и размере арендной платы. В других правовых актах перечень подобных условий может быть дополнен. Так, если в аренду сдается здание либо сооружение, относящееся к объектам культурного наследия, то существенными условиями договора являются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия

Предметом договора служат здание и сооружение.

Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Как предмет аренды, здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования (если оно существует; например), инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т. д. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

ГК РФ не поясняет различий между зданиями и сооружениями, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых. В каждом конкретном случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации). 

Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654).

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за единицу площади арендованного здания или сооружения (в частности, за 1 кв. м). Впрочем, в договоре стороны могут предусмотреть и другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры таким показателем может быть площадь здания в целом.8

Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т. д.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т. д.) и других показателей.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Дополнительным условием договора аренды зданий, сооружений является срок аренды. Договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если срок в договоре аренды не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Если в таком случае какая-либо из сторон захочет расторгнуть этот договор, то она может сделать это в любое время, так как договор не имеет определенного срока9. При таком расторжении договора необходимо предупредить другую сторону за три месяца. Уведомить другую сторону о расторжении договора следует в письменном виде. Срок такого предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

2. Ответственность  сторон по  договору

2.1. Ответственность  арендодателя по договору

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.

Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя последний может без промедления заменить это имущество другим,- аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.10

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя, за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц11. Например, арендатор, заключающий договоры аренды здания (сооружения), не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как оторванные обои, некачественно поставленный линолеум, неисправные двери и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемого здания (помещения). Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества.

Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты12. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных — соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивна и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере — потребовать досрочного расторжения договора.

В арбитражной практике немало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременной уплаты арендной платы.

Приведем следующий пример.13

ООО «Ханко» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Торговый дом «Обувь» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 12 561 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007 по 13.08.2007 в сумме 569 руб., убытков в виде упущенной выгоды за период с 13.08.2007 по 13.10.2007 в сумме 259 600 руб., а также о признании информации, распространенной ответчиком, не соответствующей действительности, об обязании ответчика дать опровержение в соответствующие органы и взыскании с ответчика 100 000 руб. убытков, причиненных распространением информации, порочащей имидж и деловую репутацию истца.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, между ООО «Ханко» (арендодатель) и ООО «Торговый дом «Обувь» (арендатор) 01.02.2007 подписан договор аренды №4, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 38, для использования под магазин.

Согласно п. 1.3 названного договора помещение передается арендатору на срок с 01.02.2007 по 01.02.2008.

Как следует из п. 2.3.13 договора, арендатор при намерении отказаться от договора обязан сообщить об этом арендодателю не позднее чем за месяц до расторжения договора.

ООО «Ханко», ссылаясь на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в нарушение условий договора аренды расторгло данный договор с 10.08.2007, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате истец указал, что оплата за пользование помещениями была произведена ответчиком по 10.08.2007, в то время как спорное помещение фактически было принято арендодателем только 16.08.2007. Истец также сослался на то, что в результате досрочного расторжения названного договора он понес убытки в виде упущенной выгоды, которые выразились в том, что он по вине ответчика не имел возможности своевременно сдать имущество другому арендатору и получать арендную плату. Что касается требований о защите деловой репутации, то истец указал на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в некорректной для ООО «Ханко» форме уведомило ряд организаций и служб города о том, что истец не принимает арендованное помещение.14

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды, о признании распространенной ответчиком информации не соответствующей действительности и обязании ответчика опровергнуть данную информацию и взыскании с него 100 000 руб. убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт причинения убытков и их размер, а также факт распространения сведений, порочащих его деловую репутацию. Суд также принял во внимание, что истец не указал, какие именно сведения были распространены ответчиком и в каких органах.

Поскольку в данной части решение суда заявителем не обжалуется, законность выводов суда в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 01.02.2007 №4 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Между тем суды пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически существовали отношения по аренде спорного имущества, установленные договором аренды от 01.08.2004 №3.

С учетом того, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 01.08.2004 №3, суды пришли к выводу о том, что названный договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и прекратил свое действие в момент фактической передачи арендатором спорного помещения арендодателю по акту приема-передачи.

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений, датированный 10.08.2007, из которого следует, что ООО «Ханко» как арендодатель приняло помещения 16.08.2007.

Судами установлено, что при подписании договора аренды от 01.02.2007 №4 ответчик фактически не возвращал арендованное по договору от 10.08.2007 №4 имущество арендодателю.

При таких обстоятельствах суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что спорное помещение было принято арендодателем только 16.08.2007.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды на основании положений ст. 309, 614, 395 ГК РФ) правомерно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 12 561 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Довод заявителя жалобы о том, что арендованное помещение было им передано 10.08.2007, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи. Заявлений о фальсификации указанного доказательства при рассмотрении дела по существу представителем ответчика не заявлялось.