Договор аренды зданий и сооружений

 

 

Введение

 

 

 

Актуальностью  данной работы является то, что в настоящее время сделки с недвижимым имуществом, и, в частности, аренда зданий и сооружений составляют насущную, значительную и наиболее «рискованную часть» российского гражданского оборота.  Объясняется это тем, что, во-первых, существует большое количество недвижимости, которая  вовлечена в оборот, а, во  -  вторых,   этот  аспект обусловлен сложным составом и недостаточной  ясностью законодательства, а также неоднозначность в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.     С этим и связана актуальность  выбранной темы.

Предмет исследования - нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, связанные с договором аренды здания и сооружения.

Источниками информации для написания работы послужил следующий спектр  литературы: учебная литература, теоретическая литература, практическое пособие Ашихмина И.М. «Аренда недвижимости», исследовательские статьи, исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее договор аренды зданий и сооружений, изучены материалы судебной практики по данному вопросу. В целом же нами была использована общенаучная, теоретико-правовая, специально-юридическая и гражданско-правовая литература, имеющая отношение к избранной теме. 

Цель работы - анализ действующих нормативных положений, рассмотрение существующей практики в области аренды зданий и сооружений.  
       Задачи:       

- рассмотреть и дать определение   центральным  понятиям   «здание» и «сооружение»,

- рассмотреть особенности сферы аренды зданий и сооружений,

- изучить  условия и содержание  договора аренды, 

- рассмотреть  имеющиеся  в данной  сфере примеры судебной практики.

Объект  исследования - правоотношения, возникающие в связи с заключением, исполнением и расторжением договора аренды здания или сооружения.

Структура работы состоит  из двух глав, введения, заключения и списка использованной литературы

 

 

 

1. Аренда зданий и сооружений

1.1. Понятия

 

Здания и сооружения относятся к числу предметов, обладающих особо высокой социальной и экономической ценностью. Длительность существования класса построек предопределена тем, что, наравне с водой и продуктами питания, постройки необходимы для удовлетворения первоочередных потребностей человека. Здания и сооружения требуются также для осуществления большинства видов производственной деятельности.

Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

Действующее законодательство относит здания и сооружения к недвижимости, прочно связанной с землей, перемещение которой без несоразмерного ущерба назначению невозможно (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ); определяет порядок их возведения, перестройки, сноса (ст. 263 ГК РФ, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190); распространяет на здания и сооружения, возведенные в нарушение закона, режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ); закрепляет возможность их обременения сервитутом (ст. 277 ГК РФ); определяет особенности залога и аренды (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»).

Тем не менее, в законодательстве отсутствует определение границы действия соответствующих правил – это сами понятия «здание» и «сооружение». Исключение составляет Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в ст. 2 которого предлагается такое определение. Под зданием в нем понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение рассматривается как результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Однако предложенные определения, во-первых, используются для целей технического регулирования, а во-вторых, отражают лишь конструктивные особенности зданий и сооружений, чего не достаточно для отграничения их от объектов с отличным правовым режимом. Проанализировав различные точки зрения ряда авторов  -  исследователей, таких  как: О. Б. Кругловой, И. Б. Кузьминой, В. В. Витрянского,  М. Е. Мещеряковой, можно  сделать вывод о  том, что зданий, в отличие от сооружений, имеется особый способ возникновения и прекращения, который Концепцией и Проектом ГК РФ связывается с возникновением и прекращением в них права собственности на помещения. На основании вышеизложенного можно сформулировать следующие определения здания и сооружения, которые необходимо закрепить в действующем гражданском законодательстве

 Здание – это объект капитального строительства, введённый в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своём составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности.

Сооружение – это объект капитального строительства, который в установленном законом порядке введён в эксплуатацию или на который в соответствии с действующим законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенный для выполнения технических функций1.

Договор аренды здания (сооружения) регламентируется § 4 гл. 34 ГК РФ, а также общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если § 4 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное. Цель договора аренды зданий или сооружений - обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. 

Стоит  отметить  тот факт, что договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным договором, возникающим в момент достижения между сторонами (арендодателем и арендатором) соглашения по существенным условиям, таким как условие об объекте аренды (здание или сооружение) и условие о размере арендной платы. Такой договор должен быть заключен в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Правила об обязательной государственной регистрации применяются в случае, если срок договора равен одному году или более. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ признан равным году. Особенностью этого договора является его связь с земельным участком. Кроме того, установлен особый порядок передачи арендатору и возвращения им по окончании срока действия договора аренды здания или сооружения - составление передаточного акта (или иного документа) с подписями обеих сторон. Общие положения об аренде, в том числе и основные положения об аренде зданий и сооружений, как одного из видов договора аренды содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (параграф 1 и 4 главы 34), В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал разъяснения арбитражным судам в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Кроме того, по вопросам, связанным с практикой разрешения споров, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал рекомендации в информационных письмах, таких как: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Некоторые вопросы практики применения ст. 652 ГК РФ изложены и в п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства2".

Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при решении вопроса преимущественного права выкупа помещений надо учитывать, что возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53, в котором рассматривается вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. Таким образом, к договорам аренды нежилых помещений применимы нормы об аренде зданий и сооружений, в частности правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, на том основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью.

 

 

1.2. Субъекты договора

 

 

 

Важным  фактором, оказывающим влияние на содержание договора аренды зданий и сооружений является субъектный состав. Один порядок заключения договора когда, в качестве арендодателя выступает государственное органы, другой, когда арендодатель, например, частный предприниматель.

Субъектами (сторонами) по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. 

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, будучи как собственником здания или сооружения, так и лицом, управомоченным законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, понятие арендодателя представлено в ГК отдельной статьей  608, но Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований3. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью, в том числе физическое лицо, юридическое лицо, государство и муниципальные образования.

 

1.3. Форма договора аренды

 

Ст. 651 ГК России устанавливает письменную форму договора аренды зданий и сооружений, уточняя, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного каждой из сторон4. Пунктом 2 ст. 651 устанавливается обязательность государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее одного года.

Эти правила о форме договора аренды зданий и сооружений вытекают из общих положений ГК об аренде недвижимости, изложенных в п. 2 ст. 609, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специфика норм о форме договора аренды зданий и сооружений состоит в том, что в отношении него не применяются правила, на основании которых договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи (п. 2 ст. 434 ГК). Последствия несоблюдения формы договора также отличаются от общих положений (ч. 1 ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или иного сооружения влечет его недействительность (абз. 2 ч. 1 ст. 651 ГК РФ). Статьей 651 ГК установлены различные последствия несоблюдения письменной формы договора аренды зданий и сооружений и требования его государственной регистрации. Так, несоблюдение формы договора, в соответствии с п. 1 ст. 651, влечет его недействительность5. В случае несоблюдения требования государственной регистрации договор считается незаключенным (п. 2 ст. 651).

Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики. Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов. До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, то есть допускалось представление надлежащим образом заверенной копии. Судебная практика же исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации6.