Договор аренды и его основные разновидности

Во-первых, по договору аренды транспортного средства передается не просто транспортное средство, а такое транспортное средство, которое требует управления им и обеспечения его технической эксплуатации, причем и управление и эксплуатация должны носить квалифицированный характер (профессионально подготовленный экипаж). Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать определенным обязательным для сторон требованиям, а при их отсутствии — требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Во-вторых, это целевой характер использования транспортного средства, которое может эксплуатироваться лишь с определенной целью: для перевозки груза, пассажиров, почты или багажа.

В-третьих, в отношениях с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно в качестве перевозчика грузов, пассажиров, почты или багажа, либо в качестве арендодателя транспортного средства (соглашение о субаренде), либо владельцем транспортного средства, так как транспортное средство является источником повышенной опасности.

Необходимо разграничивать договор аренды транспортного средства с договором фрахтования (чартера). Во-первых, договор фрахтования (чартер) — это договор перевозки, и соответственно его предметом являются услуги по доставке грузов, пассажиров, почты и багажа в пункт назначения. Предметом договора аренды транспортного средства (фрахтования на время) является предоставление транспортного средства во временное владение и пользование. [3]

Во-вторых, по договору фрахтования (чартера) транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется вместимость транспортного средства.

В-третьих, по договору фрахтования (чартера) транспортного средства в отличие от договора аренды (фрахтования на время) фрахтовщик не оказывает фрахтователю услуг по управлению транспортным средством и технической эксплуатации, эти действия составляют существо обязательства по перевозке груза, пассажира и багажа в пункт назначения.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Договор заключается в письменной форме независимо от его срока. Правила о регистрации договоров аренды к данному договору не применяются. Срок в договоре аренды с экипажем регламентируется общими положениями об аренде, за исключением преимущественного права на заключение договора на новый срок и возобновления договора на неопределенный срок. В договоре тайм-чартера должен быть обязательно указан срок действия.

Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем в основном составляют обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан:

• в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей;
• предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Эти услуги должны обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями договора. Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства;
• нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное;
• застраховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатор обязан:

• нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (оплата горюче-смазочных материалов, сборов и т. Д.);
• возместить арендодателю убытки в связи с гибелью или повреждением арендованного транспортного средства, если будет доказано, что это произошло вследствие обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с законом или договором аренды.

Арендатор вправе:

• сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором;
• при осуществлении коммерческой эксплуатации транспортного средства без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, которые указаны в договоре аренды, а если такие цели не установлены, то назначению транспортного средства.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем вред возмещает арендодатель. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем, рассматриваемый договор направлен на получение во владение и пользование транспортного средства с возможностью самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию. В данном договоре основная часть обязанностей возложена на арендатора. [3]

Он должен:

• получив от арендодателя транспортное средство, в течение всего срока договора поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт;
• своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством, его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Для этого он может нанять экипаж или управлять им сам;
• нести расходы по содержанию арендованного транспортного средства, застраховать его, включая страхование своей ответственности, а также расходы, связанные с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа.

Права арендатора по данному договору во многом аналогичны его правам по договору аренды транспортного средства с экипажем. Арендатору предоставлено право, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не указаны, то назначению имущества.

За вред, причиненный третьим лицам в рамках договора аренды транспортного средства без экипажа, обязанность по его возмещению возлагается на арендатора.

3. Договор финансовой аренды (лизинг)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в данном случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. [3]

В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах гл. 34 Гражданского Кодекса. Кроме того, действует Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» и значительное количество подзаконных нормативных актов. [4]

Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международный лизинг. Сторонами в договоре лизинга являются арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель). Договор лизинга может преследовать только предпринимательские цели, поэтому сторонами в нем могут быть лишь субъекты, осуществляющие коммерческую деятельность, в том числе и некоммерческие юридические лица в тех пределах, в которых они могут осуществлять такую деятельность. [4]

Поскольку действующим законодательством договор лизинга отнесен к договорам аренды и сторонами в нем являются юридические лица, форма этого договора должна быть письменной. Договор лизинга недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Срок договора лизинга определяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами Гражданского Кодекса. Существенными условиями договора лизинга являются условия об объекте лизинга, о продавце этого объекта и об исключительно предпринимательской цели использования объекта лизинга. Одним из основных признаков, отличающих договор лизинга от иных разновидностей договора аренды, служит обязанность арендодателя купить указанное арендатором имущество у продавца, определенного арендатором. Однако договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Для исполнения договора лизинга характерны некоторые особенности. Так, исполнение данного договора арендодателем начинается с приобретения им указанного арендатором объекта лизинга у выбранного им продавца по договору купли-продажи. При этом арендодатель обязан уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу. Сообщение продавцу сведений о лице, которому передается в аренду объект лизинга, необходимо потому, что в силу закона к арендатору (лизингополучателю) переходят права требования по договору купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.  Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Важной обязанностью арендатора (лизингополучателя) является осуществление лизинговых платежей. Лизингодателю принадлежат контрольные права. Он имеет право осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров. При прекращении договора лизинга применяются общие положения о возврате арендованного имущества арендодателю.

4. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Предметом договора является аренда здания или сооружения. Объект - само здание или сооружение. Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади). Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты. [3]

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации). Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту. Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью. При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком. [2]

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования.

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его. Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя. Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.