Договор аренды и его основные разновидности

На арендатора возлагается исполнение ряда обязанностей, которые корреспондируют с соответствующими правами арендодателя. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая может устанавливаться как за все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей. Арендная плата может уплачиваться в виде:

а) платежей, определенных в твердой сумме, которые могут производиться как периодически, так и единовременно;

б) доли продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в случае существенного ухудшения условий пользования имуществом или его состояния по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, предусмотренные договором, то арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения за последующие периоды, но не более чем за два срока подряд. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению  или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и взыскание убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель имеет право требовать внесения арендной платы, предусмотренной договором, за все время просрочки. Если она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения. Арендатор по окончании срока действия договора наделяется  преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей. Для реализации этого права арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор. При отказе арендатору в заключении договора на новый срок и заключении арендодателем договора аренды с другими лицами в течение года со дня истечения срока договора с арендатором последний имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков, если он утратил интерес к заключению договора. Арендатор наделяется правомочиями по распоряжению имуществом, не связанному с его отчуждением, которые осуществляются с согласия арендодателя. При этом арендатор отвечает перед арендодателем за надлежащее исполнение договора, за исключением перенайма. Если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) сдавать арендованное  имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды является производным  от договора аренды: срок субаренды  не может превышать срок аренды; объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем  прав арендатора; досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение  договора субаренды; если договор  аренды является ничтожным, то  договор субаренды также является  ничтожным. Отношения между арендатором  и субарендатором регулируются  правилами о договоре аренды, арендатор несет права и обязанности  арендодателя, а субарендатор —  права и обязанности арендатора;

2) передавать свои права  и обязанности по договору  аренды другому лицу (перенаем), вследствие  такой сделки место арендатора  занимает другое лицо, а отношения  прежнего арендатора с арендодателем  прекращаются;

3) предоставлять арендованное  имущество в безвозмездное пользование;

4) передавать арендные  права в залог;

5) вносить арендные права  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса  в производственный кооператив. [3]

 

1.5 Прекращение и расторжение договора аренды

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон. Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. [2]

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ. [2]

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя.  Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из этого, можно отметить, что договор аренды является договором, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Также договор аренды заключается в письменной форме. А расторжение или прекращение договора производится по основаниям, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Виды договора аренды

1. Договор проката

Договор проката — это договор аренды, в силу которого арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, т.е. осуществляет сдачу имущества в прокат в виде промысла, обязуется предоставить арендатору за плату движимое имущество во временное владение и пользование. Арендодателем по договору проката может быть только предприниматель. Арендная плата устанавливается только в твердой денежной сумме. Форма договора должна быть письменной. По общему правилу имущество, полученное по договору проката, должно использоваться для целей потребления. Независимо от того, кто является арендатором, не допускается возможность использования этого имущества для извлечения прибыли. Договор проката действует в режиме публичного договора, т.е. при условии наличия имущества арендодатель не вправе отказать либо отдать предпочтение кому-либо. Договор потребительский — ограничен по сроку — заключается на срок не более 1 года.

Арендодатель обязан проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами эксплуатации этого имущества либо выдать соответствующую инструкцию. Арендатор не имеет права совершать с арендуемым имуществом сделки, в том числе сдавать его в субаренду, в безвозмездное пользование, вносить в виде залога или в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Договор проката может быть в любое время расторгнут при условии письменного предупреждения арендодателя за 10 дней. При досрочном расторжении договора арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы, исчисленной со дня, следующего после дня возвращения имущества. [3]

Специфика договора проката выражается в следующем:

1. арендодателем выступает специальный субъект — коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности;
2. предметом договора может быть только движимое имущество. Это могут быть электроприборы, одежда, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. д.;
3. имущество, предоставляемое по договору, по общему правилу должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства, что позволяет заключать договор проката и организациям, и индивидуальным предпринимателям;
4. договор проката заключается в письменной форме, также является публичным договором, в силу чего арендодатель не вправе отказать кому-либо из желающих взять имущество напрокат в заключении договора, при одинаковых правилах для всех арендаторов. Традиционно в данной сфере используются различные формуляры, разработанные и утвержденные арендодателем стандартные формы договоров, в таких ситуациях договор проката обладает признаками договора присоединения;
5. в тех случаях, когда арендатором выступает гражданин, на возникшие правоотношения распространяется действие Закона «О защите прав потребителей»;
6. договор проката в отличие от договора аренды  не может заключаться на условиях неопределенности срока;
7. к обязательствам, возникающим из договора проката, не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды;
8. договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за 10 дней о своем намерении оказаться от договора.

Содержание договора проката составляют права и обязанности сторон. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора проката и назначению имущества. Наряду с этим закон обязывает арендодателя проверить исправность сдаваемого имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации либо выдать ему письменную инструкцию. На арендодателя возлагается обязанность на проведению капитального и текущего ремонта сдаваемого в аренду по договору проката имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая устанавливается в виде твердой денежной суммы, вносимой периодически или единовременно. В случае задолженности по арендной плате допускается взыскание в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса. В таком порядке возможно взыскание лишь арендной платы, без процентов, неустойки и иных требований имущественного характера, которые подлежат удовлетворению в судебном порядке. Права арендатора в данном виде договора аренды несколько ограничены: арендатор не имеет права сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять имущество другому лицу в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 

 

2.2 Договор аренды транспортных средств

Договор аренды транспортных средств делится на два вида:

1. аренду транспортных средств с экипажем;
2. аренду транспортных средств без экипажа.

Объектами в договоре аренды транспортных средств являются только транспортные средства — устройства, предназначенные для перевозки грузов, пассажиров и багажа. В договоре аренды транспортных средств с экипажем объединены два вида обязательств: непосредственно связанные с предоставлением транспортного средства в аренду  и связанные с оказанием услуг экипажем. [3]

Различие в правовом регулировании данных двух видов договоров состоит в том, что в первом случае обязанности по технической эксплуатации транспорта сохраняются за арендодателем, а во втором — они переходят к арендатору. Форма договора — письменная, независимо от срока его действия. Договоры аренды транспортных средств регулируются так же транспортными уставами и кодексами. Экипаж транспортного средства, переданного в аренду, оказывается в двойном подчинении: арендатора и арендодателя. Плата, вносимая арендатором, называется фрахтом. Предельные сроки этого вида договора законом не установлены. Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать сделки, связанные с эксплуатацией арендованного транспортного средства. Ответственность при нанесении вреда третьему лицу арендованным транспортным средством при аренде его без экипажа несет арендатор, если не докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего, а при аренде его с экипажем — арендодатель. По договору аренды транспортного средства арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания таких услуг. По мнению В. В. Витрянского, договор аренды транспортного средства (фрахтования на время) с экипажем и без экипажа имеет ряд квалифицирующих признаков, относящихся к его предмету, что позволило выделить его в отдельный вид договора аренды.