Аренда недвижимого имущества

Традиционно ставки арендной платы  устанавливаются на единицу площади  арендованного здания, помещения  или сооружения – 1 кв.м, хотя может  быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного  объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы  определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что  установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором .

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При  этом условия договора устанавливают  и квалифицируют права и обязанности  сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности  соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна, так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.¹⁵

2.2. Права и обязанности сторон

Сторонами договора аренды выступают  арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель(Наймодатель) - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.546 ГК КР).

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.¹⁶ В соответствии с ГК КР субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований.

В роли арендодателей от имени КР обычно выступают фонд по управлению государственным имуществом при правительстве КР. Их полномочия основаны на законе.

Помимо фонда по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия - в отношении любого имущества только с согласия собственника или уполномоченного им органа¹⁷. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов, специальными полномочиями сдавать имущество в аренду. Если же полномочия из закона не вытекают, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности, делятся на две категории:

Собственное имущество, которым государственное  или муниципальное образование  обладает непосредственно, распоряжается  им по своему усмотрению, в том числе  путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

В отношении такого имущества, за государством (муниципальным образованием), а  также за уполномоченными ими  органами сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать  всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий  Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в  аренду имущества.  Однако, ЗК КР предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории КР земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК КР. Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данном положении) национальный режим не ограничен.

Обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 546 ГК КР). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем  условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.548 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 591 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 591 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.

В случаях, когда земельный  участок, на котором находится арендованное здание или сооружение,  продается  другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 591 ГК).

Применительно к аренде предприятия  в ГК содержатся положения, обязывающие  арендодателя предоставить во временное  владение и пользование не только основные средства предприятия, но и  перевести на последнего долги, относящиеся  к предприятию. В связи с чем  законодателем предусмотрены специальные  правила об уведомлении кредиторов.¹⁸

ГК не исключает возможности  сдачи в аренду имущества, обременного  правами третьих лиц (такими как  сервитут, право залога…). Арендатор  должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество, распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК КР, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду. Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.¹⁹

Обязанности арендатора.

Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом  или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя  расходов на содержание арендованного  имущества.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого  имущества. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам. Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.²⁰

К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество  в субаренду (поднайм); передавать свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости  от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право  требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения  договора, если иное не предусмотрено  договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом.²¹ "Иное" предусмотрено ГК КР в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Еще одна обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении арендной платы и возврате арендованного  имущества в том состоянии, в  котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение  не применимо при аренде земельных  участков), по истечении срока его  аренды, а также в других случаях. Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.

2.3. Ответственность по  договору аренды недвижимого  имущества

Ответственность арендодателя регулируется ст. 549 ГК КР и содержит следующее.

1. Арендодатель отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества,  полностью или частично препятствующие  пользованию им, даже если во  время заключения договора аренды  он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения  договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях  арендатора или о его намерении  устранить недостатки имущества  за счет арендодателя, может без  промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить  недостатки имущества.