Аренда недвижимого имущества

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                       СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………...…………..………………………......3

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества…….6

1.2. Особенности формы государственной регистрации договора аренды

недвижимого имущества………………..……..........................................7

2. ОТДЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ  НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Существенные условия договора аренды недвижимого имущества...12

2.2. Права и обязанности сторон…………………………………………... 15

2.3. Ответственность по договору аренды недвижимого имущества…... 19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………….28

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………….31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Недвижимое имущество – это  один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого  явился переход от закрепления в  законодательстве исключительной государственной  собственности к легальному признанию  множественности форм собственности  в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход  от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов  совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее  время. Земельный кодекс ввел, наконец, землю и земельные участки  в сферу гражданского оборота  как объекты недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход  к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией  мер, направленных на организацию рационального  землепользования в Кыргызской Республики.

 Широко развивающийся рынок  недвижимости служит гарантией  реализации основного конституционного  права граждан – права частной  собственности, права иметь имущество  в собственности, владеть, пользоваться  и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими  лицами (статья 12 Конституции КР).

На сегодняшний день договор  аренды является наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении  недвижимого имущества.¹

В результате совершения огромного  количества арендных сделок с недвижимостью  возникает множество самых разнообразных  споров в этой области. Причина таких  споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого  имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования  в данной сфере. Такое положение  вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных  с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого  имущества.

Все это обуславливает  необходимость изучения и совершенствования  теории и практики использования  правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось  достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается  в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости, рассмотрения аренды недвижимости как  одной из форм экономических отношений  по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом.

Данная курсовая работа посвящена рассмотрению основных гражданско-правовых вопросов аренды недвижимости.

Необходимо отметить, что  ГК КР не содержит исчерпывающего перечня  объектов относимых к недвижимости, равно как и не предусмотрено  единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости.

Такой подход законодателя к регламентации аренды недвижимости оказал определенное влияние и на структуру настоящей курсовой работы. В ее состав входит две главы. Первая из которых посвящена рассмотрению понятия договора аренды недвижимости, формы государственной регистрации.

Во второй главе данной курсовой работы основное внимание уделено участникам договора, элементам договора.

В частности, предпринята  попытка рассмотрения различий аренды как предоставления во временное  владение и (или) пользование за плату  от оказания так называемых "арендных услуг".²

Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом  договора аренды, отдельно рассматривается  аренда зданий и сооружений, специальные  правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 27 ГК, и аренда предприятий как имущественных  комплексов (параграф 5 главы 27 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в  рамках настоящей работы будет затронута  аренда нежилых помещений, а также  вопрос о возможности аренды незавершенных  строительством объектов, которые с  принятием законодательства о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним получили возможность  выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

При рассмотрении аренды недвижимого  имущества отдельного внимания заслуживают  вопросы государственной регистрации  учреждениями юстиции и правовые последствия отсутствия таковой  регистрации договора аренды в связи  как с актуальностью, так и  с новизной для нашего права самой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве последствий  неосуществления, в случаях предусмотренных  законом, государственной регистрации  договора аренды объектов недвижимости в рамках настоящей курсовой работы рассматривается возможность оценки таковой сделки незаключенной либо недействительной. Данный вопрос имеет немаловажное практическое значение, поскольку от квалификации указанных сделок как незаключенных или недействительных зависит:

• применение различных сроков исковой давности (3 года для признания сделки незаключенной и 10 лет – ничтожной);
• предъявление различных материально-правовых требований, направленных на возврат имущества, предоставленного контрагенту по вышеназванным сделкам;

Необходимо отметить, что  данной проблеме в настоящее время  посвящается  все возрастающее количество научных публикаций.³

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие положения договора аренды недвижимого имущества.

 

1.1. Понятие и признаки договора аренды недвижимого имущества

 

В гражданском праве наряду с  обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется  предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату (ст. 542 ГК КР).

В ГК КР договору аренды посвящена глава 27 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.

Договору аренды  присущи только ему характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договор в  качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты  договора аренды:⁴

Во-первых, он относится к категории  гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности  на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, по крайней мере, тех  вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 27 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

В-третьих, выделение отдельных  видов договоров аренды (за исключением  проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости  от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует  особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК КР проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 27 ГК КР.

Договор аренды принято относить к  числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров.⁵

 Консенсуальным договор аренды  считается, поскольку момент вступления  договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества  арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление  в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет  обязанности в пользу другой стороны  и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет  право от нее требовать⁶. 

Общие положения ГК КР об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 542 ГК КР). Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления.⁷ Однако, в отношение аренды предприятий ст. 594 ГК КР предусматривает его передачу только во временное владение и пользование одновременно.  

 

1.2. Особенности формы и государственная регистрация договора недвижимого имущества

 

Форма договора аренды урегулирована  в ст. 545 ГК КР. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор имущественного найма должен быть заключен в письменной форме.  А договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если срок действия договора составляет три года и более. Если срок менее чем на три года, то его регистрация обязательна по требованию одной из сторон (п.3 ст.545 ГК КР). Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (п.2 ст. 545 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Неисполнение указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК КР, недействительность договора.

Помимо сказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие  которых необходимо, чтобы договор  аренды недвижимости подлежал государственной  регистрации по правилам, установленным  Законом о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество:

Во-первых, государственной регистрации  не подлежат договоры аренды, возникшие  до введения в действие Закона о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной  регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество.