Аренда недвижимого имущества

В-третьих, государственной регистрации  помимо договора аренды недвижимого  имущества подлежат все изменения  и дополнения к нему. Поскольку  согласно ГК КР при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если срок более 3 года. "Иное" предусмотрено ГК КР: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации. (ст.589 ГК КР)

Определенные сложности могут  возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении  сторонами условия о его пролонгации.

Согласно Закона аренда недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если срок действия составляет 3 года и более. При этом в соответствии Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 530 Кодекса.

На основании изложенного Минюст КР считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях и сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено законом".

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ” помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В соответствии со ст. 545 ГК КР договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок более 3 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее 3 года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.

Необходимо отметить, что иски о  применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требования о регистрации договора, часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя. Так, в практике России на Кавказе за последние годы по нескольким делам судами было отказано арендодателю в иске о применении последствий недействительности договора аренды ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации. Предъявление такого иска арендодателем было признано способом злоупотребления правом. Подобный вывод основывался на том, что письменная форма договора была соблюдена, договор был исполнен, однако стороны не определили, на ком лежит обязанность по государственной регистрации договора, в то же время арендодатель не принял необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию и не использовал законных средств для понуждения арендатора к выполнению обязанности по регистрации. В этих делах иск о признании сделки недействительной фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок. Соглашаясь с оценкой судом действий арендодателя как злоупотребления правом, не нельзя не отметить, что правомерность самой постановки вопроса о применении последствий недействительности договора в этом случае вызывает сомнения. Поскольку ГК РФ квалифицировал договор аренды недвижимости, не прошедший государственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, к нему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами из неосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительности сделки.⁸ Применение последствий недействительности в отношении предприятий имеет свои особенности. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Рассмотрение вопросов о необходимости  государственной регистрации договоров  аренды недвижимости имеет немаловажное значение, поскольку именно от этого  зависит возможность оценки договора в качестве действующего.

В научной литературе высказываются  различные точки зрению по вопросу  о последствиях отсутствия государственной  регистрации договора аренды недвижимости, в случаях, когда такая регистрация  предусмотрена законом.

В соответствии ГК КР "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной." В связи с чем Медведев А. считает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости влечет ничтожность такой сделки.⁹ Тогда как ГК КР предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом. Это дает возможность Матевееву И. говорить о том, что "в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствуют необходимость и возможность применения к последним последствий недействительности, ибо здесь гражданский кодекс указывает на недействительность сделок, которые еще не заключены."¹⁰ Данная точка зрения поддерживается и Сенчищевым В.И. ¹¹ Также рядом авторов предложено применять последствия недействительности сделки на основании статьи 165 ГК КР лишь в случаях, установленных законом. В связи с изложенным необходимо констатировать, что, в настоящее время однозначной оценки данная проблема не имеет, что порождает противоречивую судебную практику по аналогичным делам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        2. Отдельные элементы договора аренды недвижимого имущества.

 

2.1. Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

 

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество передаваемое в аренду¹². Однако, согласно п. 1 ст. 178 ГК КР к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество в нашем случае недвижимого имущества) за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.¹³

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным  внаем имуществом, всегда признавался  одним из наиболее значимых условий  договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный  (п.1, ст. 547 ГК КР), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 194 ГК КР. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может  быть установлен и иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.547 ГК КР).

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться  максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом  предельный срок, считается заключенным  на срок, равный предельному (п.3 ст.547 ГК КР).

Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную  продолжительность времени использования  объекта, дающую основание рассматривать такое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".¹⁴

В ГК КР сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.542 ГК КР о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 542). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.

Согласно ГК КР граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 541 ГК КР, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику ГК КР право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

В случаях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения  такого договора, предупредив контрагента  не менее чем за три месяца (ст. 547 ГК), если иной срок не будет установлен договором.  

В качестве еще одного существенного  условия договора аренды была указана  арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме  условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК КР, считается незаключенным (п.1 ст.551 ГК).

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий  могут использовать фиксированные  ставки арендной платы, но только в  случаях, оговоренные в законе. Эти  ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами.