Виды ипотечного кредитования

- ответственность сторон;

- порядок решения споров;

- срок действия договора;

- юридические адреса сторон.

После составления кредитного договора он должен быть завизирован  юридической службой банка. Подписание кредитного договора и договора залога осуществляют: со стороны заемщика – лица, имеющие полномочия на право  подписи, подтвержденные документально (директор и главбух). Наличие полномочий на право подписи обязан проверить  экономист кредитного отдела. Со стороны  банка кредитный договор подписывают  директор и главбух.

Кредитный договор и договор  залога составляются в двух экземплярах, если не требуется нотариальное удостоверение  и регистрация договора залога, в  четырех экземплярах, если необходимо нотариальное удостоверение и регистрация  договора залога: один - для залогодателя, другой – для банка, третий –  остается у нотариуса, четвертый  – в органе, регистрирующем сделку.

Кредитный эксперт обеспечивает выполнение следующих требований при  оформлении кредитных документов:

- в текстах документов  денежные суммы должны быть  обозначены прописью (одного раза  достаточно), адреса, фамилии, имена,  отчества, наименования написаны  полностью;

- договор подписывается  теми лицами, которые упомянуты  в тексте. Особое внимание следует  обратить на недопустимость использования  клиентом факсимиле при подписании  договора;

- клиент подписывает каждую  страницу договора.

После этого комплект всех документов передается клиенту, а другой комплект с сопроводительными документами  идет в кредитное досье банка. Если решением кредитного комитета предусмотрено  обязательное страхование обеспечения, договоры страхования оформляются  в соответствии с Единой методикой  страхования. Кредитный эксперт  обязан проследить за оплатой страхового взноса клиентом. Клиент представляет в банк оригинал договора страхования, страховой полис и копию платежного документа об оплате страхового взноса. Кредитный договор вступает в силу с момента его подписания банком и заемщиком, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с кредитным  договором, в котором определены основные экономические и юридические  параметры ссуды, осуществляется выдача кредита. В зависимости от потребности  заемщика и интересов банка могут  быть открыты простой ссудный  счет или овердрафт. Независимо от выбранного способа кредитования и формы  ссудного счета задолженность (сумма  выданного кредита) отражается по дебету активных ссудных счетов, по кредиту  – погашение.

Обоснованность открытия ссудного счета подтверждается внутрибанковским документом – распоряжением операционному  отделу, подписанным уполномоченным лицом (или его заместителем) и  кредитным работником. В распоряжении указывается сумма кредита, срок, процентная ставка, основание для  выдачи.

Документация по ссуде  имеет исключительно важное значение, т.к. отсутствие каких-либо материалов или их неправильное оформление могут  привести к крупным потерям в  случае непогашения кредита и  других недобросовестных действий заемщика. Банк должен хранить в кредитном  досье следующие документы:

- заключение кредитного  работника с визой начальника  кредитного отдела или его  особым мнением;

- выписку из протокола  заседания кредитного комитета;

- все ранее перечисленные  документы по выдаче ссуды,  за исключением учредительных,  которые хранятся в операционном  отделе;

- кредитный договор;

- договор залога или  другие виды обеспечения возвратности  кредита (поручительство, гарантия, страховой полис);

- акт оценки заложенного  имущества;

- справки заключений юридической  службы и службы безопасности  банка;

- анализ банком деятельности  заемщика за истекший период;

- распоряжения операционному  отделу на открытие ссудного  счета и выдачу ссуды и др.

Выдача кредита может  производиться путем оплаты расчетных  документов за ценности и услуги, минуя  расчетный счет заемщика, или непосредственно  на расчетный счет заемщика и отражается бухгалтерской проводкой. Одновременно с открытием ссудного счета и  выдачей кредита создается резерв на возможные потери по ссудам (РВПС).

2.Кредитные операции  банков

Кредитные операции (ссудные)- это отношения между кредитором и заемщиком по предоставлению первыми - последнему определенной суммы денежных средств на условиях:

• Платности
• Срочности
• Возвратности
• Обеспеченности

КРЕДИТНЫЕ ОПЕРАЦИИ БАНКОВ И КРЕДИТНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ ДЕЛЯТСЯ  НА:

 АКТИВНЫЕ И ПАСИВНЫЕ.

В первом случае банк (кредитное  учреждение) является кредитором, т.е. стороной, дающей кредит (ссужающей  деньги) и размещающей денежные средства в форме депозитов (вкладов), во втором – дебитором, т.е. стороной, берущей  кредит и принимающей денежные средства в форме депозитов (вкладов). Т. е. и активные, и пассивные кредитные  операции предполагают использование, как кредитов (ссуд), так и депозитов.

Существует следующая  закономерность: чем стабильнее экономическая  ситуация в стране, тем большую  долю имеют кредитные операции в  структуре банковских активов. В  период неопределённости и экономического кризиса происходит непропорциональное увеличение портфеля ценных бумаг и кассовых активов.

Принципиальное деление  кредитных операций на указанные  виды схематично может быть представлено следующим образом.

 

КРЕДИТНЫЕ ОПЕРАЦИИ

АКТИВНЫЕ ОПЕРАЦИИ                                              ПАССИВНЫЕ ОПЕРАЦИИ

1. Кредитование клиентов                                6. Депозиты клиентов

2. Кредитование других  банков                     7. Депозиты банков

3. Депозиты в других  банках                           8. Кредиты банков в том числе

4. Средства на резервном  корсчете                                       центрального

   в центральном  банке

5. Средства на корсчетах  в других

банках

 

Кредитные операции составляют основу активной деятельности коммерческих банков, поскольку во-первых, их успешное осуществление ведет к получению  основных доходов, способствует повышению  надежности и устойчивости банков, а неудачам в кредитовании сопутствует  разорение и банкротство. Во-вторых, банки призваны аккумулировать собственные  и привлеченные ресурсы для кредитования инвестиций в развитии экономики  страны. Опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним  из ключевых направлений деятельности банков, определяющих их судьбу.

Кредит - более широкое  понятие, предполагающее наличие разных форм организации кредитных отношений, как формирующих источники средств  банка, так и представляющих одну из форм их вложения. Ссуда же является лишь одной из форм организации кредитных  отношений, возникновение которых  сопровождается открытием ссудного счёта. Кроме того, кредитные отношения  могут быть организованы не только в рамках банковского кредита, но и как коммерческое кредитование, когда в лице и заёмщика, и кредитора  выступают предприятия, а кредитные  отношения между ними оформляются  векселем

Все существующие виды бизнеса  зарабатывают деньги с определенной долей риска. В этом плане банки  ничем не отличаются от них, однако, успех достигается только тогда, когда риски, которые банки берут  на себя являются продуманными и находятся  в определенных рамках. В условиях перехода к рыночной экономике в  банковской сфере возрастает значение правильной оценки риска, который принимает  на себя банк при осуществлении различных  операций.

Кредитный риск предполагает вероятность убытков в связи  с не возвратом или несвоевременным  погашением выданных кредитов и неуплатой  процентов по ним. Поэтому в последнее  время производится тщательный отбор  Заемщиков и постоянный контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью. Вообще, критерии по которым производится оценка Заемщика строго индивидуальны для каждого банка и базируются на его практическом опыте и периодически пересматриваются.

Оценка кредитного риска  представляет собой творческий процесс, требует от работников банков знаний, аналитического мышления, умения определять и оценивать тенденции в хозяйственной  деятельности и финансовом положении  Заемщиков, их возможность соблюдать  принципы кредитования, прогнозировать будущее состояние дел Заемщика, способности возврата кредита.

2.1Формы  обеспечения кредитных обязательств.

Такой метод практически  полностью гарантирует банку  возврат выданной суммы и получение  процентов. При этом важным моментом является тот факт, что размер обеспечения  должен покрывать не только саму сумму  выданного кредита, но и сумму  процентов по нему. Однако все же приоритет при защите от кредитного риска должен отдаваться не привлечению  достаточного обеспечения, предназначенного для покрытия убытков, а анализу  кредитоспособности заемщика, направленному  на недопущение этих убытков.

Кредитная сделка предполагает возникновение обязательства ссудополучателя  вернуть соответствующий долг. Конкретная практика показывает. Что наличие  обязательства (в разных формах) еще  не означает гарантии и своевременного возврата. Возникновение инфляционных процессов в экономике может  вызывать обесценение суммы предоставленной  ссуды, а ухудшение финансового  состояния заемщика – нарушение  сроков возврата кредита. Поэтому международный  опыт деятельности банков выработал  механизм организации возврата кредита, включающий:

a)  порядок погашения конкретной ссуды за счет выручки (дохода);

b) юридическое закрепление  ее порядка погашения в кредитном  договоре;

c)  использование разнообразных форм обеспечения полноты и своевременности обратного движения ссуженной стоимости.

В качестве обеспечения кредита  Банк принимает залог, поручительство, гарантию и другие формы обязательств, принятые банковской практикой. Обеспечение  по кредиту используется для уверенности, что сумма кредита будет возмещена  в случае потери Заемщиком кредитоспособности до погашения кредита. Наличие обеспечения  дисциплинирует заемщика, заставляет его серьезнее относиться к своим  обязанностям.

В учебнике Лаврушина О.И. «Банковское дело» приводятся следующее  определение обеспечения возвратности кредита: «Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора  на его использование, организацию  контроля банка за достаточностью и  приемлемостью данного источника».

Если механизм погашения  ссуды за счет выручки (дохода) и  его закрепление в кредитных  договорах являются основной предпосылкой возврата кредита, то определение форм обеспечения возврата представляет собой гарантию этого возврата. Такая  гарантия нужна при высокой степени  риска просрочки платежа.

Таким образом, в банковской практике источники погашения ссуд подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является выручка  от реализации продукции, оказания услуг  или доход, поступающий физическому  лицу.

Банк в качестве обеспечения  кредита рассматривает следующие виды обеспечения:

• Залог недвижимости;
• Залог целостного имущественного комплекса;
• Залог оборудования;
• Залог транспортных средств;
• Залог товара (товара в обороте);
• Залог имущественных прав;
• Переуступка дебиторской задолженности;
• Переуступка долгов;
• Ценные бумаги, в т.ч. векселя;
• Депозитные счета Заемщика в Банке;
• Гарантии и поручительства платежеспособных предприятий;
• Банковские гарантии от приемлемых банков и др.

Залог имущества является одной из наиболее распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества вытекает из залогового обязательства, выдаваемого заемщиком кредитору и подтверждающего право последнего при неисполнении платежного обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Поручительство также  есть форма обеспечения возвратности кредита. Поручительство - способ обеспечения  исполнения обязательств, который оформляется  договором, в котором поручитель обязывается перед кредитором другого  лица (должника) отвечать за исполнение последним своего обязательства  в полном объеме или частично. Поручитель, уплативший кредитору долг по договору, имеет право предъявить требование к должнику о возмещении уплаченной суммы.

Банки также принимают  в качестве обеспечения по кредитам гарантии. Гарантия отличается от поручительства тем, что не является актом, дополняющим  основную сделку. Гарантия - это обязательство  гаранта выплатить за гарантируемого определенную сумму при наступлении  гарантийного случая. Гарантия оформляется  в установленном порядке и  предусматривает обязательные реквизиты. В гарантийном письме обязательно  указывается в обеспечение какого договора выдана гарантия, срок обязательства  о погашении и сумма гарантии.  

 

Реальной гарантией возврата кредита является выручка лишь у  финансово устойчивых предприятий. К ним относятся: предприятия, имеющие  высокий уровень рентабельности и высокую обеспеченность собственным  капиталом. У таких предприятий  происходит не только систематический  приток денежных средств, но и прирост  денежных средств в части образования  прибыли, а также пополнения собственного капитала.