Виды ипотечного кредитования

Введение

Кредит выступает опорой современной экономики, неотъемлемым элементом экономического развития. Его используют крупные предприятия  и объединения, малые производственные, сельскохозяйственные и торговые структуры, государства и отдельные граждане.

Банк – это кредитная  организация, которая имеет исключительное право осуществлять следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических  лиц; размещение указанных средств  от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности; открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Основной целью кредитной  политики банка, является - организация  стабильного и безопасного кредитования в целях динамичного развития банка. Банк придерживается политики кредитования предприятий, известных банку, имеющих  стабильный бизнес, и вновь созданных  производственных предприятий или  предприятий по оказанию услуг на долгосрочной основе (инвестиционные проекты), а также частных предпринимателей и физических лиц. При этом главным  в кредитной политике остаётся получение  максимальных доходов при минимизации  кредитных рисков. Управление кредитными рисками должно осуществляться таким  образом, чтобы одновременно снизить  имеющиеся риски и достичь  наибольшей доходности, при этом придерживаясь  всех требований Центрального Банка  РФ.

Исходя из выявленной актуальности тематики, целью данной курсовой работы является исследование кредитной политики банка и разработка рекомендаций по совершенствованию кредитной деятельности в условиях кризисных финансовых явлений.

Для дocтижeния пocтaвлeннoй  цeлинeoбхoдимoрeшитьcлeдующиeзaдaчи:

• изучить теоретические  основы процесса кредитования;
• исследовать особенности  организации взаимодействия банка  и заёмщика, а также специфические  аспекты кредитования;
• прoвecти анализ деятельности  Сбербанка России (ОАО) в сфере  кредитования юридических и физических  лиц;
• провести анализ кредитного  портфеля и кредитной политики  банка;
• определить основные  проблемы и пути повышения  эффективности в сфере кредитования  юридических и физических лиц.

Oбъeктoм исследования  в курсовой рaбoте является кредитная политика Сбербанка России (ОАО). Предметом курсовой работы является порядок осуществления кредитования юридических и физических лиц выбранной кредитной организацией.

В качестве информационной базы для проведения исследования были использованы следующие материалы:

• актуальная нормативно-законодательная  база, регулирующая вопросы кредитования  банками потенциальных заемщиков;
• учебники и учебные  пособия по банковскому делу;
• актуальная периодическая  литература, а именно: журналы: "Деньги  и кредит", "Банковское дело", "Финансы", "Банковское кредитование", "Бухгалтерия и банки" и  др.);
• финансовая и статистическая  отчетность Сбербанка России зa 2009–2010 гг.

При написании работы были использованы такие методы исследования, как сбор, анализ и обработка информации об объекте исследования.

Избранная тема исследования имеет большую практическую значимость, поскольку позволяет обобщить накопленный  опыт кредитования физических и юридических  лиц кредитной организацией и  выявить возможности для развития и оптимизации этого вида деятельности банка.

1.Виды и формы  кредитов

1.1Сущность, структура и элементы банковского кредитования

Кредит — это сделка, оформленная кредитным договором, по которой банк или любая кредитная  организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в  размере и на условиях, предусмотренных  договором, а заемщик обязуется  возвратить полученную денежную сумму  и уплатить проценты на нее. Кредит предоставляется исключительно специализированными кредитно-финансовыми организациями, имеющими лицензию на осуществление подобных операций от Центрального Банка.

Под системой банковского  кредитования понимается совокупность элементов, определяющих организацию  кредитного процесса и его регулирование  в соответствии с принципами кредитования. В качестве составляющих элементов  она включает в себя:

• порядок и степень  участия собственных средств  заемщиков в кредитуемой операции;
• целевое назначение кредита;
• методы кредитования;

формы ссудных счетов;

• способы регулирования  ссудной задолженности; 
• формы и порядок контроля за целевым и эффективным использованием с принципами кредитования.

Кредит состоит из элементов, находящихся в тесном взаимодействии друг с другом. Такими элементами являются, прежде всего, субъекты его отношений. В кредитной сделке субъектами отношений  выступают кредитор и заемщик. Объект кредитных отношений – денежные средства, предоставляемые в ссуду. Важным условием предоставления кредита  является наличие у кредитора  кредитных ресурсов, а их объем  определяет кредитный потенциал.

В мировой банковской практике отсутствует единая классификация  банковских кредитов. Однако наиболее часто в экономической литературе встречается классификация кредитов по следующим признакам:

• назначению (цепи кредита);
• сфере использования;
• срокам пользования;
• обеспечению;
• способу выдачи и погашения;
• видам процентный ставок.

По назначению банковские кредиты могут быть разделены на следующие группы: промышленные, сельскохозяйственные, торговые, инвестиционные, потребительские, ипотечные. Промышленные ссуды предоставляются предприятиям и организациям на развитие производства, на покрытие расходов по покупке материалов и т.п. Сельскохозяйственные ссуды предоставляются фермерам, крестьянским хозяйствам с целью содействия их деятельности. Потребительские ссуды предоставляются физическим лицам на покрытие неотложных нужд. Ипотечные ссуды выдаются под залог недвижимости с целью строительства, приобретения или реконструкции жилья.

В зависимости от сферы использования банковские кредиты могут быть двух видов: ссуды для финансирования основного или оборотного капитала. В свою очередь, кредиты в оборотный капитал подразделяются на кредиты в сферу производства и в сферу обращения.

По способу погашения  банковские кредиты делятся на ссуды, погашаемые единовременно, и ссуды, погашаемые в рассрочку.Ссуды погашаемые единовременным платежом, являются традиционной формой возврата краткосрочного кредита, поскольку удобны с позиции юридического оформления. Ссуды, погашаемые в рассрочку, предполагают погашение двумя и более платежами в течение всего срока кредитования. Конкретные условия возврата определяются в кредитном договоре и зависят от объекта кредитования, срока кредита, инфляционных процессов и ряда других факторов.

По видам процентных ставок банковские кредиты можно подразделить на кредиты с фиксированной или  плавающей процентной ставкой. Ссуды  с фиксированной процентной ставкой  предполагают установление на весь период кредитования определенной величины процентной ставки без права ее пересмотра. В российской банковской практике преимущественно  используют фиксированные процентные ставки. Кредитование с плавающей  процентной ставкой предполагает использование  процентной ставки, размер которой  периодически пересматривается. В данном случае процентная ставка складывается из двух составных частей: основной ставки, изменяющейся в зависимости  от конъюнктуры рынка, и надбавки, являющейся фиксированной величиной  и определяемой по договоренности ставок.

Кредитные отношения в  экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают  принципы, строго соблюдаемые при  практической организации любой  операции на рынке ссудных капиталов.

  Возвратность. Этот принцип  выражает необходимость своевременного  возврата полученных от кредитора  финансовых ресурсов после завершения  их использования заемщиком. Он  находит свое практическое выражение  в погашении конкретной ссуды  путем перечисления соответствующей  суммы денежных средств на  счет предоставившей ее кредитной  организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость  кредитных ресурсов банка как  необходимого условия продолжения  его уставной деятельности.

 

 

Срочность. 

Этот принцип  отражает необходимость его возврата  не в любое приемлемое для  заемщика время, а в точно  определенный срок, зафиксированный  в кредитном договоре или заменяющем  его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке - предъявления финансовых требований в судебном порядке.

Платность. 

Этот принцип  выражает необходимость не только  прямого возврата заемщиком полученных  от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их  использование. Экономическая сущность  платы за кредит отражается  в фактическом распределении  дополнительно полученной за  счет его использования прибыли  между заемщиком и кредитором. Практическое выражение рассматриваемый  принцип находит в процессе  установления величины банковского  процента.

Банку платность кредита  обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов  за привлечённые в депозиты чужие  средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение  прибыли для увеличения ресурсных  фондов кредитования (резервного, уставного) и использования их на собственные  и другие нужды.

Обеспеченность кредита. 

Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств и находит  практическое выражение в таких  формах кредитования, как ссуды  под залог или под финансовые  гарантии. Обеспечение кредита направлено, во-первых, на стимуляцию выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором, а во-вторых, на компенсацию убытков банка, вызванных не возвратом или несвоевременным возвратом заемщиком кредита. Эти обязательства имеют денежную оценку, срок исполнения и начинают реализовываться с момента не возврата заемщиком суммы кредита.

 

 

Целевой характер кредита. 

Распространяется на большинство  видов кредитных операций, выражая  необходимость целевого использования  средств, полученных от кредитора.  Находит практическое выражение  в соответствующем разделе кредитного  договора, устанавливающего конкретную  цель выдаваемой ссуды, а также  в процессе банковского контроля  соблюдения этого условия заемщиком.  Нарушение данного обязательства  может стать основанием для  досрочного отзыва кредита или  введения штрафного ссудного процента.

Дифференцированный характер  кредита. 

Этот принцип определяет  дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков. Практическая реализация его может зависеть как от индивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей или сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.)

Кредитование базируется на договорной основе, причем предусматриваются  определенные обязательства и права  каждой стороны кредитной сделки, экономическая ответственность  сторон.

Итак, условия кредитования следующие:

1) соблюдение требований, предъявляемых к определенным (базовым)  элементам кредитования;

2) совпадение интересов  обеих сторон кредитной сделки;

3) наличие возможностей, как у банка-кредитора, так  и у заемщика выполнять свои  обязательства;

4) соблюдение принципов  кредитования;

5) возможность реализации  залога и наличие гарантий;

6) обеспечение коммерческих  интересов банка;

7) заключение кредитного  соглашения;

8) планирование взаимоотношений  сторон кредитной сделки. 

 

1.2.Классификация кредитов.

Как уже отмечалось, по источникам привлечения все кредиты подразделяются на внешние и внутренние. Под ВНЕШНИМИ ЗАЙМАМИ понимают кредиты, привлеченные от финансовых учреждений - нерезидентов. Обычно указанные займы связаны с обслуживанием внешнеэкономических связей клиентуры кредитного учреждения, необходимостью реинвестирования кредитов, предоставленных соответствующим банком другим экономическим структурам в иностранной валюте (в целях предотвращения создания открытой валютной позиции). ВНУТРЕННИЕ ЗАЙМЫ обычно служат для поддержания ликвидности и доходности кредитного учреждения в национальной валюте, а также финансового обеспечения его деловой активности.

Любое кредитное учреждение осуществляет свою деятельность в соответствии с разработанным руководством банка  планом. В этой связи привлекаемые банком средства имеют конкретное НАЗНАЧЕНИЕ.