Ипотечный кредит и тенденции его развития

      По  общему правилу обращение взыскания  на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны  вправе договориться об обращении взыскания  на заложенную недвижимость без судебного  решения.

      Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

      Должно быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

      Оценки  предмета ипотеки. Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 ФЗ “Об ипотеке” и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

      При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

      Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой  профессиональной организации.

      Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

      Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

      Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” устанавливает , что обязательным элементом формы договора об ипотеке является его нотариальное удостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора, как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке приведено ниже.

      Нотариальное  удостоверение договора об ипотеке:

      1) договор об ипотеке должен  быть нотариально удостоверен;

      2) договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в  ст.9 “Содержание договора об  ипотеке” ФЗ “Об ипотеке”, или  нарушены правила п.4 ст. 13 (условия,  при которых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит нотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;

      3) несоблюдение правил о нотариальном  удостоверении договора об ипотеке  влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

      4) если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  в соответствии со ст. 13 ФЗ “Об  ипотеке” удостоверяются закладной,  вместе с таким договором нотариусу  предоставляется закладная. Нотариус  делает на закладной отметку  о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй п.З ст. 4 ФЗ “Об ипотеке”.

      Государственная регистрация договора об ипотеке:

      1) договор об ипотеке подлежит  государственной регистрации;

      2) договор, в котором отсутствуют  какие-либо данные, указанные в  ст.9 “Содержание договора об  ипотеке”, или нарушены правила  п.4 ст. 13 (условия, при которых  составление и выдача закладной  не допускается) этого же Закона, не подлежит государственной  регистрации в качестве договора об ипотеке;

      3) несоблюдение правил о нотариальном  удостоверении договора об ипотеке  влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

      4) договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу  с момента его государственной регистрации. 

      Рисунок 5.Распределение объема выданных ипотечных кредитов на 2008-2010 гг.

3.Современные проблемы  развития ипотечного  кредитования в  РФ. 

      До  определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

      Жилищная  проблема в России, обеспечение населения  жильем является социально-экономической  проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.

      Развитие  жилищной ипотеки в России сегодня  сдерживается рядом основных факторов:

      1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.

      Стимулирование  покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

      2. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

      Необходимо  также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

      3. Неразвитость инфраструктуры рынка  жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

      4. Психологические факторы, главным  из которых является национальная  особенность большинства населения  - нежелание жить в долг.

      5. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

      6. Неразвитость организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры  в системе ипотеки. К сожалению,  на сегодняшний день работающей  и решающей проблемы населения  ипотеки в России пока нет.  Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 процента жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

      7. Высокие процентные ставки на  ипотеку для большинства россиян,  в связи с чем, ипотечное  кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

      8. Непрозрачные источники доходов  граждан, значительный удельный  вес не декларируемых доходов  граждан. Документально подтвердить  свои доходы могут не более 10-12 процентов потенциальных заемщиков.

      9. Недостаток долгосрочных финансовых  ресурсов банков. Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного кредитования с полным  основанием можно считать наиболее  актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

      В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки  необходимо отразить причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, которые заключаются в следующем:

      сохраняющаяся на высоком уровне процентной ставка по ипотечным кредитам;

      в структуре предложения жилья  наибольший удельный вес занимает так  называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия  в строительстве жилья, объекты  которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки;

      недостаточная информированность продавцов жилья  о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов;

      неподготовленность  других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств, использующие возможности жилищного ипотечного кредитования.

      Для становления и развития системы  долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье.

      Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Теории дальнейшего развития ипотеки и пути решения проблем ипотечного кредитования многообразны, вот некоторые из них.

      В развитии системы ипотечного кредитования важная роль принадлежит государству. Задача государства сегодня заключается  в поддержании платежеспособного  спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

      Необходимо  отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья[32].