Ипотечный кредит и тенденции его развития

Кредитный риск — риск невозврата дебитором кредитору кредита. Страхование кредитного риска — система мер по обеспечению возврата кредитору ссуды в срок.

Срочность кредита

Срочность кредитования — это естественная форма обеспечения возвратности кредита. Она означает, что ссуда должна быть не просто возвращена, а возвращена в строго оговоренный в кредитном соглашении срок. Для этого в кредитном соглашении подробно разрабатывается график погашения кредита и уплаты процентов. Например, график погашения кредита, выданного с условием возврата через 10 лет из 10% годовых, выглядит следующим образом (рис.4):

Рисунок 4. График погашения кредита на 10 лет из 10% годовых

Обеспеченность  кредита

Обеспеченность  кредита — дополнительный принцип кредитования, который всегда включается в кредитное соглашение.

С принятием  закона "О банках и банковской деятельности" коммерческие банки  получили возможность выдавать своим  клиентам кредиты под арзличные  формы его обеспечения.

Наиболее  распространенными видами обеспечения  ссуд являются:

• материальные ценности, оформленные залоговым обязательством;
• гарантии посредников платежеспособных юридических и физических лиц (банков и т. п.);
• страховые полисы, оформленные заемщиками в страховой компании по риску непогашения ссуды;
• ликвидные ценные бумаги.

Платность кредита

Принцип платности кредита означает, что заемщик денег должен внести определенную единовременную плату за пользование кредитом или платить в течение оговоренного срока.

Целевая направленность кредита

Дополнительным  принципом кредитования является его целевая направленность, которая создает условия для соблюдения принципов возвратности и платности ссуд, а также в определенной степени и их срочности. Этот принцип предполагает выдачу ссуды под четкую цель ее использования (оговаривается в кредитном соглашении). Целевая направленность ссуды позволяет кредитору четко представлять возможности заемщика по возврату ссуды в срок с процентами. Наиболее стабильным считается кредитование на производительные цели, когда вложенные деньги дают реальную отдачу- прибыль.

Дифференцированность  кредита

Принцип дифференцированности кредита означает различный подход к заемщикам в зависимости от их реальных возможностей погасить ссуду.

Принцип дифференцированного подхода к  заемщикам в зависимости от их реальных возможностей погасить взятый кредит предполагает деление заемщиков на первоклассных и сомнительных. Внутри этих групп обычно применяют более подробную дифференциацию, используя систему кредитных рейтингов. Внутри кредитных рейтингов должники дифференцируются достаточно подробно с учетом целого комплекса критериев.

Кредитный рейтинг — это система дифференциации заемщиков по признаку платежеспособности.

Платежеспособность — это способность заемщика погасить кредит в сроки с процентами. Зависит от экономических и социально-политических факторов.

Совокупное  применение на практике всех принципов  банковского кредитования позволяет  соблюсти как общегосударственные  интересы, так и интересы обоих  субъектов кредитной сделки банка  и заемщика.

2.Особенности ипотечного кредитования. 

      2.1 Понятие, значение  и содержание ипотечного  кредитования

              Ипотека – в переводе залог, заклад, - это залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (баки и другие кредитно-финансовые  институты, которые могут выдавать подобную ссуду). 

        Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые  обеспечиваются внесением записи  ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит». Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение  кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, то есть небольшими взносами. Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами.

      В настоящее время термин "Ипотека" обычно охватывает три понятия:

      "Ипотека" (как правоотношение) есть залог  недвижимого имущества с целью  получения ипотечного кредита  (как правило, в банке). Для ипотеки  характерно оставление имущества  в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

      "Ипотека" (как ценная бумага) подразумевает  "закладную" - долговой инструмент  удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

      "Ипотека"  как ипотечный кредит (денежная  ссуда), выдаваемого заемщику кредитором  под залог недвижимости для покупки недвижимости.

      Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда  предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости. 

      2.2 Правовое содержание  ипотечного кредитования  в РФ. 

      Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере

      Правовую  основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее  время образуют:

      1. Гражданский кодекс РФ. Содержит  в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.

      2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. №  2872-1 “О залоге”. С момента  вступления в силу этот закон  занял место основного источника российского залогового права. Это обстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: “Настоящим законом определяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированные настоящим Законом, регулируются иными актами законодательства Российской Федерации”. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. Надо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенно отличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно Закон РФ “О залоге” “применяется постольку, поскольку он не противоречит” части первой ГК РФ.

      3. Федеральный закон от 16 июля 1998г.  № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (ФЗ “Об ипотеке”). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ “Об ипотеке”, но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом “Об ипотеке” не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке, основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ “Об ипотеке”.

      4. К источникам залогового права  относят также другие федеральные  законы, в которых в той или  иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

      5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление Правительства РФ от 15.05.2008 N 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"; Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"; Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1180 "О жилищных кредитах".

      Имущество является основным объектом в ипотечных  отношениях, а поскольку нет однозначного определения термина “имущество”, то при заключении договора необходимо определять точное значение данного термина путем его детального толкования.

      Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

      Не  подлежат ипотеке земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных  участков личных подсобных хозяйств

      Оценка  земельного участка может быть установлена  в договоре об ипотеке не ниже его  нормативной цены Нормативная цена земли - это особый вид платы за землю. Она представляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельных участков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, а также при получении под залог банковского кредита.