Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт

Операционные расходы – это периодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

v   постоянные расходы;

v   переменные расходы;

v   расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

v   расходы на управление;

v   расходы на заключение договоров аренды;

v   заработная плата обслуживающего персонала;

v   коммунальные расходы;

v   расходы на эксплуатацию и ремонт;

v   расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

v   кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

v   санитарно-технические устройства и электрооборудование;

v   механическое оборудование;

v   пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.

Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.

При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

v   расходы, связанные с бизнесом;

v   плановый износ и амортизация;

v   подоходные налоги на владельца;

v   капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются 2 метода:

v   метод прямой капитализации;

v   метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

.

При использовании метода прямой капитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

v   методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

v   методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

, где

Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

v   метод кумулятивного построения;

v   метод сравнения альтернативных инвестиций;

v   метод сравнения продаж;

v   метод мониторинга рыночных данных.

Оценка эффективности использования объектов недвижимости

Под эффективностью использования объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использования данных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с позиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:

1. земельный;

2. градостроительный;

3. природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования объекта недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим образом:

, где

ks – коэффициент "жесткости" политики штрафных санкций за неэффективное

использование объекта недвижимости; Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того

вида ресурсов; Di – показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование объекта может превышать величину исходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 – утраивает и т. д.

Значения Bi – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные методы оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объекта как предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.

 

Заключение

 

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

1. Проблемы развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации  являются одними из наиболее  актуальных и наболевших. Существует  целый спектр проблем, препятствующих  развитию ипотечного кредитования:

v   политическая и экономическая нестабильность;

v   низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

v   отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

v   высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

v   высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

v   недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

v   недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

2. Также существует проблема  оценки предлагаемого в залог  имущества: необходима стандартизация  работы оценщиков.

3. В России в настоящее время  складывается несколько основных  систем ипотечного кредита. Одна  из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость  – не предмет потребления, а  товар и источник прибыли. Эта  система включает элементы ипотеки  и оформления кредитов под  залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления  кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

4. Анализ зарубежной практики  ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке  новых инструментов привлечения  капитала делается на обеспечении  надежности инвестиций. Активное  участие в этом принимают государственные  структуры, гарантируя инвесторам  возврат средств и в то же  время обеспечивая доступный  кредит некоторым категориям  заемщиков. Государство играет заметную  роль в организации вторичного  рынка ценных бумаг, обеспеченных  заложенным имуществом. Для обеспечения  нормального и бескризисного  функционирования вторичного рынка  ипотечных ценных бумаг государственные  институты принимают на себя  часть рисков, а также оказывают  активную помощь кредитным учреждениям  в проблемных ситуациях.

5. Опираясь на опыт рыночно  развитых стран, государственные  специализированные структуры, в  которых взяли на себя инициативу  в становлении ипотечного кредитования, в России необходимо всячески  поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования, которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:

v   инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;

v   стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;

v   внедрения надежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.

6. В мировой практике проблема  привлечения банками средств  для долгосрочных ипотечных кредитов  решается в основном в рамках  двух основных моделей: депозитарной  модели института (основным источником  средств которого являются привлеченные  средства клиентов на расчетные  счета и депозиты), а также модели  ипотечного банка (основным источником  средств которого является продажа  долговых и заемных обязательств  на вторичном рынке частным  инвесторам). В России основными  источниками средств для выдачи  ипотечных кредитов являются, как  правило, средства, привлекаемые банками  на счета клиентов, которые носят  обычно краткосрочный характер.

7. Основными рисками ипотечного  кредитования в России являются:

v   кредитный риск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечить надлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, а именно обращения взыскания на заложенное имущество);

v   процентный риск;

v   риск неликвидности.

8. Развитие вторичного рынка  ипотечных кредитов будет содействовать  активизации привлечения средств  инвесторов для кредитования  строительства и приобретения  жилья.

9. Устойчивое функционирование  всех элементов инфраструктуры  ипотечного рынка предполагает  создание:

v   адекватной правовой и нормативной базы;

v   эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

v   эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);

v   надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;

v   источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;

v   резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.