Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы №625 от 11.08.1998г. была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве, в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:

v   имущественное страхование как основной элемент страховой программы. Страхование предмета залога (жилья, принадлежащего физическому лицу – заемщику) является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя – кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;

v   страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом Москвы №3 от 11.02.1998г. «Об оценочной деятельности в городе Москве»;

v   страхование жизни и трудоспособности физических лиц – заемщиков. Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках – кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка – кредитора;

v   страхование кредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов (например, банков – кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк – кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом – заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования». Страховое возмещение должно поступать

на специальный счет первого выгодоприобретателя.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Кредитор должен контролировать исполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуется выплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равными частями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичным исполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.

Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

v   договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией – договор личного страхования;

v   договор страхования риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией – договор имущественного страхования;

v   договор страхования права собственности владельца квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией – договор имущественного страхования.

В России страхование имущества осуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая сумма определяется и оговаривается договором страхования. Закон №4015-1 от 27.11.1992г. «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установил, что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимости имущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость, зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Если страховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховую стоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость имущества на момент заключения договора.

На основании указанной нормы страховые компании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной (долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховая сумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страхового возмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ) будет рассчитана следующим образом:

, где

ФУ – сумма фактического убытка; S – страховая сумма по договору;

ДС – действительная стоимость имущества.

При этом немаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимого страхователем. В страховании имущества на длительный срок (в случае страхования имущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страхового взноса (SV), как правило, используется следующая формула:

, где

Т – тарифная ставка в процентах; n – срок страхования в месяцах.

Рассмотрим пример. Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100 у. е., а страховая сумма по договору – 90 у. е. Необходимо рассчитать страховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить сумму выплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у. е.

SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.

СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.

Таким образом, страховой взнос составит 0,225 у. е., а сумма возмещения – 45 у. е. На основании расчетов а также приведенных выше аргументов можно заключить, что определение реальной стоимости имущества, передаваемого в залог, является одной из важнейших задач как кредитора, так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценки рыночной стоимости объектов ипотеки.

3.3. Методы  оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Оценка стоимости и правового положения объекта недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

v   с точки зрения сравнимых продаж;

v   на основе затрат;

v   с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

v   метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

v   методы соотнесения (переноса) и экстракции;

v   метод капитализации земельной ренты (метод развития);

v   метод капитализации дохода.

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:

v   финансовые условия (условия финансирования сделки);

v   условия продажи;

v   рыночные условия (время сделки);

v   местоположение объекта;

v   физические характеристики;

v   показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

, где

ЦСП – цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов сравнения.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты

(метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

, где

ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты; Д – доход;

НК – норма капитализации.

 

, где

Ф – фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее 2 методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.

Метод капитализации дохода

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в 2 этапа:

v   прогнозирование будущих доходов;

v   капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 4.

Таблица 4

Финансовые потоки по объекту недвижимости

Потенциальный валовый доход

Плановая аренда 

 

ХХХХ

Скользящий доход 

 

ХХХХ

Рыночная аренда 

 

ХХХХ

Прочие доходы 

 

ХХХХ

Итого потенциальный валовый доход 

 

ххххх

Недогрузка и потери при сборе арендной платы

-ХХХХ 

 

Действительный валовый доход 

 

ххххх

Операционные расходы

Постоянные

-ХХХХ 

 

Переменные

-ХХХХ 

 

Расходы на замещение

-ХХХХ 

 

Итого операционные расходы

-ХХХХ 

 

Чистый операционный доход 

 

ххххх

Обслуживание долга

-ХХХХ 

 

Денежный поток до выплаты налогов 

 

ххххх

 

Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

1. Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

2. Скользящий доход – сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

4. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.