Ипотечное кредитование в России

     Помимо  государственной гарантии ценные бумаги Агентства обеспечены в первую очередь:

1. купленными ипотечными кредитами;
2. недвижимым имуществом (жильем).

     Оценивая  состояние системы ипотечного жилищного  кредитования в России, необходимо учитывать как объективные причины  – мировой кризис 2007-2009 гг., так  и отечественные условия развития банковской системы. Одним из серьезных препятствий, ограничивавших возможность населения в получении банковских ипотечных кредитов, являлось существенное повышение банками процентных ставок, которые до недавнего времени составляли 14-24% годовых.

     В условиях кризиса наиболее эффективным  для поддержания и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться государственные источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК предоставление государственных средств оказывается неэффективным.

     Кандидат  экономических наук М.П. Логинов предлагает антикризисную модель ипотечного кредитования с субсидированием (см рис. 2.1), в основе которой лежит финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств по антикризисным федеральным и региональным программам. 

                                                                                                                                                                                                                      Рис 2.1. Антикризисная модель системы ипотечного жилищного кредитования  [10, с. 28] 

     Обозначения:

1. Предоставление субвенций на строительство жилья (выкуп) с использованием ипотечного кредитования
2. Муниципалитет выступает заказчиком жилья
3. Организация работы с потенциальными заемщиками
4. Предоставление банком из средств субвенций ипотечного кредита заемщику с согласия муниципалитета
5. Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий
6. Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца заемщику
7. Платежи по ипотечному кредиту
8. Отчет муниципалитета по предоставленным субвенциям и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования
9. Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам
10. Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами
11. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе и на льготных условиях, на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования
12. Финансирование ипотечного жилищного кредитования

     Особенностью  данной модели является то, что ипотека  по своим функциям выступает в  роли антикризисной меры, так как  обеспечивает приток денежных средств  в строительный сектор экономики  и увеличивает спрос на рынке недвижимости  [10, с. 28-29].

     .

      3. Проблемы финансирования ипотечных жилищных кредитов 

     Внедрение и развитие ипотечного жилищного  кредитования в России сопряжено  с наличием очевидных социальных и экономических проблем. Отрицательная  динамика основных макроэкономических показателей на фоне ухудшения внешней конъюнктуры, ожидание снижения стоимости недвижимости, нехватки бюджетных ресурсов, направленных на улучшение жилищных условий граждан, отсутствие длинных денег у кредитных организаций привели к существенному снижению объемов кредитования физических лиц.

     По  оценкам экспертов, на сегодняшний  день общая потребность россиян  в жилье превышает 1,5 млрд м². Даже при успешной реализации данной стратегической задачи, поставленной правительством РФ, понадобится почти 19 лет, чтобы удовлетворить нужды населения в жилье [16. с. 59].

     Одной из наиболее острых проблем на пути развития системы долгосрочного  жилищного ипотечного кредитования в современной России является проблема привлечения средств для банков, выдающих ипотечные кредиты на длительный срок. Сейчас в России официально насчитывается 570 банков, у которых есть свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка [20].

     В значительной степени решение этой проблемы связано с наличием достаточных  по объемам ресурсов на рынке капиталов. Как показывает анализ мирового опыта, возможности привлечения ресурсов в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования от частных инвесторов существенно расширяются в случае выпуска ипотечных ценных бумаг.

     В условиях кризиса имеются три  основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования [10, с. 24]:

1. ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
3. ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

     Ряд экономистов высказывает мнение о том, что России необходимо развивать  систему стройсберкасс, которая  сможет органично дополнить существующую систему ипотечного банковского  кредитования как специализированный финансовый институт мобилизации средств граждан с низким уровнем доходов в сферу жилищного строительства.

     Разработанный с этой целью законопроект «О строительных сберегательных кассах» уже трижды рассматривался в Госдуме Федерального Собрания РФ. В настоящее время его рассмотрение пока отложено.

     Основные  возражения депутатов были связаны  с необходимостью введения премии на стройсбережения и определением ее размера. Тем не менее, во всех странах мира бюджетные расходы на поддержку жилищных накоплений являются самым эффективным направлением государственных программ по решению жилищного вопроса, т.к. способствуют росту привлекательности и доверия населения к новому институту рынка жилищного ипотечного кредитования [16,с.62].

     По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, в 2008 г. было введено 63,8 млн м² жилой недвижимости, что на 4,5% больше чем за 2007 год. в 2007 году в рамках национального проекта «Доступное жилье» было введено в эксплуатацию 60,4 млн. м² жилья, что на 19,4% больше, чем за 2006 год. Основной проблемой в современных условиях не дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, а сохранившийся разрыв между стоимостью жилья и реальными доходами населения. Согласно индексу доступности жилья, рассчитанного Росстроем в третьем квартале 2008 г. для покупки жилья на вторичном рынке в среднем по стране необходимо было накопить 5,35 среднегодовых семейных доходов, в то время как для первичного рынка жилья этот показатель составлял соответственно 5,1 [16, с. 59].

     Разразившийся в 2008 г. кризис ударил по молодому  российскому рынку ипотеки. Последствия кризиса были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

     К середине лета 2008 г. средние ставки по рублевой ипотеке выросли с 10,5-15% до 18,5-25 %. Объемы кредитование в долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в среднем увеличился с 20 до 30 и более процентов от стоимости жилья. В основном, банки стали кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Эксперты "Агентства развития и исследований в недвижимости" отмечали, что при рассмотрении заявок на получение кредитов банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом [3, с. 27-28].

     Резко вырос и объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По официальным данным ЦБ, в ноябре 2008 г. просрочка по ипотеке в России достигла 28 миллиардов рублей.

     Другой  пострадавшей от кризиса стороной стали  ипотечные заемщики, многие из которых  по разным причинам (увольнения или сокращение зарплаты) оказались неспособны выплачивать проценты по кредитам.

       В первом квартале 2008 г. ипотечные кредиты предоставляли 552 кредитные организации, а ипотечные программы действовали лишь у 15 банков. В сложившихся условиях государство должно было бы повысить эффективность механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого можно было бы использовать временно свободные средства Пенсионного фонда РФ, Агентства по страхованию вкладов, резервы страховых компаний, которые за рубежом являются ресурсом долгосрочного кредитования [20].

     По  данным Банка России в 2009 году объем  выданных кредитов составил 152,5 млрд руб. и сократился в 4,3 по сравнению с 2008 г. 

     Рис. 3.1. Динамика изменения объемов выдачи и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов [20] 

       Снижение доходов населения, рост  безработицы в совокупности с  ростом ставок по ипотечным  кредитам и снижением курса  рубля, а также участившиеся  случаи невыполнения застройщиками  своих обязательств привели к  росту просроченной ипотечной задолженности.  

     Рис. 3.2. Динамика объемов и темпов прироста потребительских кредитов и ипотечных жилищных кредитов [20] 

     За 3 квартала 2009 г. уровень просроченной задолженности по данным банка России, вырос более чем в два раза [5, с. 70].

     Рис. 3.3. Динамика изменения уровня просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам [20] 

     Проблемы  не только зарубежных, но и отечественных  субъектов рынка ипотечного кредитования, его законодательное регулирование  заслуживали особого внимания. Стало очевидно, что без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) проблему ипотечного кризиса не решить. Анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья дал понять, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК речь шла о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, которая выражалась в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. На 31 января 2009 г. посредством АИЖК было рефинансировано кредитов на 107,11 млрд руб.  Привлеченные с рынка деньги Агентство направляло на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволил банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению, АИЖК, для клиентов условиях, срок – 20 лет, ставка 15% годовых [19].

     С начала 2009 различными способами осуществлялась финансовая поддержка АИЖК со стороны государства (госкредит, увеличение уставного капитала, допэмиссия акций). Агентство получило для поддержки рынка 120 миллиардов рублей. В октябре правительство предоставило Агентству госгарантии в размере 36 миллиардов рублей для выпуска новых облигаций. В ноябре в ходе "прямой линии" с гражданами страны премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что на поддержку рынка в 2010 году будет выделено 250 миллиардов рублей.

     Государство разрабатывало и реализовало  дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования. С января 2009 года в 2 раза (до 2 млн. руб.)  был увеличен  размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

     В феврале 2009 г. в структуре АИЖК было создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», силами которого разработан и реализуется  «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности [17, с.68].

     С января 2009 г. для погашения основного  долга и процентов по ипотечным  кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом». На эти цели из федерального бюджета было выделено 26,3 млрд руб.

     Поскольку проблема должников имеет социальный характер, государство стремится  помогать обедневшим заемщикам. Помимо возможности использования материнского капитала будут смягчены критерии для реструктуризации долга, ведь свертывания ипотечных программ не благоприятствует развитию рынка жилья. Однако следует отметить, что меры по стимулированию рынка ипотеки, объявленные АИЖК, носит весьма противоречивый характер. С одной стороны, это ужесточение правил выкупа закладных (теперь закладные, выданные с отклонениями от стандартной кредитной ставки АИЖК, Агентство будет выкупать с дисконтом, хотя раньше делало это по номинальной стоимости). С другой стороны, АИЖК объявляет о послаблениях для банков, которые выдали кредиты не по стандартам АИЖК. Налицо непоследовательность принимаемых решений, которые могут внести еще большую путаницу в и так непростую ситуацию на рынке ипотечного кредитования [4,с. 60-63].