Ипотечное кредитование в России

     Не  менее важным условием жилищной ипотеки является обязательное страхование, которому подлежат имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью, а также приобретаемой недвижимостью заемщиков. Заемщиком (созаемщиком) со страховой компанией заключается комплексный договор страхования, объединяющий личное и имущественное страхование.

     Кредит  и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемый на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период). Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.

     Ипотечные банки предоставляют должникам  право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после  истечения договорного срока  выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее чем на 10 лет, т.е. на время действия закладных листов. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения банк оказался бы в сомнительном положении – он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты [6, с. 383].

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

     а) одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель) или первичный рынок;

     б) двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель) или вторичный рынок.

     Немецкая  модель. В России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели, представленной на рис. 1.1, предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

1. между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
2. между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
3. между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

     Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования [7, с. 140] 

     Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор  страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

     Американская  модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу – инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они продолжают обслуживать кредиты. В России концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [13, с 18].

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1.2).

     Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования [7,с. 141] 

       Условные обозначения: 1 – кредитный  договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного  жилья, 4 – договор купли-продажи  жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

       Двухуровневая модель ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке; он обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. 

2. Государственное регулирование ипотечного кредитования 

     Объектом  государственного регулирования ипотечного кредитования является рефинансирование ипотечных кредитов. Рефинансирование ипотечных кредитов с позиции кредитора подразумевает продажу имеющихся ипотечных обязательств сторонним инвесторам либо выпуск ипотечных ценных бумаг под обеспечение в виде закладных.

     На  рынке ипотечных кредитов действуют  четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

     Заемщики (залогодатели) — физические и юридические  лица, обратившиеся за получением кредита  и получившие его. Заемщики добровольно  предоставляют уже имеющееся  у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита  жилье в залог.  Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.   Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

     Правительство создает условия для надежного  функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

     Существует  также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы [14, с. 13].

     Роль  государства в регулировании  ипотечного кредитования заключается в следующем [7, с. 392- 394] :

1. определение концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования;
2. формирование правовой базы для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
3. создание механизма социальной защиты заемщиков, проведение налоговой политики, стимулирующей участников рынка ипотечного кредитования;
4. создание необходимых институтов для организации рынка и участие в управлении ими.

     С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование направляется на непосредственную поддержку граждан, уровень которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им государственных субсидий, жилищных сертификатов, материнского капитала, льготных процентов по ипотечным займам.

     Основными нормативными актами, регулирующими  гражданские правоотношения при  ипотечном кредитовании и сделках  с недвижимостью, являются: Конституция  Российской Федерации, Гражданский  кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные  законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной политики» и другие нормативные акты. Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют указы президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [2, с. 44-45].

     Правительством  РФ совместно с Банком России была принята Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования  в РФ до 2030 г., в которой предлагается ряд антикризисных мер, реализуемых посредством взаимодействия рыночных механизмов решения жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан в рамках реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования.

     Механизм  реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования предполагает систему внешнего регулирования и контроля, которая включает [15]:

1. государственное регулирование: законодательное и финансовое, осуществляемое на различных уровнях государственной власти (федеральном, региональных и местных);
2. рыночное регулирование: формируется в сегментах рынка недвижимости и кредитного рынка конкретного региона;
3. государственный контроль и надзор за деятельностью коммерческих банков со стороны Банка России; контроль за эффективностью расходования бюджетных средств со стороны палаты РФ;
4. независимый контроль со стороны аудиторских организаций.

     Система  финансирования включает следующие  источники финансовых ресурсов [5, с. 71-72]:

1. бюджетные: средства бюджетов различных уровней;
2. внебюджетные источники: средства АИЖК, собственные средства потенциальных заемщиков, собственные привлеченные средства коммерческих банков, средства Пенсионного фонда РФ, страховых и инвестиционных фондов, коммерческих организаций, в т.ч. строительных.

     Рассмотрим  участников рынка ипотеки, предоставляющих  свои средства на финансирование ипотечного кредитования.

     Кандидат  экономических наук И.А. Разумова выделяет в настоящее время 3 типа участников рынка ипотеки:

1. ипотечные банки, например Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffezenbank, Внешторгбанк, Альфа-Банк, Банк Жилищного Финансирования, ВТБ 24, Газпромбанк, Московское ипотечное агентство и другие;
2. мелкие региональные агенты всех сортов – специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
3. Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) – единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.

     Агентство было создано в сентябре 1997 г. по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США и  призвано способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы. Для его создания из федерального бюджета первоначально было выделено 450 млрд руб. в качестве доли государства в уставном капитале агентства.     

     Основными целями его деятельности являются:

1. формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в РФ на основе двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов;
2. создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению российскими коммерческими банками и небанковскими кредитными организациями;
3. стандартизация порядка предоставления, оформление и обслуживание ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории РФ;
4. внедрение единой схемы ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям – участницам системы ипотечного кредитования в России.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков. Средства для покупки привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги являются привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики  [14, с. 134-138].