Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Июня 2015 в 16:03, курсовая работа
Потенциальный валовой доход (ПВД) для помещения фруктохранилища складывается из дохода от сдачи в аренду помещений. Рыночная рента определялась из расчета сдачи в аренду помещений при рыночной ставке арендной платы на данный вид помещения.
Площадь помещения фруктохранилища равна 483,1 м2, значение которого взято из технического паспорта, составленного 7.02.2011 г. (Приложение 1).
Был проанализирован рынок аренды недвижимости, на основании которого было выявлено, что средняя ставка аренды по данному типу недвижимости составляет 200 рублей за кв. м. в месяц. Ставка аренды помещения взята из Федеральной сети агентств недвижимости Эксперт и равна для «Складских и производственных помещений», как было ранее изложено, 200 руб./мес. (Приложение 2).
Таблица 5 Расчет стоимости строения методом дисконтированного денежного потока
Рассматриваемый период, год |
Значение |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Площадь помещения, м2 |
483,1 |
483,1 |
483,1 |
483,1 |
483,1 |
483,1 |
483,1 |
Ставка аренды помещения, руб./месяц |
200 |
||||||
Общая площадь земельного участка, м2 |
1932,4 |
||||||
Увеличение арендной платы, % |
5,5 |
5,5 |
5,5 |
5,5 |
5,5 |
5,5 | |
Арендная плата за год., руб. |
1 159 440 |
1 159 440 |
1 223 209 |
1 290 486 |
1 361 462 |
1 436 343 |
1 515 342 |
Площадь земельного участка, руб |
1932 |
1932 |
1932 |
1932 |
1932 |
1932 |
1932 |
Ставка налога за землю, руб. за кв.м. в год |
1,5 |
||||||
Потенциальный валовой доход, руб. |
1 159 440 |
1 223 209 |
1 290 486 |
1 361 462 |
1 436 343 |
1 515 342 | |
Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей, руб. |
15 |
173 916 |
183 481 |
193 573 |
204 219 |
215 451 |
227 301 |
Действительный валовой доход, руб. |
985 524 |
1 039 728 |
1 096 913 |
1 157 243 |
1 220 891 |
1 288 040 | |
Балансовая стоимость, (с последующим уменьшением исходя из норм амортизационных отчислений ), руб. |
3 338 047 |
3 338 047 |
3 304 667 |
3 271 620 |
3 238 904 |
3 206 515 |
3 174 449 |
Увеличение расходов, % |
ежегодно 10% |
1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
1,1 |
Постоянные расходы | |||||||
Налог на имущество (2,2% от остаточной балансовой стоимости), руб. |
73 437 |
72 703 |
71 976 |
71 256 |
70 543 |
69 838 | |
Налог на землю, руб,/год |
2 899 |
2 899 |
2 899 |
2 899 |
2 899 |
2 899 | |
Переменные расходы | |||||||
Расходы на содержание и управление, руб. |
98 552 |
103 973 |
109 691 |
115 724 |
122 089 |
128 804 | |
Затраты по ремонту (годовая норма амортизационных отчислений), руб. |
33380 |
36351 |
35988 |
35628 |
35272 |
34919 | |
Общие расходы на содержание, руб. |
208 269 |
215 925 |
220 553 |
225 507 |
230 803 |
236 459 | |
Чистый операционный доход, руб. |
777 255 |
823 802 |
876 360 |
931 736 |
990 089 |
1 051 581 | |
Коэфф. возвратной капитализации, % |
20,43% |
||||||
Коэфф. дисконтирования, % |
19,66 |
||||||
Коэффициент текущей стоимости в конце года, ед. |
0,8357 |
0,6984 |
0,5837 |
0,4878 |
0,4077 |
0,3407 | |
Текущая стоимость будущего дохода, руб. |
649 552 |
575 344 |
511 531 |
454 501 |
403 659 |
||
Капитализация стоимости (реверсия), руб. |
5 146 036 |
||||||
Комиссионные при продаже (5%), руб. |
257 302 |
||||||
Чистая выручка от продажи, руб. |
4 888 734 |
||||||
Текущая стоимость реверсии, руб. |
1 665 592 |
||||||
Текущая стоимость потока наличности, руб. |
2 594 587 |
||||||
Общая стоимость объекта, руб. |
4 260 179 |
||||||
ПРИЛОЖЕНИЕ
Приложение 1
Приложение 2
Средняя цена начало 2015 |
Средняя цена начало 2014 |
Средняя цена 4 кв. 2014 |
Изм. цены за 3 месяца |
Изменение за год | |
Торговые |
801 |
1019 |
986 |
- 12% |
-28% |
Центр, Проспект, З.Роща, красные линии, мелкие площади |
980 |
||||
Сипайлово, прилегающие к Пр.Октября, не красные линии, средние площади |
850 |
||||
Прочие районы, большие площади |
670 |
||||
Офисные и универсальные |
569 |
787 |
688 |
-17% |
-38% |
Центр, Проспект, З.Роща, красные линии, небольшие площади |
790 |
||||
Сипайлово, прилегающие к Пр.Октября, не красные линии |
650 |
||||
Прочие районы |
500 |
||||
Складские и производственные |
200 |
219 |
210 |
- |
-4% |
ИТОГО |
597 |
780 |
702 |
-17.6 |
-30.% |
Приложение 3 Долгосрочный прогноз инфляции в РФ на период до 2030 г.
Приложение 4
Приложение 5