Доходный подход в оценке овощехранилища

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

 

Потенциальный валовой доход (ПВД) для помещения фруктохранилища складывается из дохода от сдачи в аренду помещений. Рыночная рента определялась из расчета сдачи в аренду помещений при рыночной ставке арендной платы на данный вид помещения.

Площадь помещения фруктохранилища равна 483,1 м2, значение которого взято из технического паспорта, составленного 7.02.2011 г. (Приложение 1). 

Был проанализирован рынок аренды недвижимости, на основании которого было выявлено, что средняя ставка аренды по данному типу недвижимости составляет 200 рублей за кв. м. в месяц. Ставка аренды помещения взята из Федеральной сети агентств недвижимости Эксперт и равна для «Складских и производственных помещений», как было ранее изложено, 200 руб./мес. (Приложение 2).

Площадь земельного участка при фруктохранилища примерна в 4 раза больше площади самого помещения, то есть равна 1 932,4 м2.

Увеличение арендной платы равна прогнозируемой инфляции, которая согласно долгосрочному прогнозу социально-экономического развития РФ на период до 2030 г. равна 5,5% (Приложение 3).

Действительный валовой доход (ДВД) определяется как ПВД уменьшенный на величину потерь. Потери делятся на 2 категории: от недосдачи объекта в аренду и от недосбора платы за аренду.

Недосбор платы за аренду представляется маловероятным, вместе с тем некоторый риск недополучения платежей за услуги существует. Мы должны учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозного периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбора денежных средств. Однако, из практики оценщиков, представляющих свои работы на рецензию в Российское Общество Оценщиков, а так же учебного пособия «Оценка недвижимости» под редакцией д.э.н Грязновой (Москва,2002 «Финансы и статистика») недобор арендных платежей составляет от 5 до 15%.

Потери от недоиспользования объекта оценки и недополучения платежей по складским помещениям, по разным оценкам, в среднем равны 15%.

Чистый операционный доход (ЧОД) определяем как ДВД за минусом операционных расходов (ОР).

Операционные расходы - это расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода, являющиеся важнейшей характеристикой недвижимости. Операционные расходы распределяются по трем группам:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходам относят плата за недвижимость (земля и улучшения), страхование, т.е., которые не зависят от степени использования объекта.

Расходы по налогу на имущество – определяются в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Налогооблагаемая база – остаточная балансовая стоимость объекта. Ставка налога на собственность составляет 2,2%.

Расходы по налогу на землю также определяются в соответствии с НК РФ. Так, ставка налога на землю взята с сайта Федеральной налоговой службы по Республике Башкортостан (ФНС по РБ), с учетом местоположения фруктохранилища. Ставка налога на землю http://www.nalog.ru/rn77/service/tax/  и равен 1,5% (Приложение 4).

Ежегодное уменьшение налогооблагаемой базы принимаем по амортизационным нормам отчислений.

Ставка аренды земельного участка принята на уровне фактических ставок для данного объекта. В последующие года предполагается увеличение ставки аренды на 10% ежегодно на основании ретроспективного анализа увеличения ставок аренды на землю.

К переменным расходам – расходам, напрямую зависящим от интенсивности использования собственности и уровня, представляемых услуг, оценщиком отнесены расходы на управление, заработную плату персонала, коммунальные расходы, уборку, эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости.

Коммунальные услуги – для данного объекта в число коммунальных услуг входят расходы на отопление, водоснабжение, электричество, затраты на охрану объекта. В данном случае все коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемого помещения возлагаются на арендатора.

Расходы на управление взяты из ретроспективного анализа рынка недвижимости по данным компаний (компаниями «Квадро-А», «Сан», «Уникум»), которые предлагают услуги по управлению объектом недвижимости составляет 5-10 %, для расчета принято значение 10% (от эффективного валового дохода).

Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт -– для данного объекта затраты по данной статье прежде всего связаны с накоплением денежных средств на замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, электроарматура и т.д.). Расходы на замещение приняты нами по нормам амортизационных отчислений (на основании постановления Совета Министров СССР № 1072 «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов»).

Расходы на реконструкцию (ремонт) – отсутствуют.

Безрисковая ставка взята с сайта Центрального банка http://www.cbr.ru/hd_base/?PrtId=gkoofz_mr и равна долгосрочной ставке на ГКО ОФЗ 12,45% (Приложение 5) (Дата обращения 18.03.2015).

Нормативный срок жизни фруктохранилища 100 лет, при этом год постройки 1960 год, таким образом, оставшийся срок экономической жизни 2015 – 1960 = 45 лет.

 

Таблица 1

№ п/п	Показатели	Обозначение	Формула, источник	Величина в %
1	Безрисковая ставка	Ро	п.1 таблицы на стр. 79	12,32
Метод Ринга
2	Ставка дохода на инвестиции	on	ставка дисконтирования	19,66
3	Оставшийся срок экономической жизни	n	согласно нормативного срока жизни объекта	45
4	Норма возврата капитала	off	(100/n)	2,222
5	Коэффициент капитализации	K	п.2+п.4	21,9
Метод Инвуда
6	Ставка дохода на инвестиции	on	ставка дисконтирования	19,66
7	Норма возврата капитала (по ставке доходности инвестиций)	off	[(п.6/100)/((1+п.6/100)*n-1)]*100	0,006
8	Коэффициент капитализации	К	п.6+п.7	19,66
Метод Хоскольда
9	Ставка дохода на инвестиции	on	ставка дисконтирования	19,66
10	Норма возврата капитала (по безрисковой ставке)	off	[(п.1/100)/((1+п.1/100)n-1)]*100	0,106
11	Коэффициент капитализации	К	п.9+п.10	19,76
12	Среднеарифметическое значение ставки капитализации	К	(п.5+п.8+п.11)/3	20,43

 

 

Таблица 2

	Расчет ставки доходности (on):
№ п/п	Ставки и риски	Величина в %
1	Безрисковая ставка	12,32
2	Надбавка за низкую ликвидность, R1	2,05
3	Надбавка за риск вложения в данную недвижимость, R2	3,2
4	Надбавка за инвестиционный менеджмент, R3	2,083
5	Ставка дохода на инвестиции	19,66
6	Прочие риски (R1+R2+R3)/3	0,0
	Ставка дисконтирования	19,66

 

Таблица 3

Риск менеджмента
№ п/п	Составляющие вопросы	Варианты ответов (да, нет, нет данных)	Значение, %
1	Профильное образование руководителя организации	Нет	5
2	Опыт работы руководителя компании в данной области более 5 лет	Да	0
3	Профильное образование сотрудников организации	Нет	5
4	Опыт работы сотрудников компании в данной области более 5 лет	Да	0
5	Время работы руководителя компании на должности более 2 лет	Да	0
6	Имеется достаточный резерв внутренних кадров	Нет данных	2,5
7	Сумма значений		0
8	Количество составляющих факторов		6
9	Итоговое значение риска		2,083333333

 

 

Таблица 4

Премия за риск вложения в оцениваемый объект
Вид и наименование риска	Категория риска	Балл риска
		1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный							1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный						1
Изменение законодательства	динамичный					1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвыч.ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный				1
Неэффективный менеджмент	динамичный				1
Криминагенный фактор	динамичный			1
Финансовые проверки	динамичный					1
Неправильное оформление договор аренды	динамичный				1
Недополучение арендных платежей	динамичный				1
Количество наблюдений		0	0	2	2	1	1	1	0	0	0
Взвешенный итог		0	0	6	8	5	6	7	0	0	0
Сумма	32
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение	3,2