Договор строительного подряда

В той же ст. 675 ГК РК предусмотрены пределы отступлений от договора, при которых указанная ответственность не наступает. Имеется в виду освобождение подрядчика от ответственности в случаях, когда он допустил мелкие отступления от технической документации при том непременном условии, что сможет доказать отсутствие влияния таких отступлений на качество объекта строительства.

Специально  выделены в ГК РК (ст. 676 ГК РК) вопросы, связанные с гарантией качества результата работы. Имеется, прежде всего, в виду, что на подрядчика, если иное не указано в договоре, возлагается обязанность гарантировать достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, а также возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока. Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законом. Данный срок может быть увеличен по соглашению сторон.

Смысл гарантийного срока состоит в возложении на подрядчика ответственности за недостатки (дефекты), которые были обнаружены в течение составляющего такой срок времени. Исчерпывающий круг оснований для освобождения подрядчика от подобной ответственности предусмотрен в самом ГК РК (п. 2 ст. 676). Для этого ему необходимо доказать, что недостатки (дефекты) явились результатом нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неправильности инструкций по эксплуатации, которые были разработаны самим заказчиком или теми, кого он для этой цели привлек, либо ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или привлеченные им лица. Есть все основания полагать, что к ненадлежащему качеству работ, возникшему по обстоятельствам, зависящим от заказчика, следует отнести и то, что в установленный срок заказчиком не был произведен необходимый (обязательный, текущий) ремонт.

Как и все  иные сроки, так же и гарантийный, если иное не предусмотрено договором  подряда, начинает течь с момента, когда  результат работы был или должен был быть принят.

В случаях, когда  гарантийный срок составил менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены после истечения такого гарантийного срока, но в пределах десяти лет с указанного момента его исчисления, подрядчик должен будет нести ответственность за ненадлежащее качество, если только заказчик сможет доказать, что обнаруженные недостатки возникли до передачи результата работы или по крайней мере по причинам, которые возникли до этого момента. На все время, в пределах которого объект не мог эксплуатироваться вследствие обнаруженных недостатков, и до их устранения течение гарантийного срока приостанавливается. По поводу самих недостатков требования должны быть заявлены в "разумный срок", связанный с его пропуском риск несет заказчик. Во всяком случае, возможность отказа судом по этой причине в удовлетворении требования заказчика не исключена. Несомненно, однако, что при оценке допущенного пропуска срока должны учитываться и возможные последствия отказа в иске по отмеченной причине.

Одну из новелл ГК РК (ст. 677) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем ГК РК освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него не зависящим.

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может влечь за собой и ответственность административную. Различные ее основания предусмотрены Кодекс КР «Об административной ответственности» от 4 августа 1998 года N 114

Статья 236 Уголовного кодекса Кыргызской Республики содержит общее правило об ответственности  за нарушение правил безопасности при  ведении строительных работ, если это  повлекло по неосторожности причинение тяжкого или средней тяжести  вреда здоровью, смерть человека или иные тяжкие последствия.

Применительно именно к строительному подряду  выделены специальные нормы, посвященные  сотрудничеству контрагентов. Имеется  в виду возложение на обе стороны  обязанности: принимать все зависящие  от них разумные меры по устранению препятствий к надлежащему исполнению договора. Есть основания полагать, что в основе приведенного правила лежат общие для всех участников оборота императивы: действовать разумно и добросовестно. Сторона, которая не исполнила этой своей обязанности, теряет право на возмещение возникших у нее по указанной причине убытков. Соответствующая норма рассчитана на ситуацию, при которой сторона понесла убытки вследствие препятствий, которые контрагент мог и должен был предотвратить. Так, например, в случае, когда подрядчик несвоевременно выполнил работы, сославшись на не предоставление заказчиком вовремя оборудования, последний может оспорить это возражение, представив доказательства того, что подрядчик мог приобрести оборудование у третьего лица. В подобном споре предметом доказывания будет служить "возможность" принятия соответствующих мер и их "разумность". Поэтому и "возможность" и "разумность" мер, которые следовало принять контрагенту (в данном случае - подрядчику), должна доказать сторона, обратившаяся в суд (в данном случае - заказчик). Статья 671 (п. 2) ГК РК предоставляет тому из контрагентов, который понес расходы в связи с исполнением обязанности принять меры, направленные на предотвращение препятствий, право требовать возмещения соответствующих расходов при условии, если это предусмотрено договором. Приведенное решение не исключает ситуации, при которой потерпевшая сторона может при наличии предусмотренных в ст. 812 ГК РК оснований заявить требование о возмещении убытков как лицо, действовавшее без поручения в чужом интересе.

Для правового  режима завершенного строительством объекта  определяющее значение имеет ст. 24 и 252 ГК. Первая из них закрепляет обязательность государственной регистрации права  собственности и других вещных прав на недвижимость. В то же время вторая предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Тем самым акту государственной регистрации в этом случае придается значение юридического факта, завершающего необходимый для возникновения права собственности на объект,  юридический состав.

Не завершенный  строительством объект подобно завершенному представляет собой вновь создаваемое  недвижимое имущество. Из этого следует, что и в данном случае должна действовать ст. 252 ГК РК, которая увязывает возникновение права собственности с моментом его государственной регистрации

Следует отметить, что "признание" незавершенного строительства  на всех этапах строительства недвижимостью связано с тем, что именно в таком качестве оно может служить объектом взыскания по долгам соответствующей стороны подрядного договора, а в случае ее банкротства незавершенное строительство поступает в конкурсную массу, а кроме того, учитывается при разделе супружеского имущества, может выступать в качестве вклада в уставный капитал и др.

Среди авторов, не допускающих  возможности признания не завершенных  строительством объектов недвижимостью  до прекращения подрядного договора, интерес представляют взгляды Е.А. Суханова. В конечном счете, сделанный им по этому поводу вывод сводится к следующему: "Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов".

Заключение.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. К договору строительного подряда  применяются общие положения и подряде, если это не противоречит специальным нормам о строительном подряде.

Предмет договора определяется технической документацией и сметой. Техническая документация определяет также объем, содержание работ и другие, предъявляемые к работам требования. Обязательным приложением к договору должна являться утверждения проектно-сметная документация.

Взаимоотношения участников договора строительного подряда  регулируются различными нормативными актами, от международных конвенций  до постановлений министерств и  ведомств.

При ведении сложных  строительных работ субъектами договора может быть приглашен на договорной основе, инженер или специализированная организация. Смысл привлечения инженера заключается в том, что заказчик не обладает специальными знаниями, но желает получить объект надлежащего качества.

К особенностям можно  отнести наличие в договоре положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ, или объекта строительства, если речь идет о строительстве «под ключ». Это требование закрепляется только письменно путем подписания сторонами актов установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства.

Особенности, свойственные договору строительного подряда, обуславливают  его функциональную направленность. Прежде всего, это фондосоздающая, инвестиционная, социальная, стабилизирующая функции.

В соответствии с законодательством  КР инвестиционную деятельность в рамках договора строительного подряда  могут осуществлять как физические, так и юридические иностранные  лица. Это позволяет развивать  экономику строительной отрасли  на основе негосударственных инвестиций, а также предоставляет заказчику возможность выбора инвестора.

Социальная функция  строительного подряда заключается  в увеличении рабочих мест, связанных  с выполнением строительных заказов, что позволяет снизить уровень  безработицы. Кроме того, жилищное строительство по договорам строительного подряда в значительной мере способствует решению жилищного вопроса.

Стабилизирующая функция  обусловлена тем, что объекты  законченного строительства служат длительное время, не требуя значительных средств для поддержания их в состоянии, пригодном к использованию. Между тем в изготовлении строительной продукции косвенно или непосредственно принимают участие более десятка отраслей экономики.

Содержание договора строительного подряда может  зависеть от масштабов стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и их юридической подготовки. Из этого можно сделать вывод, что нет формы договора строительного подряда «на все случаи», и практически всегда существует необходимость формирования структуры договора, исхода из конкретных обстоятельств.

При любом сочетании  субъектов главным в процессе строительства является заказчик. Данное утверждение основано на том, что  именно он инициирует строительство; определяет условия работы подрядных организаций; отвечает за разработку проектно-сметной документации; предоставляет земельный участок; является потребителем законченного объекта строительства.

Деятельность подрядных  строительных организаций может  быть генподрядной и субподрядной. При этом следует иметь в виду, что генподрядная строительная организация может не проводить никаких строительных работ, а содержание ее деятельности сводится к посредничеству: сбору и анализу экономической, управленческой и другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения работ и руководству процессом строительства.

Как показывает практика, важнейшее значение имеют условия, закрепленные договором, касающиеся сдачи  и приемки строительных работ. Это  связано с тем, что в зависимости  от момента сдачи и приемки работ и подписания соответствующих актов переходит право собственности на объект или его часть от подрядчика к заказчику.

Момент перехода права  собственности на объект строительства  влияет, в частности, на определение  ответственности за сохранность  объекта или его части; выявления налоговой базы; момент начала гарантийного срока качества; срок исковой давности; возникновение кредиторской задолженности заказчика.

Выполненные подрядчиком  работы оплачиваются заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы оплаты работ относительно которых они достигли соглашения. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Если договором строительного  подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего  объема третьей стороной, генподрядная организация может привлекать подрядную, а подрядная субподрядную, субподрядная – субсубподрядную организацию. По такому принципу могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса строительства. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договора строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов.