Договор строительного подряда

В подрядных торгах могут  участвовать любые кыргызские и  иностранные организации независимо от формы собственности, имеющие  необходимое разрешение на занятие  строительной деятельностью (если только торги не являются закрытыми). Победителем торгов, который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

2.2. Права и  обязанности сторон в договоре  строительного подряда.

Составляющие  содержание договора строительного  подряда права и обязанности  подрядчика и заказчика охватывают самый широкий круг вопросов, в том числе выходящих за рамки, определенные для собственно подряда вообще и строительного подряда в частности.

Один из таких  вопросов связан с материально-техническим  обеспечением строительства. В настоящее  время обязанность предоставить материалы (включая детали, конструкции), а также оборудование может быть возложена договором на любую из сторон. Соответствующее условие не относится к числу существенных, поскольку ст.667 ГК КР содержит определенную презумпцию на этот счет. Она исходит из того, что материально-техническое обеспечение строительства возлагается в полном объеме на подрядчика, одновременно допуская указание в договоре иного: возложение соответствующей обязанности на заказчика, целиком или частично.

Более полно, чем  это сделано в общих положениях о подряде, урегулирован вопрос об ответственности за ненадлежащее качество предназначенных для строительства материалов, включая детали и инструкции, и оборудования. Такая ответственность, возлагаемая на сторону, которая их предоставила, может наступить, если обнаружилась невозможность использовать предоставленные стороной материалы и оборудование без ухудшения качества результата работ. Освобождение от ответственности может последовать, если сторона, на которую должна была быть возложена ответственность, сможет доказать, что имела место невозможность исполнения, возникшая по обстоятельствам, за которые отвечает контрагент.

Заказчик, который  предоставил материалы и оборудование ненадлежащего качества и этим создал невозможность их использования  без ухудшения качества выполненной работы, должен по требованию подрядчика их заменить. Если заказчик откажется выполнить соответствующее требование, у подрядчика возникает право, отказавшись от договора, потребовать от заказчика уплаты его цены пропорционально выполненной части работ (п. 3 ст. 667 ГК КР). Указанное право превращается в обязанность подрядчика, поскольку в случае обнаружения ненадлежащего качества результата он может ссылаться на недостатки материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, только при условии, если эти недостатки не могли быть им обнаружены при надлежащей приемке.

Одно из условий  договора составляет обязанность подрядчика осуществлять строительство и связанные  с ним работы в соответствии с  технической документацией и  сметой. Техническая документация должна включать объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования. Это позволяет сделать вывод, что именно указанная документация и представляет собой задание заказчика, в соответствии с которым, как указано в общем, определении договора подряда, должен выполнять работы подрядчик. Что же касается сметы, то ею устанавливается стоимость всего объекта и отдельных работ. Смета связана не только с условием о цене, но и с условием о предмете договора. Имеется в виду, что подрядчик должен выполнить все работы, указанные как в техническом задании, так и в смете. Соответствующая норма (п. 1 ст. 665 ГК РК) носит диспозитивный характер, допуская в договоре иное: исключение каких-либо из числа указанных в технической документации и смете работ. Тогда исключение договором отдельных видов работ, содержащихся в утвержденной технической документации, возможно только с разрешения того органа, который ее утвердил. В противном случае соответствующее условие договора будет признано ничтожным.

Договор строительного  подряда должен предусматривать, среди  прочего, какая из сторон и в какой  срок обязана предоставить техническую  документацию. В случае если это  должен сделать подрядчик, документация подлежит одобрению со стороны заказчика. Договор, по которому предоставление проекта составляет обязанность подрядчика, именуется "проектно-строительным контрактом"⁶. Помимо распределения обязанностей по представлению проектно-сметной документации, в договоре должны быть установлены ее состав и содержание.

Таким образом, условия, определяющие, кто и когда  обязан передать проектно-сметную документацию и каково ее содержание, относятся  к числу существенным условий  данного договора.

В ходе строительства  подрядчик может обнаружить, что  определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 665 ГК РК заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы, убытки вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ.

В случаях, когда  подрядчик не выполнит этой обязанности (предусмотренной п.3 ст. 665 ГК РК) приостановить работы, такой подрядчик "лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков".

Возможны и  такие случаи, когда заказчик согласился на проведение и оплату дополнительных работ, на необходимости которых  настаивал сам подрядчик, но последний  отказывается их выполнять. Тогда вступает в действие та же п.5 ст.665 ГК КР. Она предоставляет подрядчику право уклониться от выполнения в случаях, когда они не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть им выполнены по иным не зависящим от него причинам (например, из-за отсутствия материалов или оборудования). При отказе подрядчика от выполнения необходимых работ во всех других случаях заказчик может воспользоваться правом, поручить выполнение дополнительных работ третьим лицам за разумную цену и в разумный срок или исполнить обязательство за счет должника своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства (п.1 ст.627 ГК КР).

Также предусмотрено, что проекты, рабочие чертежи, независимо от источников финансирования и форм собственности, за определенными исключениями, подлежат государственной экспертизе. Руководящий на этот счет акт - Положение Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству «О порядке проведения экспертизы проектно-сметной документации органами Государственной комиссии при Правительстве Кыргызской Республики по архитектуре и строительству» от 1 марта 2004 года N 27.

Проектная документация служит основанием для получения  заказчиком разрешения на строительство. Такое разрешение представляет собой документ, которым удостоверяется право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения, а также благоустройство территории. Разрешение, о котором идет речь, необходимо для застройки земельного участка, строительства, реконструкции зданий, строений и сооружений, благоустройства территорий. Оно не требуется, если работы по строительству и реконструкции не затрагивают конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и строений, а также при возведении временных зданий, строений и сооружений, которые необходимы для организации строительных работ.

Возможность осуществлять строительство, подтвержденное разрешением, может переходить к другим лицам  вместе с отчуждением права собственности  на соответствующий объект. К тому, кто приобрел не завершенный строительством объект, на строительство которого было получено разрешение, переходит и право завершить постройку.

Не составляют исключения ситуации, при которых  заказчик по каким-либо причинам сочтет необходимым внести изменения в  техническую документацию. Соответствующее  его решение по общему правилу может затронуть интересы подрядчика. Поэтому ГК предусмотрел ряд ограничений в праве заказчика изменять проектную документацию. Так, подобные изменения признаются обязательными для подрядчика лишь в случаях, когда связанные с этим дополнительные работы относительно невелики по размеру - не более 10% указанной в смете общей стоимости работ (общего объема подлежащего выполнению строительства) - и не меняют характера работ, которые предусматривались в договоре. Изменение технической документации по требованию заказчика за указанными пределами возможно только с согласия подрядчика и требует согласования дополнительной сметы (п. 2 ст. 666 ГК РК).

Изменение технической  документации может последовать  при определенных условиях и по требованию подрядчика. Так бывает, прежде всего, в случаях, когда потребность в изменении технической документации возникла по причинам, не зависящим от подрядчика, притом стоимость работ превысила смету не более чем на 10%. Поскольку в соответствующей норме (п. 3 ст. 666 ГК КР) есть прямая ссылка на ст. 411 ГК РК, это означает, что при отсутствии согласия на превышение сметы со стороны заказчика подрядчик вправе требовать изменения сметы и тем самым в соответствующей части договора в суде. Отсылка к указанной статье не исключает одновременно и возможности для подрядчика требовать изменения договора в объеме и более 10% при наличии ситуации, предусмотренной на этот раз в п. 4 ст. 412 ГК РК (имеется виду, что применение ст. 412 ГК РК не требует непременно к ней отсылки). Речь идет об исключительных случаях, когда имело место существенное изменение обстоятельств, притом что расторжение договора противоречило бы общественным интересам либо повлекло бы за собой для сторон такой ущерб, который значительно превысил бы затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Стороны имеют  возможность согласовать вопросы, относящиеся к размеру предоставляемого для строительства земельного участка, его состоянию и срокам передачи. И только тогда, когда в договоре отсутствует указание на этот счет, вступает в действие соответствующая норма ГК РК, в силу которой площадь и состояние земельного участка, а естественно, и дата его предоставления должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок (п. 1 ст. 669  ГК РК).

С учетом существующей в стране новой экономической  конъюнктуры ГК КР ограничился приведением  примерного перечня дополнительных услуг. Речь идет о предоставлении необходимых  для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов, оборудования и материалов, прибывающих в адрес подрядчика, временной подводки сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Одновременно указано (п. 2 ст. 669 ГК РК) на то, что эти и все другие услуги заказчик обязан оказывать только в случаях и в порядке, которые предусмотрены договором. Отсутствие в договоре соответствующих указаний по общему правилу означает, что рассматриваемая обязанность на заказчика не возлагается. Это, однако, не исключает возможности для подрядчика доказать, что своим бездействием заказчик создал невозможность исполнения обязанностей подрядчиком со следующими из этого последствиями.

Принимая во внимание, что нормы, включенные в  ст. 669 ГК РК, являются факультативными, контрагенты, и прежде всего подрядчик как сторона, которой предоставляются услуги, должны обеспечить в необходимых случаях включение такого рода условий в договор. Единственное исключение составляет одна из основных обязанностей заказчика - предоставить земельный участок для строительства. Закрепляющая эту обязанность норма является диспозитивной и, следовательно, способной восполнить пробел, образовавшийся в связи с отсутствием в договоре указаний относительно времени передачи, размеров и состояния предоставляемого земельного участка. Если стороны не включат в договор соответствующих условий, по всем этим вопросам будет действовать правило, в соответствии с которым земельный участок должен предоставляться таким образом, чтобы было обеспечено своевременное начало работ, а размеры и состояние участка обеспечили нормальное ведение работ и завершение их в срок (п. 1 ст. 669 ГК РК).

Статья 669 ГК РК, посвященная обязательствам заказчика, не совсем удачно именует их «дополнительными обязанностями». В действительности все они целиком укладываются в более общую - "создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ", т.е. именно в одну из конституирующих договор строительного подряда обязанность, что подтверждается включением ее в легальное определение данного договора.

Уже по указанной  причине непредставление услуг, о которых идет речь в ст. 669 ГК РК, может расцениваться как неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком встречных обязанностей по договору и соответственно служить основанием для применения ст. 639 ГК РК. Имеется в виду предусмотренное ею право подрядчика приостановить исполнение обязательства либо не приступать к работе в случаях, когда нарушения заказчиком своих обязательств по договору, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок. При наличии таких обстоятельств подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.