Законные и подзаконные акты в строительстве

 

 

 

Основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья.

 

Применительно к договору участия в долевом строительстве речь идет о статье 9 Федерального Закона. Пункт 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве содержит условие, согласно которому Заказчик в случае одностороннего расторжения договора обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты исчисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. 
 
Взыскание убытков с Застройщика ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве не предусматривает. 
 
Право одностороннего расторжения договора участником долевого строительства ограничено и допускается в случае:

 
неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

 
прекращения или приостановления  строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

 
существенного изменения проектной  документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

 
изменения назначения общего имущества  и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

 
неисполнения Застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков  в разумный срок, отказа от возмещения участнику долевого строительства  расходов по устранению допущенных Застройщиком недостатков, отказа соразмерно уменьшить цену в случае отступления от условий договора.

 
В отличие от Подрядчика в договоре подряда, Заказчик в договоре долевого участия в строительстве требовать расторжения договора в судебном порядке может только при неисполнении условий оплаты цены договора участником долевого строительства³⁸. 
 
Изменение либо расторжение договора возможно при внесении поправок в его существенные условия 
 
И, наконец, следует обратить внимание на то, что стороны должны выбирать не только способ заключения, но и способ расторжения договора, что законодательно допустимо.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Последствия принятия закона об участии в долевом строительстве

 
Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ регулирует гражданские и административные отношения, возникающие в связи с привлечением к строительству объектов недвижимости денежных средств граждан и юридических лиц (дольщиков) хозяйствующими субъектами. Его действие распространяется на отношения, связанные с теми объектами недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления Закона в силу. 
 
Позитивная роль нового Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» состоит в том, что законодатель дал сфокусированную точку зрения на сущность отношений по долевому строительству с участием граждан; наиболее гарантированно защитил их права, распространив действие законодательства о защите прав потребителей на отношения с участием граждан в долевом строительстве; определил процедуры и последовательность такого участия; ввел порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и др. 
 
Тем не менее, четкой правовой квалификации договора о долевом строительстве Закон не дал.  
 
Рассматривая Закон о долевом участии, необходимо сказать о проблеме применения Закона «О защите прав потребителей» в данных отношениях. 
 
Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1³⁹ регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией, либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Аналогичная трактовка дана в п.1. 
 
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 21.11.2000 № 32. В последующем, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 г. № 2 «О внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации» в него было внесено дополнение относительно того, что суды не вправе руководствоваться законодательством о защите прав потребителей при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также из отношений, возникающих в связи с приобретением гражданином - предпринимателем товаров, выполнением для него работ или предоставлением услуг не для личных, семейных, домашних и иных нужд, а для осуществления предпринимательской деятельности либо в связи с приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг в целях удовлетворения потребностей предприятий, учреждений, организаций.⁴⁰ 
 
Анализ судебной практики, проведенный Верховными судами республик, краев, областей и соответствующими им судами позволяет сделать вывод о том, что Закон «О защите прав потребителей» представляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, тогда как ГК РФ ограничивает права граждан рамками договора⁴¹. 
 
Однако искусственно подводить отношения с участием граждан, улучшающих свои бытовые жилищные условия путем участия в долевом строительстве, под инвестиционное законодательство и выводить их таким образом из под защиты Закона РФ «О защите прав потребителей» нельзя. Представляется правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон РФ «О защите прав потребителей» и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства, высказанную в Разъяснении по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей», в котором приведены отличительные признаки договора о совместной деятельности. На наш взгляд эта проблема должна получить законодательное разрешение, т.к. вновь принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не поставил точку в этом споре⁴². С одной стороны, в этом законе не упоминается об инвестиционной природе договора, хотя до сего времени, как подчеркивалось выше, в юридической литературе было высказано достаточно безапелляционных точек зрения на этот счет. Инвестиционный характер исследуемого договора не исключает его гражданско-правовую сущность, которая должна быть подвергнута правовой оценке. Весь смысл проведенного анализа сводится лишь к отнесению участия в долевом строительстве жилья и иных объектов граждан к особой категории лиц, которые нуждаются в дополнительной гарантированной государством защите. Такая защита возможна только при условии, что на граждан (физических лиц) не будет распространено законодательство об инвестициях в строительство. Указанный закон не разрешил многих существующих на настоящий момент разногласий, в том числе и о классификации данного договора.) 
 
Причина, по которой суды отказывали в применении Закона «О защите прав потребителей» при установлении в отношениях между сторонами признаков договора о совместной деятельности, заключалась в том, что осуществление совместной деятельности изначально рассматривалось как осуществление деятельности, направленной не на удовлетворение личных бытовых нужд, а на приращение имущества гражданина. 
 
Теперь, с принятием нового Закона, споры и дискуссии на этот счет завершены. Если гражданин заключил договор о долевом участии в строительстве жилья, не преследуя коммерческих целей, а, желая приобрести квартиру для своих бытовых нужд, то этот договор нельзя рассматривать как договор о совместной деятельности, поскольку предпринимательскую деятельность здесь осуществляет лишь одна сторона – застройщик⁴³. 
 
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным. Новый Закон об участии в долевом строительстве предусмотрел обязательную государственную регистрацию договоров об участии в долевом строительстве, а также уступки права требования по нему (ст. 17 Закона).  
 
Данная регистрация защитит права дольщиков и представляющих их интересы банков от распространенной практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными лицами о предоставлении в собственность одного и того же объекта долевого строительства. 
 
Нельзя не отметить следующий признак - существование цели: 
создать (построить) жилой дом и получить этот результат себе в собственность. Цель долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома представлена в новом Законе достаточно ясно (см. статьи 1, 4 и др.). 
 
Говоря о цели долевого участия в строительстве жилого дома, следует, прежде всего, отметить, что в данном случае цель предметна и имеет определенную общественно-потребительскую ценность. Она имеет смысл и может быть охарактеризована не с точки зрения процесса долевого участия в строительстве, а, прежде всего с точки зрения конечного результата. Более того, право на долю в создаваемом имуществе и сама доля в жилом доме связаны с результатом участия в долевом строительстве и только в исключительных случаях могут определяться в процессе строительства. 
 
Факт отсутствия жилого дома на момент заключения договора имеет весьма существенное значение, ибо с точки зрения целевой направленности этот факт переносит центр тяжести с процесса долевого участия на его результат, то есть реальной целью является построенный жилой дом, а не процесс его возведения⁴⁴. 
 
Необходимо сказать о правилах, предусмотренных пунктом 2 статьи 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в которых говориться что, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.) 
 
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в новом Федеральном законе об участии в долевом строительстве, отнесен к числу существенных условий договора со всеми вытекающими из положений гражданского законодательства последствиями (ст. 6). 
 
Принятый Закон об участии в долевом строительстве (п. 1 ст.6) прямо определил обязанность Застройщика в соответствии с условиями заключенного договора передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее предусмотренного в нем срока. Причем особо подчеркивается, что этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, что очень важно в плане организации строительства и соблюдения интересов каждого участника. 
 
Следует отметить, что в этом случае участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор (п. 1 ст. 9 Закона о долевом участии). Кроме внесенной за квартиру суммы, инвестор получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30-40% «чистой прибыли». «Одностороннее расторжение договоров под надуманными предлогами может стать настоящим бизнесом».⁴⁵ 
 
Пункт 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве содержит обязательное правило, относимое к числу существенных - в договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Если застройщик – коммерческая организация, цена договора должна обязательно состоять из слагаемых затрат на финансирование капитального строительства и вознаграждения (прибыль) застройщика. Действующие же нормы легализуют бесприбыльную деятельность предпринимателей-застройщиков, между тем предпринимателей, действующих без цели извлечь прибыль, просто быть не может. Таким образом, соблюдать указанное в ст. 18 правило, вряд ли возможно. 
 
Закон, учитывая особую ответственность застройщика перед участником долевого строительства, наделяет его рядом обязанностей, тем самым, усиливая ещё более его ответственность.  
 
Закон предусмотрел обязанность Застройщика предоставлять участникам долевого строительства необходимую и достоверную информацию о себе, своей учредительной документации, проекте строительства и другой документации. 
 
В частности, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Одновременно он обязан сообщить эту информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в уполномоченный государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства.  
 
Законодатель стремился обеспечить прозрачность строительного бизнеса, обязав застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию о себе. 
 
Ряд положений Закона о долевом участии направлен на защиту прав и интересов застройщика. В случае если в соответствии с договором участник долевого строительства должен единовременно внести платеж, просрочка внесения в течение более трех месяцев будет основанием для расторжения договора в судебном порядке. Если платежи вносятся в предусмотренный договором период, то нарушение срока более трех раз в течение 12 месяцев или просрочка в течение более чем трех месяцев служит также основанием для расторжения договора в судебном порядке.⁴⁶ 
 
В Законе об участии в долевом строительстве не предусмотрена ответственность участника долевого строительства в случае несвоевременного принятия объекта долевого строительства. Не исключено, что по соображениям различного рода, не оправдывающим участника долевого строительства, он будет уклоняться от своевременной приемки объекта, например, необоснованно завышая требования к заказчику. Весь этот период остается неясным вопрос судьбы квартирной платы и других необходимых расходов, связанных с содержанием жилой площади. Этот вопрос остался открытым и требует своего законодательного решения. 
 
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает два вида ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости:

гражданско-правовую ответственность.

административно-правовую ответственность.

 
Длительный период времени различные составы правонарушений в области строительства были включены в различные по юридической силе и предмету регулирования нормативные акты. Объединение их в одном Законе об участии в долевом строительстве имеет ряд преимуществ: в законе предусмотрены отдельные составы правонарушений, а также пределы юридической ответственности, что позволяет правильно сформировать условия договора долевого участия в строительстве и иных договоров, обеспечивающих строительство; детальная проработка отдельных оснований юридической ответственности с учетом технических предписаний в строительстве позволит увеличить требования к качеству выполняемых работ. 
 
Закон внес изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях. Появилась ст. 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или иных объектов недвижимости», согласно которой предусмотрен штраф за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, за опубликование проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, и за непредставление в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, также влечет за собой наложение административного штрафа (ст. 19.5). 
 
Федеральный закон об участии в строительстве многоквартирных домов в качестве способа обеспечения обязательств использует залог (ипотеку) недвижимости. 
 
К этим отношениям также применяются общие нормы ГК РФ о залоге и Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). 
 
При рассмотрении вопроса о залоге были выявлены противоречия норм Закона об участии в долевом строительстве положениям ГК РФ, и Закона об ипотеке. В пункте 9.ст. 13 Закона о долевом участии указано, что «к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) с учетом особенностей установленных настоящим федеральным законом. Известно, что залог может возникнуть по закону и из договора. В данном случае залог предусмотрен Законом об участии в долевом строительстве. Так, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. ⁴⁷ 
 
Из вышеназванных положений Закона можно бесспорно согласиться только с тем, что застройщик в обеспечение своих требований может заложить земельный участок, который находится у него в собственности. 
 
Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи (имеется в виду возводимое строение) может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на вещь, то необходимо согласие собственника. Отсюда возникает вопрос, какое право имеется у застройщика на возводимый объект. Верховный Суд РФ также отмечает, что «организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них…». Следовательно, возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под сомнение. В связи с этим интересна следующая норма о том, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Почему право собственности на незавершенное строительство регистрирует только застройщик? Дольщики также имеют полное право на регистрацию объекта, так как строительство ведется на их денежные средства. ⁴⁸ 
 
Согласно п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается. Например, в некоторых городах, если земельный участок не является собственностью застройщика, то он находится в муниципальной или государственной собственности и передан в аренду для строительства. Значит, такой участок тоже не может быть заложен. Говорить об ипотеке в данном случае можно, если право аренды на такой участок закладывается одновременно со зданием, расположенным на нем. Но, как говорилось выше вопрос об ипотеке здания достаточно спорный. 
 
Итак, в Законе об участии в долевом строительстве предусмотрен хороший способ обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика, но его реализация на практике весьма затруднительна. 
 
В связи с темой реализации заложенного имущества, в случае не исполнения застройщиком своих обязательств может возникнуть ситуация, когда участники долевого строительства могут посчитать более выгодным для себя не получение назад вложенных денежных средств, а продолжение строительства с новым застройщиком. Такой вариант никак не урегулирован в законодательстве. Возможно, этот пробел необходимо решать на уровне государственного контроля путем внесения в договор на реализацию заложенного имущества условия о дальнейшем исполнении обязательств по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве. Но более надежный способ защитить права дольщиков – это зарегистрировать общую долевую собственность на незавершенное строительство. И тогда инвесторы сами смогут решать судьбу вложенных денежных средств. 
 
Государственная регистрация договора о долевом строительстве производится при наличии разрешения на строительство и зарегистрированного права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Означает ли это, что в залоге у участников долевого строительства может оказаться даже еще не начинающийся строиться объект недвижимости? Закон не дает ответа на этот вопрос.⁴⁹ 
 
Таким образом, решив многие имеющиеся вопросы и споры, Закон об участии в долевом строительстве привел к возникновению новых проблем (при этом пока только предполагаемых). В целом значение указанного закона в связи с тем, что он, наконец-то, закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако, думается, что для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.