Законные и подзаконные акты в строительстве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стороны, содержание и ответственность в договоре долевого участия граждан в жилищном строительстве. 

 

Как следует из определения договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона) сторонами договора являются Застройщик и участник долевого строительства. При этом, Застройщик лицо обязанное (должник), участник долевого строительства - лицо управомоченное (кредитор). 
 
Структура договорных отношений по долевому строительству состоит из двух и более сторон, участвующих в долевом строительстве жилого дома (как физических, так и юридических лиц на стороне участника долевого строительства). 
 
В то же время количество участников, их состав и правовой статус для квалификации данного вида отношений имеют принципиальное правовое значение, поскольку речь идет о сложной структуре обязательственного правоотношения, которое имеет взаимный, двусторонне-обязывающий характер. Особенностью этого договора является множественность лиц по типу смешанной множественности, когда на стороне кредитора и должника выступает несколько лиц. Такая ситуация допустима в силу ч. 1 ст. 308 ГК РФ.  
 
В качестве Застройщика может выступать юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), осуществляющее предпринимательскую деятельность и имеющее лицензию на соответствующие виды работ. На практике часто при строительстве одного объекта имеется несколько подрядчиков, каждый из которых выполняет отдельные виды работ. Такая система называется генеральным подрядом, при которой функции генерального подрядчика возлагаются на организацию общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики. Генеральный подрядчик, подрядчики и субподрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ³² (в редакции от 21.03.2005 г.). СЗ РФ. 2001. №33. Ст. 3430. 
 
Согласно общему правилу, установленному ст. 706 ГК РФ, генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. 
 
Застройщиком выступает гражданин, заказывающий определенные работы для удовлетворения бытовых (жилищных) или других личных потребностей. Участие юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве субъектов публичного договора участия в долевом строительстве законодательством не предусмотрено. 
 
Договор долевого участия граждан в строительстве может иметь как активную, так и смешанную множественность лиц. 
 
При активной множественности лиц на стороне участника долевого строительства выступают граждане, юридические лица, индивидуальные предприниматели и др. Их число зависит от количества квартир в многоквартирном доме, а также количества квартир, приходящихся на долю участника договора. Участниками долевого строительства могут выступать супруги или родители и дети. В этом случае такие лица становятся сособственниками. 
 
Участниками договора долевого строительства могут быть недееспособные лица и несовершеннолетние. 
 
Так если участник долевого строительства - физическое лицо не обладает полной дееспособностью, предусмотренной ст. 21 ГК РФ, его права и обязанности по договору исполняют опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ). Участником долевого строительства может быть и эмансипированное лицо, т.е. гражданин, достигший 16 летнего возраста, если он работает по трудовому договору, либо занимается предпринимательской деятельностью (с согласия родителей), либо ему был снижен брачный возраст. Так на практике многие родители заключают в соответствии со ст.430 ГК РФ, договоры в пользу своих детей. 
 
Договор участия в долевом строительстве - двухсторонний. В силу этого договора Участник долевого строительства и Застройщик по отношению друг к другу обладают в одно и то же время определенными правами и обязанностями. Учитывая неизбежную необходимость Застройщика вступать с третьими лицами в отношения, регулируемые законодательством о строительном подряде, применим общий принцип ответственности должника (Застройщика) за действия третьего лица. Это значит, что Застройщик будет отвечать за действия своих подрядчиков и субподрядчиков в случае нарушения обязательств с их стороны. Имеет место как бы «двойная» ответственность, Застройщика которую он вправе переложить затем на подрядчика или субподрядчика, если нарушение договорных обязательств имело место не по его вине (абз. 1 п. 3 ст. 706 ГК РФ). 
 
Существенными условиями следует понимать все условия, которые требуют согласования, ибо при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ), т.е. не существующим.  
 
Статья 4 Закона об участии в долевом строительстве (п.4) называет существенные условия данного договора. К ним относятся: 
 
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 
 
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

 
цену договора, сроки и порядок её уплаты;

 
гарантийный срок на объект долевого строительства.

 
1. Условия о предмете договора индивидуализируют предмет исполнения, а нередко определяют и характер самого договора. При отсутствии четких указаний в договоре на его предмет, исполнение по нему становится не возможным, а договор, по сути, теряет смысл и потому должен считаться незаключенным. Это значит, что условие о предмете любого договора является существенным. 
 
Договором, в котором его предметом выступает объект недвижимости, согласование условия о нем имеет свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости, так или иначе, уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов). 
 
Под объектом долевого строительства понимается жилое или не жилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного дома и (или) иного объекта строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие, за исключением объектов производственного назначения. 
 
Порядок передачи объекта долевого строительства предусмотрен в ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 
 
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Закон регламентирует обязанность участника долевого строительства принять объект в установленный договором срок, а если такой срок не установлен - не позднее семи дней после получения извещения о готовности объекта к передаче (п.4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве). 
 
Участник долевого строительства, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от Застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в договоре; требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Срок передачи 

 

застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в новом Федеральном законе об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости отнесен к числу существенных условий договора со всеми вытекающими из положений гражданского законодательства последствиями (ст. 6). 
 
Как указано в п. 1 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, срок определяется в соответствии с условиями заключенного договора. И прямо определяется обязанность Застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее предусмотренного в нем срока. Причем особо подчеркивается, что этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, что очень важно в плане организации строительства и соблюдения интересов каждого участника. 
 
Если строительство (создание) многоквартирного жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, Застройщик обязан за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства предложение об изменении срока исполнения обязательства. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Цена договора, сроки и порядок её уплаты. 

 

Принято считать, что в числе основных финансовых рисков следует отметить необоснованное завышение заявленной сметной стоимости объектов жилья, использование небезопасных схем размещения денежных средств граждан, создание так называемых «финансовых пирамид», принятие экономически необоснованных и неэффективных решений³³. В связи с этим, вопрос о цене договора участия в долевом строительстве жилья особенно актуален. 
 
Цена договора отнесена к числу существенных условий.  
 
Пункт 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве содержит обязательное правило, относимое к числу существенных - в договоре указывается цена, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.  
 
Существенным условием договора участия в долевом строительстве является также и оплата работ в порядке, предусмотренном п.п. 3-6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве. 
 
Данная статья содержит условия, при которых оплата за выполненные работы должна производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.  
 
В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке (п.4 ст. 5 Закона). 
 
В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке (п. 5 ст. 5 Закона). Иной порядок оплаты работ может быть указан непосредственно в договоре. 

 

Гарантийный срок на объект долевого строительства. 

 

Существенными и необходимыми условиями договора участия в долевом строительстве является гарантия качества работ, и, прежде всего определение гарантийного срока, на протяжении которого, если иное не предусмотрено договором Застройщик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении всего гарантийного срока. Так, качество выполненной Застройщиком работы должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работе соответствующего рода. 
Из смысла п. 1 ст. 7 Закона явствует, что, прежде всего качество работ должно быть отражено в самом договоре. Если условие договора о качестве работ имеет неполноту или неясность, то оно должно отвечать требованиям технических, градостроительных регламентов, проектной документации.. Само качество работ на практике оговаривается либо в договоре, либо в приложениях к нему (схемы, чертежи, рисунки и т.п.), либо в договоре должна делаться отсылка к СНИПам, ГОСТам или ТУ. 
 
Ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве определяет, что гарантии качества предусматриваются договором. В частности, Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 
 
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору праве потребовать от Застройщика:

 
безвозмездного устранения недостатков  в разумный срок;

 
соразмерного уменьшения цены договора;

 
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

 
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона. 
 
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (п.4 ст. 7 Закона). 
 
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 Закона). 
 
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п.6). 
 
При отсутствии в договоре долевого участия в строительстве жилья рассмотренных выше существенных условий, такой договор считается не заключенным (п.5 ст. 4). 
 
Одной из особенностей общих положений о договоре участия в долевом строительстве является то, что Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Одновременно он обязан сообщить эту информацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в уполномоченный государственный орган, осуществляющий контроль в области долевого строительства. 
 
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает два вида ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости:

 
гражданско-правовую ответственность;

 
административно-правовую ответственность.

 
Общие основания гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости предусмотрены ст. 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве. 
 
В силу этой статьи сторона, не исполнившая своих обязательств, или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки, (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 
 
Гражданско-правовая ответственность предусмотрена за следующие нарушения договора:

 
неуплата или несвоевременная  уплата цены договора;

 
нарушение качества выполненных работ;

 
- нарушение сроков передачи объекта долевого строительства 
участнику долевого строительства; 
 
Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в качестве способа обеспечения обязательств использует залог (ипотеку) недвижимости. 
 
В обеспечение исполнения обязательства застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге:  
 
а) предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности; 
 
б) право аренды на указанный земельный участок; 
 
в) строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона). 
 
Объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на этот объект (п.2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). 
 
Застройщик обязан зарегистрировать объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении от такой регистрации, она осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. 

 

 

 

Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья.

 

Порядок заключения договора долевого строительства имеет некоторые особенности, поскольку является публичным договором и относится к типу договоров присоединения. Это означает, что общепринятая свобода заключения договора (ст. 421 ГК РФ) знает ограничения, применительно к этому договорному виду³⁵. 
 
Для заключения договора участия в долевом строительстве необходимы как минимум две стадии: 
 
1) оферта; 
 
2) акцепт. 
 
Применительно к договору участия в долевом строительстве Застройщики обращаются с предложением принять участие в долевом строительстве к неопределенному кругу лиц. В распространяемых буклетах, объявлениях Застройщик приглашает принять участие в долевом строительстве жилья и заключить соответствующий договор. Как правило, Застройщик указывает, какие квартиры запроектированы к строительству, цену одного квадратного метра, сроки сдачи объекта в эксплуатацию, гарантии качества. Следовательно, такое предложение может квалифицироваться как публичная оферта, поскольку содержит существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве, в случае её принятия. 
 
Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что оферент (Застройщик) должен принять акцепт от любого, кто пожелает заключить договор участия в долевом строительстве. Он не вправе уклониться от заключения договора. 
 
Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ)³⁶. По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не участнику долевого строительства, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться участник долевого строительства. 
 
Участник долевого строительства и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того момента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору. 
 
Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строительства остается на участнике долевого строительства. При ненадлежащем финансировании участником долевого строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу³⁷. 
 
Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполнении третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу, последнее не вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в построенном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обязанность перед участником долевого строительства. Именно участник долевого строительства в течение всего срока действия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме организации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.  
 
Участник долевого строительства может передать свои права по договору долевого участия в строительстве третьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права участника долевого строительства и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыдущий участник долевого строительства исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики договора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передаваемых прав, их цена, сроки. 
 
Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации. На сегодняшний день на основании ст. 17, 24 Федерального закона об участии в долевом строительстве данные договоры регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
 
При этом регистрации подлежат не только собственно договоры участия в долевом строительстве, но и уступка права требования по таким договорам. Регистрация осуществляется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для строительства которых привлекались денежные средства.