Управление объектом недвижимости

     В данном курсовом проекте управляющий  недвижимостью привлекается на функционирующий  объект. После подписания договора собственником и управляющим организуется процесс приема-передачи: устанавливается срок передачи, назначаются ответственные от сторон за сдачу и приемку объекта, формируются комиссии экспертов, уведомляются все участники и заинтересованные лица. До начала работ собственник передает управляющему техническую документацию по объекту:

• технический паспорт на здание;
• поэтажные планы, проектно-сметную документацию;
• акты предыдущих технических экспертиз объекта, ведомости дефектов предыдущих ремонтных работ, акты приемки выполненных работ.

     Кроме технической документации, при передаче-приеме объекта в управление передаются (или добываются управляющим самостоятельно) сведения:

• о допустимых расходах электроэнергии и тепла;
• об ограничениях по использованию холодной и горячей воды;
• о состоянии канализации, мусоропроводов, газоснабжения.

   При техническом освидетельствовании  объекта обследуются как подземные (фундаменты, подвалы), так и надземные  конструкции здания (несущие и  ограждающие конструкции, защитные покрытия и кровли, рабочие покрытия конструктивных элементов, в том  числе отделочные слои). В процессе обследования проводится инвентаризация помещений и оборудования, заполняются  подготовленные заранее инвентаризационные и дефектные ведомости (с перечнем и характеристиками неисправностей) по элементам конструкций, сантехническому  и электротехническому оборудованию.

   Инвентаризационная  ведомость кроме технических  характеристик помещений (местоположение, площадь, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудования и пр.) может включать в себя информацию о фактическом использовании  и о пользователях этих помещений.

     Отдельно  от ведомости по помещениям составляется инвентаризационная ведомость по прилегающему земельному участку, в которой указывается:

• площадь этого участка (1982,37 кв. м.);
• характеристика имеющихся улучшений;
• состояние зеленых насаждений;
• места сбора и хранения мусора.

     Дефектная ведомость по сантехническому и  электротехническому оборудованию включает в себя: перечень оборудования; его нормативное и фактическое  количество; место установки (обозначение  и нумерация помещений производятся в соответствии с поэтажным планом); состояние оборудования.

     По  итогам проведенной работы готовится  предварительное заключение с оценкой  физического износа элементов конструкции  и всего здания в целом. По величине процента физического износа дается общая оценка текущего состояния  здания. Его классифицируют по пяти группам:

- хорошее  состояние (0-20 %);

- удовлетворительное  состояние (21-40 %);

- неудовлетворительное  состояние (41-60 %);

- ветхое  состояние (61-80 %);

- негодное  состояние (81 %).

     В заключении о техническом состоянии объекта приводятся все причины, обуславливающие дефекты конструкций, а также предложения по более обстоятельному исследованию состояния грунта, конструкций и всего здания, по дополнительному изучению параметров эксплуатационных качеств объекта, предварительные рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов и других мер по устранению неисправностей.

     Все ведомости, заключения и акт приема-передачи объекта подписываются представителями  собственника и управляющим. При  этом акт приема-передачи объекта  содержит:

• перечень и местоположение зданий, сооружений, оборудования;
• заключение о техническом состоянии объекта;
• раздел о передаче основных фондов;
• раздел о передаче технической, бухгалтерской, нормативно-правовой документации.

3.1 Сведения  по результатам инспектирования  объекта

      В управление было принято двухэтажное  здание расположенное по адресу: г.Кемерово, Заводский район, ул. Дружбы, 18. Год  постройки – 1990 год. Здание находится  в эксплуатации уже 22 года. Общий  физический износ составляет порядка 5%.

В данном здании располагается средняя школа  на 11 классов. Состояние здания хорошее, но требуется модернизация объекта, так как оснащение здания, отделка  морально устарели. Я, как управляющий, планирую модернизировать здание, улучшить внешний вид и повысить престиж собственника в результате обладания данной собственностью.   
 
 

4. Анализ  наилучшего использования объекта  недвижимости

      Объект  управления находится в динамично  развивающемся районе города Кемерово, а именно Заводский район, южный  микрорайон, ул. Дружбы, 18. Данный микрорайон начинает застраиваться жилыми объектами, хорошо развитая транспортная сеть и  инфраструктура. Также в данном районе выделяются квартиры молодым семьям, что указывает на необходимость наличия школы с дополнительными спортивными секциями.

      В данном районе уже имеется 2 школы:  средняя общеобразовательная школа № 14 и средняя общеобразовательная школа № 90. Основным конкурентом можно считать школу №14, так как данное учреждение построено в 2011 году и оснащено современным мультимедийным оборудованием. Школа № 90 построена в 1985 году  не имеет достаточно современного оборудования, состояния здания оценивается как хорошее.

      Помимо  данных учебных заведений, в районе имеется спортивная секция каратэ, ушу, фитнес-клуб.

      По  проведенному анализу предполагаемых конкурентов и их видов деятельности, можно сделать вывод, что в данном развивающемся районе необходима школа с дополнительными спортивными секциями. Необходимость новой школы обусловлена тем, что в районе проживают различные семьи с неодинаковым уровнем дохода. Новая школа будет позиционироваться как школа доступная различным категориям граждан. Наличие же новых спортивных секций обусловлено их нехваткой в районе. Секции, которые имеются, не способны удовлетворить спрос населения на данный вид услуг.

4.1 Экономический  анализ возможных вариантов решений

      Данное  здание построено относительно недавно  – в 1990 году, эксплуатировалось согласно проекту, поэтому функциональный износ на данный момент небольшой - всего 5%. Но отделка здания устарела и требует обновления, для повышения конкурентоспособности. Для уменьшения физического износа необходимо провести косметический ремонт здания.

     Согласно  этому был составлен перечень строительных работ, которые планируется провести в рамках подготовки помещений к самостоятельному использованию в соответствии с планами и особенностями собственника. Необходимо провести ремонт внутренних и внешних поверхностей стен, полов.

     Проведение  ремонтных работ позволяет снизить  физический износ объекта, улучшить его внешний вид, тем самым, повысить его рыночную привлекательность. В  целом по зданию не требуется модернизация или замена мощности какой-либо системы здания.  После проведения ремонта все системы будут отвечать потребностям собственника.

     Затраты на проведение ремонта    табл.3

     Для проведения ремонтных работ было принято решение обратиться в  специализированную компанию «Кузбасс СтройГрупп», так как данная компания давно работает на строительном рынке, а именно 15 лет, дает гарантию на все  виды работ, а также предоставляет  низкие цены, работы выполняют квалифицированные  специалисты.

     Цены  указаны со стоимостью строительных материалов. Цены на ремонтные работы составлены в соответствии с прайс-листом услуг ремонтно-строительной организации “Кузбасс СтройГрупп”.

     Сумма для проведения небольшого косметического ремонта здания, которое  в дальнейшем планируется для самостоятельного использования составила 662 390 руб.

     Также помимо проведения ремонтных работ, необходимо провести переоснащение  некоторых помещений, а также  перепланировку одного помещения для  проведения занятий по фитнесу.

     Для приобретения необходимых товаров для оборудования спортивных помещений обратимся в торговую сеть «Спортмастер».  В таблице 4 приведен перечень затрат на приобретения оборудования для спортивного зала и кабинета радиомоделирования.

     Затраты на приобретение оборудования   Табл.4