Управление муниципальным имуществом

Преимуществами передачи в аренду являются появление стабильного  источника доходов и возможность  использования объектов недвижимости в будущем для развития муниципального образования. Недостатками аренды считаются  потеря возможных доходов в виде земельного налога, при фиксированной  ставке возможны потери от инфляции.

Обладая большим, чем у  любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать  свои условия рынку:

сдерживать рост и разброс  цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать  уровень произвола в отношении  арендаторов со стороны частных  владельцев недвижимости и т.д.

При заключении договоров  аренды, уполномоченные, на то органы местного самоуправления вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства  его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т.д.) невозможно.

Олицетворяя собой публичную  власть, органы местного самоуправления обязаны:

регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

действовать в интересах  всех членов местного сообщества;

обеспечивать гласность  и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость  разработки местного нормативно-правового  акта о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной  собственности, утверждения его  местным представительным органом  власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через  средства массовой информации.

Но действия чиновников не всегда соответствуют прописанным  обязанностям и в качестве примера  можно привести следующее:

"Как рассказали корреспонденту "Российской газеты" в прокуратуре  Пермского края, проведение целевой  акции вызвано тем, что в  этом году (2008г) выявлены многочисленные  факты незаконной приватизации  или неправомерной сдачи в  аренду госимущества.

Муниципальная концессия.

Представляет собой уступку  муниципалитетом на определенный срок и на договорных условиях частному хозяйствующему субъекту права устраивать и вести хозяйство в определенной сфере деятельности. Фактически, использование  подобной системы означает неспособность  муниципалитета вести ту или иную часть местного хозяйства.

По вопросу применения концессионного механизма в литературе описывается два опыта применения концессионного механизма.

В первом случае, эксперты отмечают, что при концессиях около 50% прибыли, полученной в результате деятельности организации, переходит из общественных в частные руки. При этом концессионная  эксплуатация общеполезных предприятий  чаще всего не обеспечивает ни интересы потребителей (высокие тарифы), ни интересы работников таких предприятий (минимальная  зарплата).

Местные власти оказываются  связанными договором на много лет  вперед и не могут отказаться от невыгодных концессионных договоров. Реальных же инструментов, позволяющих  бороться с крупными внешними, особенно зарубежными, концессионерами у  местных органов власти, как правило, нет.

В этом случае, практика показывает, что при концессии частная  монополия не стремится вкладывать средства в развитие и техническое  совершенствование производства и  при окончании договора муниципальному образованию возвращается изношенное оборудование и недвижимость.

Сторонниками такой системы  являются исключительно представители  частного бизнеса. Концессия муниципального имущества, строительства муниципальных объектов, эксплуатации зданий экономически не эффективна и малопригодна в практике муниципального хозяйства. Считают противники этого метода[29].

Следующий опыт применения определяет преимущества и проблемы применения концессионного механизма, к преимуществам относит:

ограничение финансового  участия муниципальных образований  в осуществлении проектов:

создание конкурентной среды  в отрасли;

приток дополнительных денежных средств на территорию;

создание дополнительного  числа рабочих мест, за счет строительства  или реконструкции объектов коммунального  назначения;

расширение числа возможных  инвесторов, так как в управлении могут передаваться как предприятия  в целом, так и отдельные объекты  коммунальной инфраструктуры;

пополнение собственности  муниципального образования современным  оборудованием, так как по истечении  срока договора оно переходит  в распоряжение органов местного самоуправления.

Но реализация концессионного механизма связна и с такими проблемами, как:

отсутствие практики договорных отношений как между собственником  и концессионером и потребителем коммунальных услуг, поэтому об эффективности  этого способа можно судить по расчетным параметрам;

необходимость закрепления  ответственности за тарифное регулирование  услуг, например, тепло - и водоснабжения, за органами местного самоуправления (только при этом условии концессия  будет работать);

потеря влияния в сфере  коммунального обслуживания;

отсутствие стимулов для  инвесторов и местных властей  к заключению подобного типа договоров. 

Какую бы форму управления органы местного самоуправления ни выбрали, они должны, стремится максимально  сохранить управляемость имуществом на своей территории, однако искусственно сохранять неэффективное муниципальное  имущество не следует. Например, необходимость  в муниципальных унитарных предприятиях можно обосновать исключительно  в случаях, когда их цели и задачи не могут эффективно реализовываться  предприятиями других форм собственности.

Кстати, в зарубежной практике такой формы, как хозяйственное  ведение, не существует.

При выборе способа управления собственностью следует учитывать  и отраслевую специфику. Например, при  реорганизации муниципальных предприятий  в сфере жилищно-коммунального  хозяйства (ЖКХ) следует руководствоваться  тем, что не всегда можно использовать рыночные механизмы.

Выбор метода распоряжения муниципальным имуществом должен зависеть от возможности конкуренции на рынке  конкретных услуг или же нецелесообразности, в том числе экономической, создания альтернативных предприятий.

Также, необходимо чтобы  все мероприятия, связанные с  управлением муниципальным имуществом, были увязаны как по срокам, так  и по ресурсам (финансовым, материальным, трудовым), а также, при решении  проблем должны учитываться интересы развития местного сообщества и территории.

Для этого нужна Программа  повышения эффективности управления муниципальным имуществом.

Наряду с разработкой  программы следует ужесточить всесторонний контроль над использованием муниципального имущества, продолжить работу по сокращению дебиторской задолженности в  местный бюджет со стороны недобросовестных арендаторов муниципального имущества.

В ряде муниципальных образованиях есть немало организаций, которые, имея в собственности здания, юридически не оформляют муниципальную землю  под строениями, что означает не только незаконное пользование земельными участками, но и сокращение потенциальных  доходов в местный бюджет от использования  имущества.

Следующее условие - это профилактика коррупции, предусмотренная Федеральным  законом "О противодействии коррупции"

 

Заключение

Итак, мы рассмотрели понятие  муниципальной собственности и  способы ее формирования, а также  отдельные направления управления собственностью муниципальных образований.

На основании изложенного  материала можно сделать вывод  об имеющихся проблемах в управлении и распоряжении объектами муниципальной  собственности.

Для эффективного управления имуществом должны быть созданы необходимые  и достаточные базы управления (организационная, юридическая и экономическая). Эти  базы управления подразумевают наличие  ряда отношений:

1. отношения между собственниками недвижимости (федерация, субъекты федерации, муниципалитеты, частный сектор);
2. отношения относительно видов имущества (движимое, недвижимое, в т. ч. земельные отношения).

При этом земельные отношения  являются основополагающими в имущественных  отношениях и наиболее сложными в  правоприменительной практике органов  местного самоуправления.

Развитие муниципальной  собственности, расширение объектной  базы обусловлено необходимостью развития муниципального хозяйства. Оно неизбежно  следует за экономическим ростом муниципального образования и спросом  населения.

Поэтому структура объектов муниципальной собственности должна быть достаточной для удовлетворения потребностей жителей территории, а  также должна учитывать изменения, происходящие на макро - и местном  уровнях.

Конституция наделяет муниципальные  образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности  самоуправления в целом. Гражданский  Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности  через передачу его муниципальным  унитарным предприятиям и учреждениям. При этом важной особенностью является законодательно зафиксированная защищённость собственника от потери своего имущества  вследствие неуспешной деятельности руководства  предприятия (учреждения) по управлению этой собственностью.

Регулирование отношений  муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами. Они устанавливают общие  принципы организации управления муниципальной  собственностью, а также принципы и способы использования муниципальной  собственности.

Таким образом, задачи, стоящие  перед автором работы, выполнены.  

 

Список  использованных источников и литературы

 

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской  федерации: принята общероссийским  референдумом от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237. от 25 декабря. С.3-6.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть первая  и вторая Федеральный закон  от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред.  от 13 мая 2008 г) // Российская газета. 1994.8 декабря; Российская газета. 2008.16 мая.

3. Земельный кодекс Российской  Федерации: Федеральный закон  от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. 2001г. - № 44. Ст.

4. Об общих принципах  организации местного самоуправления  в Российской Федерации: Федеральный  закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 40. - Ст.3822.

Литература:

5. Гражданское право. Часть 1 /под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева, СПб, 1999г.

6. Григорьев В.В. Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной Недвижимостью. Учебно-практическое пособие. М.: Дело 2001г.

7. Зеркин Д.П., Игнатов В.Г. Основы теории государственного Управления Курс лекций. - Ростов н/Д: издательский центр "МарТ", 2000. С.311.

8. Косаренко Н.Н. Финансовое право России часть 1. Учебное пособие изд. Москва НИБ 2004г. С.267-269

9. Маркварт Э., Савранская О., Стародубская И., Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ/Э/Под общей редакцией Э. Маркварта. М., М.: ИД ФБК-ПРЕСС 2004г.

10. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление - М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем" Издательство "Экмос", 2001 г. - 304с.