Управление муниципальным имуществом

В результате складывается неравенство экономических условий  деятельности, ограничивается свободный  доступ к земле и нарушается нормальный ход воспроизводства недвижимости.

В общественном сознании недвижимость все еще отождествляется с "даровым  благом, всеобщим бесплатным достоянием".

Население еще не осознало, что вместе с получением прав владения, пользования и распоряжения собственностью, оно стало не только непосредственным и равноправным участником рыночных отношений (со всеми присущими им рисками), но и приобрело обязанности  по содержанию недвижимости. Власти же чаще рассматривают недвижимость как  объект дополнительных затрат, оправдывающих  сохранение межбюджетных трансфертов, а не как инвестиционный капитал.

Таким образом, органы местного самоуправления, являясь монопольным  собственником на рынке объектов недвижимости, не обладают полной, объективной  информацией о своей собственности  и ее рыночной стоимости.

Основной целью организации  учета объектов, находящихся в  собственности муниципалитетов, является обеспечение прозрачности информации об активах и результатах деятельности объектов собственности, регулярной оценки эффективности сохранения указанных  объектов в муниципальной собственности, расширения доступа частных инвесторов на рынок муниципальной собственности.

Классификация - это основа для дальнейших шагов по финансированию и содержанию объектов, итак объекты можно классифицировать по группам:

Группа "А", "Основные объекты" - объекты, используемые для  обеспечения функций управления и жизнеобеспечения муниципального образования. Например, само здание исполнительного  органа местного самоуправления и объекты  инженерной инфраструктуры могут быть отнесены к этому типу.

Объекты, связанные с предоставлением  тех услуг, которые государственное  законодательство или местное сообщество определяют в качестве обязательных. Так, образовательные школы, объекты  для оказания базовых медицинских  услуг и объекты базовой инженерной инфраструктуры (дороги, каналы, водопроводные  линии) часто рассматриваются как  относящиеся к этой группе. В то же время, рекомендуется не включать в данную группу такие объекты, как  учреждения системы высшего образования (филиалы университетов, колледжи), специализированных образовательных (например, музыкальные школы) и специализированных медицинских услуг (кардиологическая клиника), которые выходят за рамки  обязательного списка услуг, являющихся обязанностью властей муниципального образования.

Группа "Б" "Дополнительные объекты" - объекты, используемые для  осуществления функций и услуг, не включенных в список обязательных, но признаваемых местным самоуправлением  в качестве социально или политически  важных.

Примеры объектов из этой группы - здания и помещения, используемые для оказания специализированных медицинских  услуг, городские парки.

Такие объекты не являются жизненно необходимыми для функционирования муниципального образования, и в  связи с тем, что местный бюджет ограничен, такие объекты не финансируются  в полной мере.

Группа "В" "избыточные объекты" - объекты, используемые для  осуществления тех функций и  услуг, которые не были включены ни в перечень обязательных, ни в перечень социально или политически важных.

К этой группе следует отнести  все остальные объекты, в частности, имеющиеся коммерческие и нежилые  объекты.

Другое важное обстоятельство, связанное с применением данной классификации на практике, состоит  в том, что разделение объектов между  группами "Б" и "В" является местным  политическим решением, и оно может  быть разным в разных муниципальных  образованиях.

Например, один муниципалитет  может решить, что он обязан оказывать  поддержку плавательному бассейну или кинотеатру, и отнесет их к  группе "Б", а другой муниципалитет  решит, что он не обязан поддерживать такие объекты, и отнесет их к  группе "В".

Так что надо быть готовыми к появлению различий в подходах муниципалитетов к их собственности.

Полезно также иметь в  виду, что ситуация с муниципальной  собственностью динамична, так как  потребности населения в общественных услугах и возможности муниципального образования меняются со временем, да и местная политика в данной сфере тоже может меняться. Поэтому  классификация объектов по трем группам  может со временем видоизменяться, и объекты будут переходить из группы в группу.

Что практически надо сделать, чтобы разработать классификацию  объектов муниципальной недвижимой собственности?

1. Провести полную и  четкую инвентаризацию всех объектов  недвижимости, включая все дополнительные  и вспомогательные помещения.

2. Составить список функциональных  обязанностей муниципального образования,  основанный на законе и на  понимании руководства, какие  из обязанностей действительно  должны быть их функциями. Поскольку  законодательство до сих пор  недостаточно четко предписывало, какие функции местного самоуправления  являются обязательными, какие  дополнительными, то эти решения  во многом остаются на усмотрение  органов местного самоуправления.

3. Составить инвентаризационный  перечень всех объектов с указанием  той функциональной группы, к  которой относится каждый объект.

4. Исходя из реальной  практики, обозначить финансовые  источники содержания и эксплуатации  каждого объекта.

5. Сверить, соответствуют  ли друг другу предлагаемая  классификация каждого объекта  и источники финансирования его  содержания и эксплуатации. 

Анализируя эти задачи видно, что для их решения нужны  финансовые, временные и трудовые ресурсы.

Поэтому, прежде чем ожидать  положительного результата от использования  муниципального имущества, органы местного самоуправления и уполномоченные органы должны проделать немалую работу, для того чтобы стать полноправным собственником и распоряжаться  имуществом с точки зрения эффективности.  

 

 

5) Методы управления муниципальной собственностью

Исследование единого  методологического подхода по управлению муниципальной собственностью, который  позволяет органам местного самоуправления принимать обоснованные решения  предполагает рассмотрение основных методов  и принципов управления муниципальным  имуществом.

Существуют четыре основных метода ведения муниципального хозяйства:

1. прямое управление;
2. муниципально-подрядная система;
3. муниципально-арендная система;
4. муниципальная концессия.

Прямое управление

При прямом управлении муниципалитеты осуществляют непосредственное руководство  муниципальными предприятиями и  муниципальными учреждениями.

Уточним, за какими организациями, и на каких правах закрепляется муниципальная  собственность.

Гражданским кодексом предусмотрено  создание муниципальных предприятий  в форме унитарных предприятий, которые не наделены правом собственности  на закрепленное за ними собственником  имущество. Имущество унитарного предприятия  является неделимым и не может  быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками  предприятия. Унитарные предприятия  могут основываться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Но на праве оперативного управления создаются только федеральные казенные предприятия, поэтому муниципальные  унитарные предприятия могут  быть основаны на праве хозяйственного ведения.

Владение, пользование и  распоряжение имуществом, принадлежащим  на праве хозяйственного ведения, ограничено правом контроля со стороны собственника (муниципального образования в лице органов местного самоуправления) за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. А также правом собственника на получение  части прибыли от использования  имущества, находящегося в хозяйственном  ведении созданного им предприятия  и запретом на распоряжение имуществом без согласия собственника.

Органы местного самоуправления вправе создавать муниципальные  учреждения и закреплять за ними имущество, находящееся в муниципальной  собственности. Особенности правового  положения закрепленного имущества, за муниципальным учреждением состоят  в следующем.

При наступлении ответственности  учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. Но и собственник  в лице органов местного самоуправления при недостаточности денежных средств у учреждения несет субсидиарную ответственность по обязательствам учреждения.

В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации  имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления. В связи с этим собственник  имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться  им по своему усмотрению.

Учреждение не вправе отчуждать  или иным способом распоряжаться  закрепленным за ним имуществом и  имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете, но если собственником, предоставлено  право учреждению осуществлять деятельность приносящую доходы, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное  за счет этих доходов имущество поступают  в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном  балансе.

Теперь несколько слов о преимуществах и недостатках  прямого управления.

Преимуществами создания муниципального унитарного предприятия  являются, получение дохода в долгосрочном периоде в виде отчислений от чистой прибыли и платы за пользование  муниципальным имуществом, возможность  решения задач социально - экономического развития территории.

Так же, в рамках этого  метода управления муниципальные образования  могут выступать учредителем  хозяйственных обществ.

При наличии в стране более 24 тыс. муниципальных образований, около 20 тыс. из которых являются сельскими  поселениями, небольшие муниципальные  образования могли бы в полной мере реализовать свои полномочия на основе межмуниципального сотрудничества, посредством создания межмуниципальных хозяйственных обществ, для совместного  решения вопросов местного значения.

Правовые основы участия  муниципальных образований в  хозяйственных обществах определяются гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами "Об обществах  с ограниченной ответственностью", "Об акционерных обществах"

К преимуществам хозяйственных  обществ относят:

возможность привлечения  стороннего капитала в деятельность предприятия за счет продажи долей  или пакетов акций;

ограничение ответственности  муниципального образования по долгам хозяйственного общества только вкладом  в уставный капитал;

наличие органов управления, в которых участвует учредитель (муниципальное образование);

возможность нормативного регулирования  процедуры увольнения руководителя;

возможность стимулирования работы управленческого персонала  к повышению эффективности деятельности предприятия.

Уточним, что основными  критериями выбора той или иной формы  использования имущества является значимость объекта для решения  вопросов местного уровня и эффективность  различных форм использования с  точки зрения собственника.

Муниципально-подрядная  система.

При муниципально-подрядной  системе строительство и выполнение определенных функций ведется не службами муниципалитета, а временно нанимаемыми на конкурсной основе частными подрядчиками, получающими часть  прибыли. Подрядная система играет очень важную роль в современных  муниципальных хозяйствах, однако ее эффективное применение требует  соблюдения определенных принципов  и правил, строгой системы учета  и контроля.

В российской Федерации этот метод регулируется Федеральным  законом от 21.07.2005 №94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных  и муниципальных нужд".

Муниципально-арендная система

Следующая форма распоряжения муниципальной собственностью это  передача в аренду муниципального имущества.

Применяется не с целью  избавления органов местного самоуправления от расходов по эксплуатации имущества, а лишь при условии невозможности  распорядиться муниципальным имуществом более выгодным образом.

Муниципальное имущество  на определенный срок сдается в аренду частным лицам. При этом муниципалитет  на срок аренды полностью отказывается от доходов, получаемых от использования  сдаваемого имущества в обмен  на фиксированные, регулярно уплачиваемые арендатором платежи. Арендатор  обычно занимается деятельностью, не связанной  с выполнением поручений местных  органов власти по решению тех  или иных вопросов местного значения, что снижает возможности муниципального регулирования.