Теоретические основы оценочной деятельности

Концепция базируется на следующих основных принципах:

правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;

– конституционных гарантий соблюдения прав собственности;

– конституционного права свободы выбора общественных объединений;

– национальной безопасности.

Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе.

Основные задачи Концепции заключаются в следующем:

–обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости;

–формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;

–разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;

–совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;

–формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;

–совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;

–создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;

–защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц;

–обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.

Для достижения намеченных целей необходимо решить следующие задачи:

–разработать и утвердить государственную программу развития оценочной деятельности в Республике Казахстан на среднесрочный период;

–создать системы и организационную структуру саморегулирования оценочной деятельности; 

–совершенствовать нормативную правовую базу оценочной деятельности;

–создать постоянно действующий Межведомственный совет по оценочной деятельности;

–разработать механизм эффективного контроля качества оценочных работ;

–реорганизовать РГП Центры по регистрации недвижимости, исключив из их функций деятельность по оценке имущества, т.к. в большинстве случаев для оформления технического паспорта они требуют обязательной оценки недвижимости и выполняют эту работу по лицензии, выданной их учредителем;

–обеспечить переход от лицензирования к саморегулированию эволюционно - без потерь для субъектов оценочной деятельности – как потребителей услуг оценочной деятельности, так и самих оценщиков;

–не допустить возникновения недобросовестной конкуренции, как между оценщиками, так и между объединениями оценщиков;

–обеспечить меры по поддержанию качества оценочных услуг, в частности, за счет неукоснительности соблюдения требований Закона и Стандартов, а в дальнейшем, и повышения требований к оценщикам за счет разработки и внедрения единой системы сертификации;

–добиться протекционистских мер по защите отечественных производителей оценочных услуг, подобных осуществляемым в банковской и страховой сферах (задача-максимум). Добиться на отечественном рынке равных условий с западными оценщиками (задача-минимум);

–создать единую систему обучения и переподготовки оценщиков для чего ввести аккредитацию ВУЗов и учебных центров и утверждение (согласование) программ обучения и переподготовки оценщиков;

–исключить из законодательства понятие «оценщик-юридическое» лицо и установить, что оценщик – это только физическое лицо, которое несет личную ответственность за недостоверную оценку. Оценочная компания, заключившая договор с заказчиком в соответствии с ГК РК несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, но персональную ответственность должен нести оценщик;

–создать системы досудебного регулирования споров и массовой оценки недвижимости, путем создания экспертных советов и третейских судов;

–принять меры по расширению рынка оценочных услуг, что в свою очередь будет способствовать развитию рыночных отношений в различных сферах деятельности и повышению их эффективности. Включить следующие виды объектов оценки: инвестиционные проекты, кадастровая оценка земли, налоговая оценка имущества физических лиц, ломбарды, интеллектуальная собственность, материальный и моральный ущерб, которые должны выполнять оценщики;

–осуществить переход всех сфер деятельности на рыночную стоимость (налоги, аренда госсобственности, контракты на недропользование, оценка инвестиционных проектов, и т.д.);

–разработать нормативные правовые акты, регулирующие взаимоотношение между оценщиками и аудиторами, банками, страховыми компаниями, финансовыми институтами и т.д.;

–создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности;

–создать условия для организации научных исследований в области оценки имущества в рамках программы инновационного развития Казахстана (гранты, госзаказ).

В целях завершения формирования нормативной правовой базы по оценке всех видов имущественных прав необходимо:

–разработать и утвердить стандарты в области оценки имущества;

–максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Республике Казахстан, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;

–утвердить государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков;

–утвердить порядок аттестации и аккредитации оценщиков;

–законодательно определить функции, права и обязанности саморегулируемых организаций профессиональных оценщиков и создать условия для их работы;

–привести систему налоговой отчетности в соответствие с МСФО, не облагать налогом прирост стоимости активов, вызванный их переоценкой в целях перехода системы бухгалтерского учета на МСФО, пересмотреть систему учета амортизации при расчете величины налогооблагаемого дохода;

–устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных, лесных ресурсов, полезных ископаемых и других специализированных активов;

–произвести амнистию нематериальных активов (технологий), которые фактически используются в процессе производства, но не стоят на балансе.

Кроме этого требуется организовать разработку нормативной, информационной и методической базы оценки имущества, включающей в себя:

–методики оценки всех видов имущества для различных целей;

–затратные справочники;

–базы данных о ценах на основное производственное оборудование, инструменты и инвентарь;

–информационную базу о ценах предложения, продажи и реальных сделок с имуществом;

–информационную базу о показателях доходности и риска по различным видам бизнеса;

–следует провести ревизию всех нормативных актов в сфере оценочной деятельности и отменить все положения, согласно которых методы оценки, порядок заключения договоров на оценку и процедура оценки рыночной и иной стоимости установлены не уполномоченным органом;

–подготовить нормативный акт, в котором запретить проведение аккредитации оценщиков любыми органами, кроме уполномоченного органа;

–при наделении территориальных органов юстиции контрольными функциями, проверку производить совместно с территориальной палатой оценщиков и палатой, членом, которой является данный оценщик.  Периодичность проверки установить в соответствии с утвержденным положением по управлению рисками :

–для создания базы данных о ценах на недвижимое имущество создать и постоянно обновлять базу данных на основе анализа договоров купли-продажи, регистрируемых в Центрах недвижимости;

–разработать и опубликовать Комментарий к закону «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности.

Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научных и методологических исследований.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

В заключении  курсовой работы, хотелось  бы сделать следующий ряд выводов:

Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости :

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);

–строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Рассмотрели виды стоимости недвижимости, которая в свою очередь подразделяется на стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Также рассмотрены основные семь этапов процесса оценки недвижимости.

Тщательно были изучены подходы и методы к оценке недвижимости, этапы и их применения.

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

1.  Гражданский Кодекс  РК от 1.07.1999г. № 409 – I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями  по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка : http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000

2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан

3. Грязнова А., Федотова М. – Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.

4. Татарова  А. В. – Оценка недвижимостью и  управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка : http://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm

5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав : учебное пособие/ А. В. Николаев

6. С. Скрябин. – Недвижимое имущество по законодательству Казахстана : Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка : http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313

7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. – Основы оценочной деятельности : учебное пособие/ Ф. Б. Риполь – Сарагоси

8. Группа  компаний Уральское Информационное  Агентство - Агентство экспертизы  и оценки – Подходы и методы  оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка : http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

9.  Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.

10. Блаханов М.М. – Совершенствование  и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: http://www.group-global.org/publication/view/1721