Теоретические основы оценочной деятельности

Описание объекта оценки :

Вход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома.

Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире  в 2009 году.

Для производства работ по оценке нам  представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области»  по состоянию на 14.09.2000г. 

Назначение объекта: жилье;

Квартира расположена: на 5-ом этаже;

Общая площадь:  76 м2 ;

В том числе жилая: 52 м2;

Высота помещений: 2,7 м;

Для удобства конструктивные основные элементы квартиры в жилом доме представлены в таблице 2.

 

 

 

Таблица 2. Квартира в многоквартирном доме по адресу пр.Строителей, дом 27, кв.60

Год постройки	1977
Этажность	5
Стены	Керамзитобетонные панели
Перегородки	Керамзитобетонные панели
Перекрытие	Сборные ж/б плиты, опирающиеся по контуру помещений
Инженерное обеспечение	системы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, радио, телевидение – от городских сетей

 

(Частично  нами использовались данные из  проекта по реконструкции квартиры, утвержденного КГП «КарагандаГражднПроект»)

Входная дверь двойная: металлическая серийного производства, вторая дверь, со стороны квартиры деревянная.

Прихожая. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены рельефными обоими под покраску на флизелиновой основе. Покрытие пола – линолеум. По периметру пола устроен пластмассовый плинтус.

Спальная комната (детская). Потолок в спальной комнате окрашен водоэмульсионной краской. Стены оклеены обоями. Покрытие пола – линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом. Дверной проем закрыт деревянным блоком, щитовой дверью серийного производства.

Спальная комната. Межкомнатная дверь в спальную – щитовая серийного производства. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена  обоями. Покрытие пола – линолеум. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Ванная комната совмещенная с сан.узлом.

Реконструкции и перепланировке ванная комната не подвергалась. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Отделка стен выполнена кафельной плиткой, пол выполнен из напольного плиточного покрытия. При ремонте сантехника не была заменена.

Кухня. Отделка пола кухни выполнен из напольного плиточного покрытия. Часть стен оклеена обоями на виниловой основе. Отделка стены рабочей зоны выполнена кафельной плиткой. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Оконные проемы закрыты пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

Зал. Отделка стен выполнена обоями. Потолок окрашен водоэмульсионной краской. Покрытие пола – линолеум.  Балконный и оконный блоки закрытии пластиковыми окнами с двойным стеклопакетом.

При проведении настоящей оценки использовался метод рыночной информации, изучалась конъюнктура рынка недвижимости в секторе аналогичных жилых объектов в интересующем нас районе г.Караганды. В качестве источников информации использовалась газета «Недвижимость» за 12 марта 2013 года. Ниже мы приводим предложения о продаже квартир наиболее схожие с объектом оценки. Из таблицы  видно, что на  дату оценки данный сектор рынка очень хаотичный, цены сильно разнятся.

За аналоги приняты однотипные квартиры с улучшенной планировкой, т.е. площадь кухни составляет 9 м2, планировочное решение помещений сопоставимое. Для расчета не приняты квартиры, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, но имеющие планировку типа «хрущевка» из-за неустранимых различий в таблице 3.

 

Таблица 3. Неустранимые различия объектов аналогов

№ п/п	Адрес	Площадь кв.м	Цена,$ на текущую дату	Примечание	Источник информации.
1	Строителей, 13	72	60 000, торг	Пластиковые окна, кондиционер, косметический ремонт	Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 97 37 17
2	Строителей, 29	75	63 000, торг	Счетчики, косметический ремонт, домофон	Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 11 41
3	Строителей, 5	72	58 000, торг	Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы	Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 01 96
4	Карбышева, 2	78	55 000, торг	Косметический ремонт	Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 78 87 08
5	Республики, 28	69	62 000, торг	Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы, деревянные двери, полы с подогревом.	Г.Недвижимость №25 от 12.03.13г. Т. 72 27 26

 

Из всего списка квартир представленных на продажу в  итоге за аналоги нами были взяты пять предложений,  так как мы стремились взять за аналоги максимально идентичные квартиры по местоположению,планировке, этажности для снижения риска экспертных оценок и корректировок в таблице 4.

 

Таблица 4. Снижение риска экспертных оценок и корректировок

Аналоги	Д	62000	- 15	52700	-	1782	50918	66	771,5
	Г	55000	- 15	46750	-3	0	45347,5	68	666,9
	В	58000	- 15	49300	-3	0	47821	72	664,2
	Б	63000	- 10	56700	-3	0	54999	67	820,9
	А	60000	- 10	54000	- 3	0	52380	72	727,5
Характеристики		Цена продажи	Корректировка на условия рынка, в %	Скорректированная цена	Корректировки на местоположение, в %	Физические характеристики, ремонт	Скорректированная цена	Общая площадь строений, м2	Скорректированная стоимость за 1 м2

 

Аналог А. На сегодняшний день объект-аналог до сих пор предлагается на продажу. Применена корректировка на условия рынка в -10%, а также корректировка на месторасположение – 3%, корректировка применена, так как аналог А расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Б. Корректировка на условия рынка применена в -10% от текущей цены предложения. Корректировка на месторасположение – 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог В. Корректировка на условия рынка применена в -15 % , так как собственник согласен на торг, это говорит о том, что при заключении сделки возможно снижение цены. Корректировка на месторасположение – 3%, в остальном не выявлено отличий.

Аналог Г. Применена корректировка на условия рынка -15%. Корректировка на месторасположение – 3%, корректировка применена, так как аналог №1 расположен в чуть более выгодном районе, чем объект оценки.

Аналог Д. Корректировка на условия рынка применена в -15 %.

Применена корректировка на наличие ремонта в - $1782, данная  цифра рассчитана согласно сборника КО-ИНВЕСТ «Жилые дома» (разница между стоимостью отделки «стандарт» класса и «эконом» класса). Общая сумма статей: отделка, двери и окна, полы и прочее, для «стандарт» класса согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1539 стр. 273 составляет 10 225 тенге, а для класса «эконом», каким является объект оценки, согласно сборника kz ЖЗ.3 1.1540 стр. 273 – 6 131 тенге. Тогда (10 225-6 131)/150 = $27, далее 27 *66= $1 782. Корректировка применена, так как аналог №5 имеет более высококачественный ремонт, с применением более дорогих строительных отделочных материалов.

Для удобства сведем общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра площади в таблицу 5.

 

Таблица 5. Общие данные по скорректированной стоимости одного квадратного метра

Аналоги	Скорректированная цена предложения, $	Примечание
А	727,5	Пластиковые окна, кондиционер, косметический ремонт
Б	820,9	Счетчики, косметический ремонт, домофон
В	664,2	Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы
Г	666,9	Косметический ремонт
Д	771,5	Косметический ремонт, пластиковые окна, трубы, деревянные двери, полы с подогревом.
Среднее арифметическое	730,2

Таким образом, после проведения корректировок, среднеарифметическая стоимость метра площади на открытом рынке в жилой квартире составляет 557 $/м2.Медиана -   серединное число цифрового ряда, при этом ряд выстраивается в порядке возрастания, составляет 560. 

Тогда, рыночная стоимость квартиры площадью 76 м2 составляет  76*$730,2=$55495,2 или округленно $55 495 долларов США, или 8324250 тенге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ОСНОВНЫЕ  ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

 

В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года.

Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик.

Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан.

Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны.