Теоретические основы оценочной деятельности

Курсовая работа

По дисциплине : « Оценка недвижимости »

На тему : « Теоретические основы оценочной деятельности »

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ	3
1 ТЕОРЕТИЧЕСИЕ ОСНОВЫ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ	4
1.1 Особенности недвижимости  как объект оценки	4
1.2 Виды стоимости и  принципы оценки	7
1.3 Основные этапы процесса  оценки недвижимости	8
2 ПРАКТИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ  СРАСНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ	11
2.1 Основные подходы  и методы оценки	11
2.2 Оценка недвижимости  сравнительным подходом	14
3 ОСНОВНЫЕ ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ	20
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	28
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ	29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ВВЕДЕНИЕ

 

 

Тема данной курсовой работы очень актуальна в наше время. Так как процесс развития в Казахстане рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющими навыками, позволяющими обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности).

Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую можно реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. Оценка – инструмент в системе государственного регулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в Казахстане за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 2000 году Законе РК «Об оценочной деятельности в РК». Все решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки – приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки.

Любой участок рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Цель данной курсовой работы заключается в изучении теоретической основы оценки, её подходов, методов и принципов.

Задача курсовой работы является после изучения теоретических основ оценки, провести практическое определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

1.1 Особенности недвижимости как объект оценки

 

 

По Гражданскому Кодексу Республики Казахстан к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Квартиры и иные жилые помещения, а также нежилые помещения, находящиеся в составе объекта кондоминиума, признаются самостоятельными объектами (видами) недвижимости, если они находятся в индивидуальной (раздельной) собственности.

К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормы настоящего Кодекса и иных законодательных актов, регулирующих отношения, связанные с недвижимыми вещами, применяются к вещам, указанным в настоящем пункте, в случае, прямо предусмотренном законодательными актами Республики Казахстан.

Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

Основные признаки недвижимости являются :

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы);

–строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблица 1.

 

Таблица 1. Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения	Для ведения бизнеса, для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЗП Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов

 

Продолжение таблицы 1

По степени специализации	Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору Неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство
По воспроизводимости в натуральной форме	Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестиции в недвижимость имеют такие положительные черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Факторы влияющие на стоимость объекта недвижимости :

– спрос и предложение;

– полезность;

– дефицитность;

– возможность отчуждаемости объектов.

 

 

2. Виды стоимости и принципы оценки

 

 

Основные виды стоимости недвижимости можно разделить на две группы: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене включает в себя следующие виды стоимости:

– Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки. На цене сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

1)одна  из сторон сделки не обязан  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана приобретать;

2)стороны  сделки хорошо осведомлены о  предмете сделки и действуют  в своих интересах;

3)цена  сделки представляет собой эквивалент  денежного вознаграждения за  объект оценки и принуждения  к совершению сделки, в отношении  сторон сделки с чьей либо  стороны не было.

– Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продажи.

– Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости обеспечивающая ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещения денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога.

– Страховая стоимость – это денежная сумма на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости рассчитанная в соответствии с методиками используемыми в сфере государства и частного строительства.

–  Арендная стоимость – определяется с двух сторон при сдаче в аренду.

– Утилизационная стоимость – это стоимость объектов недвижимости рассчитанная с учетом затрат на продажу, совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

В стоимость в пользовании входят следующие виды стоимости:

– Инвестиционная стоимость – это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающего его индивидуальные требования и предпочтения определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценки недвижимости как объекта инвестиций.

– Балансовая стоимость – полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет с момента их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

– Налогооблагаемая стоимость – стоимость определенная на основе нормативных документов относящихся к налогообложению недвижимости.

Основные принципы в оценке недвижимости можно разделить на четыре категории :

1.Принципы, основанные на представлениях собственника (полезность, замещение, ожидание)

2.Принципы, вытекающие из эксплуатации объекта (вклад, остаточная продуктивность, сбалансированность, разделение)

3.Принципы, обусловленные рыночной средой (спрос и предложение, конкуренция, соответствие изменениям внешней среды)

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).

 

 

3. Основные этапы процесса оценки недвижимости

 

 

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1й  этап. Постановка задания на оценку.

1.1. Цель оценки.

1.2. Вид определяемой стоимости.

1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.

1.4. Дата проведения оценки.

2й  этап. Составление плана и договора  на проведение оценки.

2.1. График работ по оценке.

2.2. Источники информации.

2.3. Выбор методов оценки.