Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В данной работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 8.

ЧОД = ДВД –  Р,  (8)

• где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для  обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного  валового дохода.

ЧОД = 5110200 у.е. + 0 у.е. (доход от прачечной) – 1950 у.е. – 255510 у.е. (5% от ДВД) – 7700у.е. – 4500 у.е. – 3300 у.е. – 12000у.е. – 4600 у.е. – 61600 у.е. * 10 лет = 4204640 у.е. / 10 лет = 420464 у.е. в год / 12 мес. = 35038,67 у.е.

Н отд. ар. =  35038, 67 у.е. * 12 мес. /5110200 у.е. * 100 % = 8 %.

Таким образом, сдача объекта в аренду способна принести менее низкую норму дохода (8 %), по сравнению с нормой дохода от разрыва договора коммерческой аренды (15%).

Задание №5. Оценка недвижимости на основе доходного метода

Необходимо  оценить бизнес-центр на основе следующей  информации:

1). Арендная  площадь бизнес-центра – 1850 кв.м., вся площадь сдается в аренду  по рыночной ставке;

2). Рыночная  арендная ставка составляет 4150 руб.  за кв.м.;

3). Количество  заключенных договоров аренды – 65;

4). Норма потерь  от недозагрузки арендной площади  – 10%;

5). Норма потерь  от неплатежей за аренду –  5%;

6). Операционные  расходы – 40% от действительного  валового дохода;

7). Расстояние  до центра города – 25км;

8). Финансирование  деятельности бизнес-центра осуществляется  за счет собственных средств.

Рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым объектам представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Рыночные данные по сопоставимым с оцениваемым  объектам

Показатели	Сопоставимые объекты
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, тыс. руб.	21500	15200	25000	30000
Чистый операционный доход, тыс. руб.	4515	3344	5250	6270

Требуется:

1). Выбрать из  перечисленных в пункте 1 данных  необходимые для оценки стоимости  бизнес-центра;

2). Рассчитать на основе приведенных в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

3). Определить  рыночную стоимость бизнес-центра.

Решение:

Доходный подход заключается в преобразовании в  текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска. Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле 9.

Сдп = ЧОД / СК ,  (9)

• где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;
• ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;
• СК - ставка капитализации.

СК = ЧОДi / Цi , (10)

• где i - сопоставимый объект, i = 1...9;
• ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб;
• Цi - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который  нужно умножить будущие доходы, чтобы  получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Пример расчёта  ставки капитализации представлен  в таблице 3.

Таблица 3 - Пример расчёта ставки капитализации

Аналоги	ЧОД, тыс. руб.	ЦП, тыс. руб.	СК в долях
№1	4515	21500	0,21
№2	3344	15200	0,22
№3	5250	25000	0,21
№4	6270	30000	0,21
Итоговая СК			0,21

 

Расчёт потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

ПВД=1850кв.м. * 4150 руб. * 65 = 499037500руб.

Определение действительного валового дохода (ДВД)

 

ДВД = 499037500руб.- 74855625 руб. = 424181875руб.

 

3. Расчёт  чистого операционного дохода (ЧОД)

424181875руб.- 199615000руб. = 224566875руб

4. Расчет стоимости объекта доходным  методом:

Сдп = 224566875руб. / 0,21 = 47159000руб.

Таким образом, рыночная стоимость бизнес-центра согласно доходного метода составляет 47159тыс. руб.

Задание №6.  Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования свободного участка земли в городской черте с учетом того, что зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства (долл.) – =120000; чистый операционный доход (долл.) – =25000; коэффициент капитализации для здания (%%) - =17; коэффициент капитализации для земли (%%) - =12.

Гостиница: стоимость строительства (долл.) –  =13000; чистый операционный доход (долл.) – =98000; коэффициент капитализации для здания (%%) - =12;  коэффициент капитализации для земли (%%) - =11.

Бизнес-центр: стоимость строительства (долл.) – =160000; чистый операционный доход (долл.) – =125000; коэффициент капитализации для здания (%%) - =14; коэффициент капитализации для земли (%%) - =12.

 

                                                                        

 

где - стоимость земли;

- чистый операционный доход  от объекта недвижимости;

- стоимость улучшений (здания);

- коэффициент капитализации  для здания;

   - коэффициент капитализации  для земли.

Расчеты  представлены  в таблице 2.

 

Таблица  – Анализ ННЭИ участка земли

 

№ п/п	Показатели	Варианты использования земельного участка
		Супермаркет	Гостиница	Бизнес-центр
1	Чистый операционный доход, $	25000	98000	125000
2	Стоимость строительства, $	120000	130000	160000
3	Коэффициент капитализации для  зданий, %	17	12	14
4	Доход, приходящийся на здания (2х3), $	20400	15600	22400
5	Доход, приходящийся на землю (1-4)	4600	82400	102600
6	Коэффициент капитализации для земли, %	12	11	12
7	Остаточная стоимость земли (5х6), $	55200	906400	1231200

Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка – бизнес-центр.

 

Задание № 7.  Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был  куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000долл. до 90000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от =651 до =741 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за =701 долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за =626 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

1. валовой рентный мультипликатор, соответствующий новому дому

                

 

2. вероятную первоначальную рыночную стоимость дома

 

3) величину потери в стоимости  дома из-за изменения маршрута  движения транспорта.

Задание № 8.  Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может предоставить обеспечение по  ипотечному кредиту  в 600 долларов  под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 150 долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Решение:

ОД = 150 тыс. долл. + (150 тыс. долл. * 12%) * 15лет = 420 тыс. долл., сумма ежемесячного поступления на собственный капитал составит 4,8 тыс. долл.

ОР = 600 тыс. долл.* 12% / 15лет = 4,8тыс. долл.

ЧОДмес.= 16,5тыс.долл.– 3,6тыс.долл. (сумма аннуитетного ежемесячного платежа по кредиту) = 12,9 тыс.долл.

ЧОД год = 154,8тыс.долл.

ЧОД общ. = 2322тыс.долл.

Таким образом, приемлемый для кредитора  и заемщика ЧОД составляет: в мес. – 12,9 тыс. долл., в год – 154,8тыс. долл., за 15 лет – 2322тыс. долл.

Задача 9. Финансовый левередж

Оценить влияние левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность  покупки объекта недвижимости стоимостью 4700000у.е. Инвестор рассчитывает взять  кредит на 15лет на сумму 2800000у.е.под 16% годовых с ежемесячными платежами.

Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 650000долл. Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет  ли левередж положительным, если ставка по кредиту изменится до 10%.

Решение: 

Качество финансового левериджа  является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств [7,с.88-89].

В зависимости от условий, на которых  предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный.

Для объективной оценки финансового  левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора (см. формулу 14):

Rн = ЧОД / Сн., (14)

Ставка доходности на собственный  капитал определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость (см. формулу 15):

Rск = ДП / СК, (15)

Финансовый леверидж считается  нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора (см. формулу 16):

 

Rн = Rск., (16)

Финансовый леверидж оценивается  как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собственного капитала инвестора (см. формулу 17):

Rн > Rск.,  (17)

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости (см. формулу 18):

Rн < Rск., (18)

Rн 1= 650тыс.  долл. / 4,7 млн. долл. = 14%.

 

Rск 1 = 650тыс.  долл. - 216.5 тыс. долл. / 1900 тыс. долл. = 23%.

 

Финансовый леверидж является положительным, так как ставка доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости.

В случае изменения процентной ставки по кредиту до 10% левередж составит:

Rн 1= 650тыс.  долл. / 4,7 млн. долл. = 14%.

 

Rск 1 = 650тыс.  долл. – 205 тыс. долл. / 1900 тыс. долл. = 15%.