Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Министерство образования  Российской Федерации

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ИНЖЕНЕРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

Институт региональной экономики и управления

Кафедра экономики  и менеджмента недвижимости

 

 

Контрольная работа по дисциплине

ЭКОНОМИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Выполнил: _______________________________

^{(Фамилия  И.О.)}

студент ____  курса ________ спец. ___________

^{(срок  обучения)}

группа________ №  зачет. книжки_____________

Подпись: _________________________________

Преподаватель: ___________________________

^{(Фамилия  И.О.)}

Должность:  ____________________________________

^{(уч. степень, уч. звание)}

Оценка: _____________Дата: ________________

Подпись: _________________________________

Санкт-Петербург

200_год

 

Задание № 1.  Теоретические основы экономического анализа недвижимости

Затратный подход в оценке недвижимости:  алгоритм и рекомендуемые сферы применения.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
-  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
-  оценка зданий специального назначения; 
-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
-  анализ эффективности использования земли; 
-  решение задач страхования объекта; 
-  решение задач налогообложения; 
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

• Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
• Определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
• Определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
• Определение рыночной стоимости объектов, с которыми режко заключаются рыночные сделки;
• Определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1.  Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.); стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости. В связи с тем, что методы оценки рыночной стоимости земельных участков будут подробно рассмотрены во втором разделе данного учебника «Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов», в данной главе излагаются методы оценки полной восстановительной стоимости зданий и сооружений, а также методология определения величины общего накопленного износа.

 

Задание № 2.  Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство здания-аналога и с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Кос венные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют  7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена  в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную  стоимость  оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 3500 куб.м., а накопленный износ – 32 %. Расчет выполнить на основе приведенных в Приложении Д (таблица Д1) исходных данных, принятых в соответствии с собственным вариантом задания.

Решение:

V_R=3500*900*(1+0,09+0,18)=4 000 500 руб.

V_B=4000500*(1-0,32)=2 720 340 руб.

V_O=2 720 340 -850 000=1 870 340 руб.  

 

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году  по цене 165 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад  за 150 тыс. долл., имеет железнодорожную  ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году  за 165 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная  ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

 

Таблица 1 – Расчет стоимости объекта 

 

Характеристика	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена, тыс.руб		165	150	165
Цена, откорректированная на время		165	150*1,05= 157,5	165
Железнодорожная ветка	есть	+1,5	+1,5	-
Загрузочные двери	есть	-	+2	-
Ограждение	есть	-	-	+5
Итого корректировок		+1,5	+3,5	+5
Откорректированная цена		166,5	161	170

 

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество  поправок (чем больше поправок, тем  меньше вес объекта);

• величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);
• значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

• в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);
• в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что  в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект №2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту №2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту №1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

 

                        

                                  (2)

 

 

 где:  – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость  объекта:

 

              Задание № 4.  Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить  чистый операционный доход владельца  объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь  объекта S_общ= 1750 _, м²; 

- площадь, занятая  собственником 90 м²; 

- арендная площадь S_{ар =} 1670_, м² , из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у.е.= 340 за м² (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная  ставка – Ар= 345 у.е. за м²;

- платежи по  договору страхования 1950 у.е.; 

- расходы на  управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные  платежи 7700 у.е.; 

- расходы на  уборку помещений 4500 у.е.; 

- затраты на  техническое обслуживание 3300 у.е.; 

- стоимость  очередной замены дверных проемов  составляет Х у.е.= 11500, замена необходима через 7 лет;

- депозитная  ставка надежного банка 12%; 

- норма потерь  от недозагрузки 10%; 

- норма потерь  от неплатежей 3%; 

- налоговые  платежи - 4600 у.е.; 

- доход от  прачечной составляет   D у.е=0. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К=55000  у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение:

Расчёт потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений  от объекта. В данной работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6.

ПВД=S · А · n ,  (6)

• где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м2,
• n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

 

ПВД = 1670 кв.м. * 340у.е. * 10 лет = 5678000у.е.

Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой  доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора  денежных средств. Расчет ДВД для  сдаваемых в аренду объектов выполняется  по формуле 7.

ДВД = ПВД - П1 - П2,       (7)

• где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;
• П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

ДВД = 5678000у.е. – 10 %+3% = 5110200 у.е.

 Расчёт  чистого операционного дохода (ЧОД)