Сущность ипотеки и ипотечного кредитования

   Следует отметить, что в странах Европы процесс продажи заложенного имущества на основании судебного решения, занимает длительный период времени, и связан со множеством условностей. Например, во Франции, требуется в среднем 4 года, чтобы кредитор мог вернуть свои средства. Условия продажи очень жесткие из-за необходимости защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест. При получении ипотечного кредита на строительство или приобретение жилья, применяются другие требования для потенциального заемщика. Для получения кредита ему необходимо иметь на счете в банке, как минимум, 30 % от стоимости нового жилья. В договоре ипотеки отдельно оговариваются моменты, касающиеся строительства нового жилья, – сроков, стоимости, и т. д. Заемщик получает кредит под залог дома или квартиры, в которой он проживает, на срок, необходимый для ввода в действие нового жилья. После переезда в новый дом (квартиру), старое жилье продается с публичных торгов, и заемщик из полученных средств расплачивается с кредитором.

  Таким образом, европейская модель ипотеки определяется наличием минимального числа специализированных участников. Принципиальной характеристикой модели является то, что совокупная заявка всех потенциальных заемщиков может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе собственных средств банка, средств на депозитах, межбанковских кредитов, и т.д. Очевидно смещение баланса интересов в правоотношениях в сторону заемщика-залогодателя, обеспечение условий, при которых он может до последнего момента оставаться собственником имущества.

  Относительная простота организации ипотеки на основе данной модели, слабая развитость вторичного рынка ценных бумаг обуславливает зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Это оказывает существенное влияние на активность банков в ипотечном кредитовании в отдельные периоды, – благоприятные или неблагоприятные.

 

 

Раздел 3. Перспективы  развития ипотечного кредитования в  Республике Беларусь

   Белорусская ипотека – это относительно новый сегмент в экономике, пока недостаточно развитый и мало популярный.

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые  могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость. 

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска  ипотечных облигаций, которые могут  повторно обращаться на рынке. Но в  Беларуси сегодня такие облигации  выпускаются на непродолжительный  срок - от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5-12%). Поэтому  эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной  задолженностью.

Еще одна проблема – высокие  проценты по кредиту. У нас сегодня  ставки по жилищным кредитам составляют 14-16% в белорусских рублях, ипотечные  кредиты ничем не отличаются. Например, в Германии сберегательные кассы  выдают кредиты под проценты 1,5-4% годовых. Причем там нет кредитных комиссии, и любой работник банка может выдать вам кредит без всяких проверок и согласований практически в день обращения.

Ипотечные кредиты в Японии выдаются под 0,5%, в Англии — максимум под 2%, в США сейчас — до 5,5%, в  Китае — 6%. При этом сроки погашения  таких кредитов в рыночных экономиках (и в Китае) составляют 25-30 лет, а  то и все 40. В Беларуси же даже льготные кредиты даются максимум на 20 лет.

Банки России предлагают ипотечные  кредиты, по срокам и по ставкам более  выгодные, чем белорусские. Сравним - ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от 13,2% - при первоначальном взносе менее 5%.  Если бы белорусская ипотека была бы такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением.

Развитие ипотеки в  Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с  западными странами.

Остро стоит вопрос о нехватке средств у населения. Далеко не каждый белорус может позволить себе купить жилье по цене 1500-2000 долларов за кв. метр. Поэтому мы хотим создать  систему, которая позволила бы гражданам  накапливать деньги хотя бы на первый взнос.

Ипотека, меж тем, придумана  для среднего класса и в идеале представляет собой весьма удобный  выход из «бездомного» положения. Неслучайно, доля жилья, приобретаемого в рамках ипотечных программ, в Западной Европе доходит до 60-70%, в США — до 80%. У нас же при нынешних процентах  честный труженик вылетит из этой системы по определению. Хотя, как  еще года полтора назад отмечал  глава Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов, кредитование под залог недвижимости белорусскими банками применяется уже давно, в 90% случаев залог недвижимости используется для получения кредита. И само по себе официальное появление жилищной ипотеки ничего принципиально нового не принесет — просто жизнь с ипотекой узаконится и упростится для банков: в случае невозврата кредита квартира обратится в их доход.

Впрочем, некоторые специалисты  уверены, что будущее ипотечного кредитования в Беларуси будет зависеть от эффективного развития института  закладных. Без него ипотечное кредитование не будет существенно отличаться от существующей сегодня схемы выдачи обычных кредитов на приобретение недвижимости. В настоящее время сроки выдачи обычных кредитов колеблются от 10 до 20 лет. В условиях нынешнего острого  дефицита долгосрочных ресурсов в банках выдача ипотечных кредитов в ближайшее  время может увеличиться максимум до 25 лет. Но более долгосрочного  кредитования (30, 50 и более лет) вряд ли следует ожидать в обозримом  будущем ввиду отсутствия у белорусских  банков источников «длинных денег».

В то же время эффективное  развитие института закладных поможет  решить проблему нехватки долгосрочных ресурсов в банках. Схема проста и понятна: банк выдаст кредит, получит  закладную, сможет продать ее на вторичном  рынке ценных бумаг и использовать полученные средства для выдачи новых  кредитов. Но справедливости ради заметим, что эта схема будет работать лишь при наличии спроса на закладные. Пока такого спроса нет. И хорошо, если он появится в среднесрочной перспективе  – через 3-4 года. Основным условием дальнейшего становления рынка  закладных будет являться совершенствование  нормотворческой базы на основе законодательства о ценных бумагах, либерализация  налогового законодательства. А самое  главное – избыток денег, что, собственно, и является базой для  появления спроса на закладные. Хотя, конечно, институт закладных можно  и нужно отнести к прогрессивным  нововведениям белорусского законодательства.

Для того, чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятому закону «Об ипотеке» внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на пути развития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие сроки выдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынка закладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращения взыскания на заложенное имущество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

   Ипотечное кредитование - один из наиболее приемлемых институтов решения проблем жилищного строительства. Однако необходимо отобрать  наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования,  пытаться стимулировать склонность населения к сбережению, поскольку их средства являются одним из источников для ипотечного кредитования, но этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы финансирования данного вида кредитов.

 Кроме того, необходимо  создать определенные специализированные  институты и субъекты, которые  будут осуществлять деятельность  в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные  банки). Очень важно также ориентировать  население на использование данного  вида кредитов.

Еще одна проблема - это нехватка  долгосрочных ресурсов, которые банки  могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Основная  задача - наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля сократить уровень  инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Тем самым создать  основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме  того  необходимо добиться, чтобы  сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы. В стандартных  ситуациях ипотека кредитуется  за счет внутренних источников. Но, тем  не менее,  необходимо рассчитывать на привлечение внешних источников долгосрочных ресурсов. Причем ипотека  может развиваться как через  специализированные банки, так и  через универсальные кредитные  институты. 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Закон Республики Беларусь  «Об ипотеке»  № 345-З от 20 июня 2008 года

2. Е.Г. Дорох  «Банковское жилищное кредитование. Ипотека»

3. Газета «Ключевой вопрос» №17(129) от 17.05.2008 года

4. www. Belta. By