Сущность ипотеки и ипотечного кредитования

  Порядок обращения взыскания на заложенное имущество в США законодательно устанавливается не на федеральном уровне, а на уровне штатов. В 25 штатах установлен несудебный, административный способ обращения взыскания. Законодательство остальных 25 штатов требует судебного разбирательства. В данных штатах ипотечный банк нанимает адвоката, который обязан передать документы о продаже заложенного имущества в суд после самой продажи имущества на аукционе. Суд проверяет соблюдение требований законодательства при продаже недвижимости, и он вправе объявить результаты торгов недействительными. При административном порядке обращения взыскания, удостоверение, подтверждающее право на приобретение недвижимого имущества выдается лицом, проводившим аукцион, и каких-либо проверок на предмет законности сделки не требуется.

    Процедура изъятия имущества у не выполнившего свои обязательства заемщика может носить длительный характер, особенно в случае судебного разбирательства. В разных штатах она длится от 1 до 15 месяцев. Некоторые штаты законодательно устанавливают возможность возврата заемщиком своих прав на жилье даже после продажи его с аукциона. Например, в штате Огайо срок восстановления прав на жилой дом после продажи равен 12 месяцам. Связано это с тем, что даже при крайних мерах власти штатов стараются защитить интересы физических лиц-заемщиков.

   Реализация американской модели ипотеки стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при активном содействии государства, которое заключается в частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий контроля государства является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

  Американская модель ипотеки является эффективной и стабильной системой кредитования из-за разграничения полномочий и сфер ведения между центром и штатами. Первичный рынок ипотечного кредитования регулируется на региональном уровне – правительствами штатов, а вторичный рынок – федеральным центром.

   Это позволяет поддерживать социальную роль ипотеки, которая заключается как в обеспечении, так и в защите прав граждан в выборе способа приобретения жилья, – это легче делать с учетом особенностей и традиций, присущих отдельной территории. В то же время, осуществление контроля и стандартизации отношений на рынке ипотечных ценных бумаг на национальном уровне, позволяет избегать хаотичности и беспорядка в обеспечении ресурсами рынка кредитов, а значит, содействует реализации социальной роли ипотеки.

 

2.2 Европейская  модель

   Традиционно, в странах германо-романского права (а это вся континентальная Европа), институт ипотеки и продажа имущества связаны с большими формальностями. Эти формальности необходимо строго соблюдать, так как в противном случае, все условия кредитования считаются недействительными, а, следовательно, недействительной считается и гарантия этого вида залога.

   Страны Европы придерживаются схем ипотеки, основанных на нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривают следующее: предмет залога остается и в собственности, и во владении залогодателя.

   В случае неудовлетворения требований по обязательству, кредитор получает право истребовать этот предмет, у кого бы он ни находился, продать его, и из вырученной суммы удовлетворить свое требование.

   Так как при ипотеке не происходит передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускается лишь его продажа, то должник, являющийся собственником имущества, может его заложить несколько раз, что порождает очередность в удовлетворении претензий кредиторов.

  Право требовать продажи залога признается только за первым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получают удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора.

   В случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

   Обязательными составляющими ипотеки, без которых сам факт получения ипотечного кредита будет считаться не легитимным, по нормам романо-германского права, являются:

1)наличие аутентичного  акта – договора ипотеки, в  обязательном порядке зарегистрированного  у нотариуса по форме, установленной  законом; 

2)регистрация закладной  в особой регистрационной службе  по местонахождению объекта недвижимости;

3)обязательное ведение  кадастра или поземельной книги,  в которых отражается вся информация, касающаяся операций с недвижимостью  (продажа, покупка, сервитут, льготы, и т.д.).

   Схема ипотечного кредитования, используемая в европейских странах, работает следующим образом: гражданин, желающий получить кредит, обращается в ипотечный банк.    Прежде всего, он заполняет анкету и пишет заявление, в котором указывается его финансовое состояние, местоположение недвижимости, обоснование непосредственной потребности в предоставлении ссуды. Анкета оформляется и прикладывается к заявлению. Анкета содержит следующие данные:

1) тип займа; 2) сумма; 3) годовой  процент; 4) срок; 5) месячная выплата (основная часть + процент); 6) страховая сумма, налоги на недвижимость.

   Далее банк определяет пригодность потенциального объекта залога, то есть оценивает недвижимость. Кредитор несет полную ответственность за точность оценки. Роль оценки сводится: 1) к предоставлению полной и точной описи собственности с учетом ее особенностей (местоположение, степень износа, и т.д.) 2) к установлению ее действительной рыночной стоимости 3) к принятию решения о возможности использования ее в качестве залога. Причем, оценку может производить или сам банк, или специализированная оценочная компания. Издержки по оценке имущества залогодателя несет залогодержатель. Оценка может производиться по одному из следующих методов:

1. метод прямых рыночных сравнений – состоит в сопоставлении цен, по которым в последнее время продавалось аналогичное имущество, с корректировкой характеристик заложен;
2. метод издержек – основан на принципе замены, означающем возможность замены максимальной стоимости данного имущества стоимостью другого, настолько же необходимого и желаемого имущества;
3. метод репродукции – означает определение затрат на строительства точной копии оцениваемого имущества;
4. метод дохода – базируется на нынешней стоимости доходов, которые будут получены в будущем. Этот метод применяется для оценки имущества, приносящего доход, – торговых площадей, офисов, жилых домов.

    По итогам работы оценочная компания составляет отчет об оценке и передает его кредитору.

   После проведения оценки кредитор переходит к следующему этапу предварительных процедур, – к андеррайтингу, то есть принятию решения о предоставлении кредита. Андеррайтинг предполагает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения о предоставлении или не предоставлении кредита. Андеррайтингу предшествует оценка платежеспособности заемщика, которая базируется на следующих критериях кредитоспособности заемщика:

стабильность его финансового положения; размер его текущих доходов и расходов; кредитные источники.

   После процедуры андеррайтинга, в случае положительного решения о выдаче ипотечного кредита, банк начинает документальное оформление прав и обязанностей, связанных с дальнейшим функционированием договора ипотеки. Оформляются следующие документы: 1) юридическое право кредитора на залоговое имущества; 2) страховой полис; 3) долговое обязательство заемщика; 4) акт о передаче титула на распоряжение имуществом кредитору; 5) кредитный договор.

Далее, кредитор передает заемщику документы на владение кредитом.

   Конечным этапом взаимодействия банка и заемщика является собственно оформление самого договора ипотеки в виде закладной. Закладная включает следующие пункты:

- наименование залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

- название кредитного договора или иного денежного

обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с

указанием даты и места  заключения такого договора;

- указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и

размера процентов, если они  подлежат уплате по этому

обязательству;

- указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной

ипотекой, а если эта сумма  подлежит уплате по частям –

периодичности соответствующих  платежей и размера каждого из них;

- название и достаточное для идентификации описание

имущества, на которое установлена  ипотека, и указание места

нахождения такого имущества;

- денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

- наименование права, в силу которого имущество, являющееся

предметом ипотеки, принадлежит  залогодателю;

- указание на имеющиеся обременения имущества, являющегося предметом ипотеки;

- подписи залогодателя и залогодержателя;

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

   По соглашению сторон, в закладную могут быть включены и другие условия, в частности, условие о комиссионных выплатах банку, устанавливаемых в процентах от величины залога или условие о предварительной оплате кредита, которое предусматривает оплату заемщиком дополнительных сумм для обеспечения недополученной кредитором величины процентных выплат из-за ускоренного возврата кредита.

   Как уже было сказано, европейская модель ипотеки предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки (закладной), без которой он не будет иметь юридической силы. Нотариус удостоверяет закладную по форме, установленной законом. Кроме того, закладная должна быть зарегистрирована в особой регистрационной службе по месту нахождения объекта недвижимости. Это означает признание государством обязательств должника и установление приоритета по использованию права на лишение заемщика возможности выкупить закладную. Регистрационная запись заносится в Кадастр (во Франции) или в Поземельную книгу (в Германии). Порядок ведения Поземельной книги в Германии регулируется гражданским уложением и специальным актом “Правила ведения Поземельной книги”. В книгу заносятся следующие данные: вид залогового права; имя должника; имя кредитора; процентная ставка за кредит; повышение ставки процента за отсрочку платежа, и иные требования. Таким образом, любое заинтересованное лицо может получить исчерпывающую информацию об ипотеках и других отягощениях конкретного объекта недвижимости.

  Имея закладную, банк может распоряжаться ей по своему усмотрению. Прежде всего, банк постарается пополнить свои кредитные ресурсы, для предложения их следующим клиентам. Лучший путь для этого – это продажа закладной другим профессиональным участникам ипотечного рынка. В этом случае на закладной делается передаточная надпись, и новому владельцу переходят все права предыдущего кредитора.

  Но на этом обязанности ипотечного банка по обслуживанию кредита не заканчиваются. Он становится связующим звеном между заемщиком и новым кредитором, – переводит ежемесячные платежи заемщика на счет кредитора; сообщает сторонам о ситуации на рынке недвижимости; проводит консультации по правовым и финансовым вопросам.

   В случае неоднократного нарушения заемщиком условий договора ипотеки, кредитор имеет право наложить взыскание на заложенное имущество. Это может происходить в двух формах: в судебной и в несудебной.

   Судебная форма наложения взыскания на имущество должника подробно разработана законодательством европейских стран, и предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав: принудительную ипотеку; принудительный аукцион; принудительное управление.

  Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенное ранговое место и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой – передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю путем продажи имущества должника с аукциона, и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора.

   Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно, путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

   Несудебная форма наложения взыскания на имущество должника используется в случае, когда в договоре об ипотеке имеется пункт о предоставлении кредитору права продажи имущества. Для признания данного акта законным, необходимо наличие нотариально удостоверенного соглашения о продаже, заключенное между залогодателем и залогодержателем. Так же, как и при судебной форме, дается объявление о проведении публичных торгов и условиях продажи. После продажи имущества, кредитор предоставляет копии извещения о торгах или письменное свидетельство о продаже заинтересованным органам.