Сущность ипотеки и ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

  Введение………………………………………………………………………..3

Раздел 1. Сущность ипотеки и ипотечного кредитования………………...4

  1.1 История возникновения и развития ипотеки………………………….4

  1.2 Понятие, сущность  ипотеки и ипотечного кредитования……………8

  1.3 Классификация ипотечных  кредитов…………………………………10

  1.4 Понятие закладной,  ее виды…………………………………………..13

Раздел 2. Модели ипотечного кредитования……………………………..16

  2.1 Американская модель…………………………………………………16

  2.2 Европейская модель…………………………………………………...23

Раздел 3. Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике              Беларусь……………………………………………………………………….30

Заключение…………………………………………………………………..33

Список использованных источников………………………………………34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

   Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношении, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется  непопулярным. Другие — что ипотека  пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в  стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения  эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе.

В связи с этим, целью  данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья; изучение истории становления ипотеки; перспективы  ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1. Сущность ипотеки и ипотечного кредитования

1.1 История возникновения  и развития ипотеки

   Об ипотеке впервые заговорили в Греции в начале VI в. до н.э. (этот термин ввел архонт Солон). Понятие ипотека означало, что ответственность должника перед кредитором обеспечена определенными земельными владениями (ранее в Афинах залоговым обеспечением являлась личность должника, которого в случае невыполнения обязательств, продавали в рабство).

   Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории вкапывали столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением требований кредитора в сумме долга. На этом столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

   Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

   Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

   В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

   Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

   Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

   При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

   Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

   Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

   При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

   Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

   Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

   В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

   В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Ссуды там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости на срок до 5 лет.

   На Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного залога. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма залога сохранялись вплоть до середины 19 века.

   В России, в конце 19 – начале 20 века существовала классическая схема ипотечного кредитования с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в России было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были призваны предоставлять ипотечные ссуды. Обычно размер ссуды не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что кредиты выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотеки. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций. Об этом говорят следующие цифры: в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Понятие, сущность  ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга  по кредитному договору, процентов  за пользование кредитом(заемными средствами), а также других расходов, связанных  с обращением взыскания и реализацией  заложенного имущества и возмещением  убытков кредитора в следствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными  чертами ипотеки являются:

1. ипотека, как и всякий залог, в сущности является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, возмещения вреда и т.д.;
2. предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все что с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;
3. предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный   механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных  кредитов.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических  отношений включает в себя ипотеку  как базовую подсистему – составную  часть или существенный элемент  в форме непосредственных залоговых  технологий.

 С другой стороны,  ипотечное кредитование – один  из видов сделки с недвижимым  имуществом, обеспечение обязательств  по которому осуществляется с  помощью ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Классификация  ипотечных кредитов

 Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

     1. По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- здания, сооружения и  иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные и морские  суда;

- незавершенное строительством  недвижимое имущество.

2. По целям  кредитования:

- жилищное кредитование:

а) на приобретение готового жилья;

б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт;

в) строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций;

- на разработку земельного  участка;

- на развитие сельского  хозяйства;

- на развитие производства;

- кредиты под залог  имеющейся недвижимости на различные  нужды заемщика.

3. По виду кредитора:

а) по статусу:

- банковские;

- небанковские;

б) по принадлежности:

- государственные;

- частные;

- общественные;

в) по степени специализации:

- универсальные;

- специализированные.

4. По способу  амортизации долга:

- постоянный ипотечный  кредит;

- кредит с переменными  выплатами;

- кредит с единовременным  погашением согласно особым условиям;

- ипотечный кредит с  нарастающими платежами;

- ипотечные кредиты с  индексацией непогашенной суммы  долга;

- ипотечные кредиты, предусматривающие  финансовый интерес кредитора.

5. По виду процентной  ставки:

- кредит с фиксированной  процентной ставкой;

- кредит с переменной  процентной ставкой.

6. По возможности  досрочного погашения:

- с правом досрочного  погашения;

- без права досрочного  погашения;