Стратегия корпоративного управления

Содержание

Введение…………………………………………………………………...		2
1. Инвестиционная стратегия……………………………………………		4
2. Стратегия специализации и стратегия  диверсификации……………		6
3. Стратегия управления портфелем  недвижимости…………………...		9
4. Стратегия  корпоративного управления……………………………...		10
	4.1. Модель Грейнера………………………………………………	12
	4.2. Модель Томаса Гэда…………………………………………...	14
5. Выводы………………………………………………………………….		15
Список использованной литературы…………………………………….		17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Происходящие в нашей стране общественно-экономические преобразования выявили ряд проблем тактического и стратегического характера. Эта ситуация усугубилась экономическими спадами и кризисами в 1998 и 2008 годах. В результате экономика страны стала терять положительную динамику и темпы своего развития.

Наиболее очевидно эта проблема проявилась в сфере предпринимательства и в одном из ее ведущих секторов - рынке недвижимости. Отправной точкой развития рынка недвижимости в России можно считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1994 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Структурно рынок недвижимости представляет собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка (создание, обмен, распределение, обмен и потребление), а также механизмов, обеспечивающих и обслуживающих функционирование рынка. Анализ рынка недвижимости показывает, что сегодня половина протекающих на нем процессов реализуется девелопментскими предпринимательскими структурами. Следовательно, от их экономического состояния и умения стратегически управлять своим развитием во многом зависит эффективность и устойчивость всего рынка недвижимости. [3,стр.3]

Современный рынок недвижимости - это ведущий сектор рыночной экономики, состоящий из совокупности объектов недвижимости, государственных и предпринимательских структур, участвующих в производстве, обмене, распределении и эксплуатации недвижимого имущества.

С организационно-технологической стороны, преобладающая часть протекающих на нем процессов относится к девелопменту, а основными участниками этой деятельности являются различные девелопментскии предпринимательские структуры.

Понятие «девелопмент» как вида деятельности можно рассматривать в двух взаимосвязанных аспектах.

Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как процесс преобразования недвижимости. С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта ( которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования.

Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастание стоимости недвижимости, что составляет экономическое содержание и его смысл.

Второе значение девелопмента состоит в том, что под ним понимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.

Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в увеличении стоимости недвижимости, поскольку именно это возрастание - источник предпринимательского дохода девелопера, независимо от вида девелопмента. [3,стр.6-7]

Масштабы прироста определяются на уровне стратегического управления, направленного на определение сфер деловой активности, формирование портфеля девелопмента, выстраивание организационной структуры компании.  
          Стратегия – это способ организации деятельности, направленный на достижение важнейших целей субъекта управления. Она учитывает изменения во внутренней и внешней среде с поправкой на ограниченность ресурсов и представляет собой основу, базис для любой активности компании: инвестиционной, операционной, маркетинговой и т. д. Стратегия компании, разумеется, должна быть рассчитана на достаточно длительный период. [2]

1. Инвестиционная стратегия.

В основном, реализация девелоперских проектов требует значительных инвестиций, объем которых исчисляется десятками и сотнями миллионов долларов. Очевидно, что проекты финансируются не только и не столько за счет собственных средств. Важным источником финансирования является привлечение инвестора (инвесторов) на разных стадиях реализации проекта. В качестве инвесторов могут выступать различного рода финансовые институты, банки, наблюдается интерес в некоторых сегментах коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов (фондов). Безусловно, данные участники инвестиционного процесса, и в первую очередь иностранные, предъявляют очень жесткие требования как к самим объектам инвестирования, так и к компаниям (девелоперам), которые эти проекты реализуют. Инвесторы хотят видеть перед собой профессиональную компанию, которой можно доверить деньги, которая сможет эффективно ими распорядиться и полностью возьмет на себя ответственность за конечные результаты реализации проекта. То же самое касается и привлечения заемного финансирования, для получения которого девелоперы должны не только предоставить залоговое обеспечение, но и доказать свою «профессиональную состоятельность». [1, стр.7-8]

В рамках реализации девелоперских проектов инвестиции могут осуществляться как в денежной (финансирование приобретения земельного участка, финансирование затрат на строительство), так и в иной другой (например, вовлечение в инвестиционный процесс объектов незавершённого строительства) форме.

В общем виде инвестиционная стратегия воспроизводства недвижимости может быть представлена как фиксированная комбинация основных элементов системы инвестирования, соответствующая заданным целевым параметрам развития. К основным элементам системы инвестирования недвижимости относятся:

 •  субъекты инвестирования - юридические и физические лица, вкладывающие ресурсы в создание, эксплуатацию, модернизацию, капитальный и текущий ремонты, обмен, продажу или ликвидацию недвижимости;

•  объекты инвестирования - недвижимость всех форм и разновидностей;

•  виды инвестирования - характеристика целевой составляющей вложения ресурсов, представляющая собой принципиально два направления инвестиций: в процесс производства (строительство, эксплуатацию, ремонт и ликвидацию объектов недвижимости) - так называемые капиталообразующие инвестиции; в ценности фондового (ценные бумаги) и денежного (валюта, депозиты, межбанковские и коммерческие кредиты и др.) рынков - финансовые инвестиции;

•  источники инвестирования - подразделение ресурсов в зависимости от их происхождения: формируемые из собственных средств хозяйствующего субъекта (основного субъекта инвестирования или пула инвесторов), привлеченные ресурсы в различных формах (бюджетное финансирование, долевое участие, совместная деятельность, кооперация, участие в акционировании и др.), заемные ресурсы (кредитование различных видов и форм, временная финансовая помощь и др.);

•  формы инвестирования, включающие все разнообразие материально-вещественных и нематериальных видов вложений (от денежных форм, ценных бумаг до различных видов прав, обслуживающих процессы воспроизводства недвижимости);

•  методы инвестирования, представляющие собой совокупность приемов привлечения и способов использования инвестиционных ресурсов в контексте форм участия инвестора в конечных результатах деятельности. К ним следует отнести: федеральные трансферты; фондирование; предоставление льгот; вложения в рамках совместной деятельности; объединение инвестиционных ресурсов в условиях кооперирования деятельности участников рынка недвижимости; приобретение акций хозяйствующих субъектов; размещение облигационных займов, закладных, сертификатов и др.; кредитование, в том числе ипотечное, и др.

Схематично взаимосвязь основных элементов системы инвестирования недвижимости показана на рис.1. [1, стр.15-17]

Рис. 1. Схема взаимосвязи основных элементов системы инвестирования.

 

2. Стратегия специализации  и стратегия диверсификации.

При формировании портфеля проектов девелоперская компания может преследовать две основные цели:

 •   расширение бизнеса;

 •   снижение рисков (оптимизация соотношения доходности и риска).

Базисом для формирования эффективного портфеля является отбор наиболее перспективных и инвестиционно привлекательных проектов в том или ином сегменте рынка. При этом необходимо учитывать рыночные условия, прежде всего стадию жизненного цикла, на которой находится данный сегмент. Далее перед девелопером стоит выбор, какую из портфельных стратегий выбрать:

• стратегию специализации (по типам недвижимости, по географическому принципу);

• стратегию диверсификации (по типам недвижимости, по географическому принципу). [1, стр.22-23]

 Прежде всего речь идет  о диверсификации портфеля девелопмента, под которым понимается набор  проектов, реализуемых компанией. Диверсификация  должна максимально соответствовать компетенциям компании. Она призвана также минимизировать зависимость компании от конъюнктуры отдельных регионов или секторов рынка недвижимости. Диверсификация в целом обеспечивает оптимальное соотношение между собственными и привлеченными средствами компании и подразумевает распределение активности компании между разными проектами.  
          Диверсификация ведется по ряду направлений:  
• с помощью диверсификации по географическому признаку снижаются риски, связанные с состоянием экономики в разных городах и регионах;  
• через диверсификацию по типам недвижимости снижается зависимость компании от состояния отдельных секторов рынка;  
• благодаря диверсификации активности и перераспределению ресурсов между объектами, находящимися на разных стадиях строительства, может быть снижена потребность компании в заимствованиях.  
          Важным аспектом является диверсификация источников финансирования проектов, реализуемых компанией. Как известно, проекты лишь в незначительной степени обеспечиваются финансированием за счет собственных средств девелопера. Привлечение внешнего финансирования в этих случаях является оправданным и экономически целесообразным. В то же время это неизбежно повышает зависимость девелоперов от финансовых институтов: банков, институциональных инвесторов. Для снижения этой зависимости и необходима диверсификация источников финансирования.              Помимо собственных средств, кредитных ресурсов, средств институциональных инвесторов это могут быть средства будущих пользователей, привлеченные с помощью различных механизмов: прямых (долевых) инвестиций, кредитного финансирования, выпуска ценных бумаг и пр.  [2]

Основные преимущества и недостатки обозначенных стратегий представлены в табл. 1, 2.

 

Т а б л и ц а  1

Преимущества стратегий

Критерии	Диверсификация	Специализация
По типам недвижимости	Расширение возможностей инвестирования, снижение маркетинговых рисков за счет реализации проектов в различных сегментах рынка недвижимости	Повышение профессионализма сотрудников компании, нацеленность на высокую эффективность в выбранном сегменте
По географическому принципу	Расширение возможностей инвестирования, снижение маркетинговых рисков за счет реализации проектов в различных регионах, снижение «региональных» рисков	Знание региональной специфики, нацеленность на высокую эффективность в выбранном регионе

 

Т а б л и ц а  2

Недостатки стратегий

Критерии	Диверсификация	Специализация
По типам недвижимости	Проблемы эффективности управления проектами и компанией	Ограниченные возможности расширения и развития бизнеса
По географическому принципу	Проблемы управления территориально-отдаленными проектами, увеличение издержек за счет региональной экспансии	Повышенные маркетинговые риски

 

В целом можно сделать вывод, что выбор в пользу стратегий специализации может позволить девелоперской компании повысить эффективность своей деятельности в выбранном сегменте. Однако в долгосрочной перспективе, с учетом усиления конкуренции, данные стратегии могут стать барьером на пути роста и расширения бизнеса в сфере девелопмента. Решением в данной  ситуации может стать изменение стратегии и выбор в пользу диверсификации. При этом следует учесть, что диверсификация может потребовать от девелопера дополнительных ресурсов для расширения своей деятельности. [1, стр.23]

 

3. Стратегия управления  портфелем недвижимости.

При разработке стратегии управления портфелем недвижимости используется следующий алгоритм принятия решений:

• рассмотрение текущих финансовых показателей (доходность и стабильность объектов недвижимости);

• изучение будущих поступлений денежных средств на основе детального исследования рынка;