Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе  платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями.

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценке недвижимости –  доходный, сравнения и затратный.

 

5. Основные положения договора об оценке недвижимости

 

Основанием  возникновения  отношений  между  участниками  отношений  по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком  и  заказчиком заключается  в  письменной  форме,   хотя   и   не   требует   нотариального удостоверения.

    Согласно  ст.  10  Закона  «Об   оценочной  деятельности  в   Российской Федерации», договор должен содержать:

        V основания заключения договора;

        V вид объекта оценки;

        V вид определяемой стоимости  (стоимостей) объекта оценки;

        V денежное вознаграждение за  проведение оценки объекта оценки;

        V сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика.

    В договор в  обязательном  порядке  включаются  сведения  о  наличии  у оценщика  лицензии  на  осуществление  оценочной  деятельности  с  указанием порядкового номера и даты выдачи этой  лицензии,  органа,  ее  выдавшего,  а также срока, на который данная лицензия выдана.

    Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда  объектов оценки должен содержать точное  указание  на  этот  объект  оценки  (объекты оценки), а также его (их) описание.

    В отношении оценки объектов  оценки, принадлежащих Российской  Федерации,

субъектам  Российской  Федерации  или  муниципальным  образованиям,  договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным  собственником  на  совершение сделки с  объектами  оценки,  если  иное  не  установлено  законодательством Российской Федерации.

    Согласно  ст.  14  Закона  «Об   оценочной  деятельности  в   Российской Федерации», оценщик имеет право:

V применять  самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

V требовать  от заказчика при проведении  обязательной оценки  объекта

оценки  обеспечения  доступа  в  полном  объеме  к   документации, необходимой для осуществления этой оценки;

V получать  разъяснения и дополнительные  сведения,  необходимые  для  осуществления данной оценки;

V  запрашивать   в  письменной  или  устной  форме  у   третьих   лиц

информацию, необходимую для проведения оценки объекта  оценки,  за

исключением    информации,    являющейся    государственной    или

коммерческой  тайной;  в  случае,  если  отказ  в   предоставлении

 указанной  информации существенным образом влияет на  достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

V привлекать  по мере необходимости на договорной основе к участию в

проведении  оценки  объекта оценки  иных  оценщиков либо  других

специалистов;

V отказаться  от проведения оценки объекта   оценки  в  случаях,  если

 заказчик  нарушил условия  договора,  не  обеспечил  предоставление

 необходимой   информации  об  объекте  оценки  либо  не   обеспечил

 соответствующие  договору условия работы.

 

    Обязанности оценщика  регламентируются  ст.  15  Закона  «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

V соблюдать   при  осуществлении  оценочной   деятельности  требования

настоящего  Федерального закона, а также  принятых  на  его основе

нормативных правовых  актов  Российской  Федерации  и  нормативных

правовых  актов субъектов Российской Федерации;

V сообщать  заказчику о невозможности   своего  участия  в  проведении

оценки  объекта  оценки  вследствие  возникновения  обстоятельств,

препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

V обеспечивать  сохранность документов,  получаемых  от  заказчика  и

третьих лиц в ходе проведения оценки объекта  оценки;

V предоставлять  заказчику информацию о требованиях  законодательства Российской Федерации об оценочной  деятельности,  об  уставе  и  о кодексе   этики   соответствующей  саморегулируемой   организации (профессионального   общественного   объединения   оценщиков   или  некоммерческой  организации оценщиков),  на  членство  в  которой ссылается оценщик в своем отчете;

V предоставлять  по требованию  заказчика  документ  об  образовании,

подтверждающий  получение профессиональных   знаний   в   области оценочной деятельности;

V не разглашать  конфиденциальную информацию, полученную  от заказчика  в ходе проведения  оценки объекта оценки, за  исключением   случаев,

предусмотренных законодательством Российской Федерации;

V хранить  копии составленных отчетов в  течение трех лет;

V в случаях,  предусмотренных законодательством  Российской Федерации,

предоставлять копии  хранящихся  отчетов  или  информацию  из  них

правоохранительным, судебным, иным уполномоченным  государственным

органам либо  органам  местного  самоуправления  по  их  законному  требованию.³

    Основные требования, предъявляемые  к отчету об оценке.

    Отчет об оценке объекта оценки  должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен  допускать  неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата  оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости  объекта оценки.

    Согласно  ст.  11  Закона  «Об   оценочной  деятельности  в   Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

    1) дата составления и порядковый  номер отчета;

    2) основание для проведения оценщиком  оценки объекта оценки;

    3) юридический адрес оценщика  и сведения о выданной  ему лицензии  на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

    4) точное описание  объекта   оценки,  а  в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты  юридического  лица  и балансовая стоимость данного объекта оценки;

    5) стандарты оценки для  определения   соответствующего  вида  стоимости объекта оценки, обоснование их использования при  проведении  оценки данного  объекта  оценки,  перечень  использованных  при  проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их  получения,  а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

    6)  последовательность  определения   стоимости  объекта  оценки  и   ее  итоговая  величина,  а также ограничения  и   пределы   применения полученного результата;

    7) дата определения стоимости  объекта оценки;

    8)  перечень  документов,  используемых  оценщиком  и   устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Отчет может также содержать  иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода  расчета  стоимости конкретного объекта оценки.

    Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется печатью.

    В случае наличия спора   о  достоверности  величины  рыночной  или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,  указанный  спор  подлежит рассмотрению судом. Суд,  принявший  к  рассмотрению  дело  о  достоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в  связи  с  рассмотрением дела с иным предметом иска, вправе  своим  определением  назначить  оценщика для проведения повторной оценки  объекта  оценки  в  порядке,  установленном процессуальным законодательством РФ.

 

6. Составляющие сертификата об оценке недвижимости и его содержание

В сертификате  качества оценки недвижимости, оценщик  подтверждает, что в соответствии с предоставленными ему данными: оценка рыночной стоимости объекта  выполнена и отчёт составлен  в строгом соответствии с установленными Федеральными стандартами оценки, стандартами  Российского общества оценщиков, а  так же Международными стандартами  оценки MCOJ–MCO4, принятыми Международным  комитетом по стандартам оценки имущества (IVSC);

Специалист  по оценке рыночной стоимости объекта  имеет профессиональное образование  в сфере оценки цены компании (бизнеса) и недвижимости;

оценщик удостоверяет, что настоящий отчёт  об оценке рыночной стоимости указанного объекта подготовлен на основании  фактов, которые он считает достоверными и достаточными для утверждения  содержащихся в отчёте положений  и выводов, не гарантируя при этом абсолютную точность каждого из указанных  фактов (см. ссылки на источники информации), содержащихся в отчёте, положения  и выводы действительны строго в  пределах допущений и ограничений, изложенных в разделе «Допущения и ограничения» отчёта;

-оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованности в объекте оценки;

-оценка рыночной цены объекта, выполнена оценщиком самостоятельно, вне какой-либо зависимости от его отношений с заказчиком, без какого-либо влияния и профессионального содействия со стороны третьих лиц;

-задание заказчика на оценку объекта оценки не содержало указания о формировании определенного размера его рыночной цены;

-вознаграждение оценщика, по договору с заказчиком, на услуги по оценке объекта установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки рыночной стоимости, а также от последствий применения заказчиком или третьими лицами положений и выводов, содержащихся в данном отчёте;

-сертификат качества оценки рыночной цены объекта использован при составлении отчёта с указанными ниже допущениями и ограничениями.

Допущения и ограничения, содержащиеся в отчёте об оценке:

а) при  выполнении оценки рыночной стоимости  объекта недвижимости, оценщик исходил:

из заявленной заказчиком бесспорности его прав собственности  на данный объект оценки, из отсутствия обременений и ограничений указанных прав, кроме оговоренных в отчёте об оценке, а также каких-либо законодательных и административных актов для использования объекта оценки по указанному заказчиком назначению;

из информации заказчика об отсутствии каких-либо скрытых от визуального наблюдения качеств объекта оценки или не выявленных обстоятельств его использования, влияющих на его рыночную стоимость. Оценочная компания не несет ответственность  за выявление этих качеств и обстоятельств, а также за то, что выявленные впоследствии обстоятельства не были учтены при выполнении оценки объекта;

б) содержащаяся в отчёте оценки, рыночная стоимость  объекта действительна только на дату проведения данной оценки. Оценочная  компания не несет ответственности  за изменение рыночной или иной расчетной  стоимости объекта оценки, вызванное  политическими, экономическими, юридическими, социальными, природными воздействиями, которые не могли быть учтены при  выполнении работ;

в) оценщик  не обязан:

участвовать в заседаниях суда и других юридических  значимых мероприятиях, для дачи свидетельских  показаний, по поводу содержания отчёта или имущественных конфликтов, связанных  с объектом оценки недвижимости, если это не предусмотрено договором  об оказании услуг по оценке объекта, или в специальном соглашении между заказчиком и оценщиком, кроме  случаев официального вызова оценщика в суд;