Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

 

 

 

 

3. Оценка недвижимости, ее роль и значение в рыночной экономике

На данном этапе развития России недвижимость-то немногое, что в  долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса  намного превышает стоимость  всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит  в самой основе частных имущественных  прав, являющихся неотъемлемым атрибутом  рыночных отношений. Недвижимость как  объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Экономика недвижимости является одним  из разделов экономической науки. Предметом  изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с  макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом, финансами бухучетом  и статистикой.

Экономика недвижимости предполагает рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости, конкретный организационный  и правовой механизм купли-продажи  и аренды объектов недвижимости, а  также методические и нормативные  основы осуществления сделок, вопросы  оценки недвижимости и анализа ее доходности.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе  знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие  функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно  связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля - занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской  деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого  общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и  поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим  в производстве всех других товаров  и благ.

В рыночной среде земля имеет  многофункциональное назначение. В  качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, Земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля, как территория государства или субъекта федерации, обусловливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный  ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа  земельных участков в России на современном  этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного  перераспределения земель между  собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.

Вовлечение соответствующих категорий  земель или прав пользования ими  в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит определенной гарантией  стабильности бизнеса и воспроизводства  капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

 

4. Принципы, процесс и этапы оценки объектов недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов. В мировой  практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях  потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

 

 

Рис. 1 Оценочные принципы

1. С позиции                Обусловленные                  Обусловленные

потенциального           процессом                             рыночной

 собственника                эксплуатации                         средой

  Полезность                     Вклад                          Спрос и предложение

  Замещение            Остаточная продуктивность     Конкуренция

  Ожидание               Сбалансированность               Соответствие

                                 Разделение                          Изменение внешней среды

                 

                         4. Лучшее и наиболее эффективное  использование

 

Первая группа принципов оценки. Исходной принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.²

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок  незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При  этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается  стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся  количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое  является результатом наличия конкретного  фактора или его элементов.

Если  рассматривать действие данного  принципа в динамике, по отношению  к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может  и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость  недвижимости не всегда выступает простой  суммой стоимостей отдельных составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 150000 долл. Могут увеличить стоимость  многоэтажного жилого дома на 300000 долл.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует  оптимальное сочетание взаимодействующих  элементов в структуре объекта  недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором  достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость  всего объекта.

Сбалансированность  нарушается, если здания на земельном  участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют  излишние улучшения по отношению  к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется  экономическими показателями емкости  и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное  разделение: разделение прав на  воздушное пространство, на почвенный  слой земли, на подземное пространство  с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;

- разделение  по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование,  ипотека, внесение в уставные  фонды предприятий, эмиссионное  обеспечение для выпуска акций;

- разделение  по времени владения или пользования:  краткосрочная и долгосрочная  аренда, бессрочное пользование,  пожизненное владение, право хозяйственного  ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке  можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка  недвижимости. При наличии монополизма  сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искаженной рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Принцип соответствия состоит в том, максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешних окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно  учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость  объекта недвижимости.