Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

 

 

 

Начальная стоимость недвижимости составляет 285 млн.руб., инвестиционная стоимость составляет 84 млн.руб. (приложение).

Заемный капитал составляет 50% от инвестиционной стоимости:

84*0,5 = 42 млн.руб.

Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2013 года: 42*0,1 = 4,2 млн.руб.

Годовые финансовые результаты после уплаты налога – таблица 2.4 пункт 8.

Амортизационные отчисления берем из таблицы 2.4 пункт 5.

Цена продажи недвижимости берется из таблицы 2.7 пункт 1.

Выплата долга берется из таблицы 2.7 пункт 6.

Величина платежа налога берется из таблицы 2.7 пункт 4.

Кассовые поступления рассчитываются суммированием всех строк таблицы 2.9.

 

2.7 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений.

Таблица 2.10

	14%		15%
	Коэф. дисконтирования	Кассовые поступления	Коэф. дисконтирования	Кассовые поступления
нач.2013	1,000	-327 000,00	1,000	-327000,00
кон.2013	0,877	-5895	0,870	-5843
2014	0,769	13929	0,756	13688
2015	0,675	14699	0,658	14319
2016	0,592	15151	0,572	14631
2017	0,519	15243	0,497	14591
2018	0,456	289253	0,432	274486
Сумма		15380		-1128

 

Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии (колонка №4 функции сложного процента) по формуле 2.1:

K = 1/(1+i)n                                                                                 (2.1)

К – коэффициент дисконтирования;

i – процентная ставка;

n – количество периодов времени;

(1+i)n – дисконтный множитель.

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны. При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны.

Вывод. При процентной ставке, равной 14%, кассовые поступления составят 15380 тыс.руб., а при процентной ставке, равной 15%, будет убыток, который составит 1128 тыс.руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 15%.

 

Заключение

         Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки.

  Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

  При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

  Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

     Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

     Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

   Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   Список использованных источников:

 

1. Грабовый П.Г., Оценка недвижимости, 2003
2. Грабовый П.Г., Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов,
3. Грязнова А.Г., Оценка недвижимости, 2008
4. Трухина Н.И., Макарова Д.А., Учебное пособие по оценке недвижимости, 2006
5. Фридман Джек, Олдуин Николас, Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, 2008

 

 

 

Приложение

удельный вес различных типовых помещений в общем балансе площадей, %
торговые помещения				офисные помещения		квартиры			технические помещения			парковочный холл
10				5		65			10			10
общая площадь здания,кв.м	инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости, руб.						первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.				местоположение объекта
14000	84 000 000,00						285 000 000,00				Коминтерновский р-он
местоположение объекта			Уровень месячной арендной платы по жилым помещениям, торговым, офисным и по парковочным местам
			торговые помещения, руб/кв.м		офисные помещения, руб/кв.м			квартиры, руб/кв.м		парковочный холл, руб за 1 место
Коминтерновский р-он			700		500			250		2500
местоположение объекта			Цена продажи квартир, торговых и офисных помещений
			торговые помещения, руб/кв.м		офисные помещения, руб/кв.м			квартиры, руб/кв.м		парковочный холл, руб за 1 место
Коминтерновский р-он			64500		62000			44170		-
Прогнозные изменения стоимости по всем видам недвижимости по годам, %
2013		2014			2015			2016		2017			2018
-		6			6			7		5			7
Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам, %
2013		2014			2015			2016		2017			2018
-		4			5			7		7			7
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, %
2013		2014			2015			2016		2017			2018
-		80			85			90		92			95
Степень занятости арендаторами коммерческих помещений(офисных и торговых помещений) по годам, %
2013		2014			2015			2016		2017			2018
-		85			90			89		92			98
Степень занятости парковочных мест по годам,%
2013		2014			2015			2016		2017			2018
-		70			75			85		90			95
Обслуживание и текущий ремонт жилья и коммерческих помещений, руб/кв.м в год
жилые помещения и парковочный холл-470 руб/кв.м в год
коммерческие помещения-800 руб/кв.м в год
Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и коммерческих помещений по годам,%
2012		2013			2014			2015		2016			2017
-		2			4			4		6			8
Амортизация
Годовая норма амортизации составит 5%
Кредитование
Заемный капитал 50% от инвестируемого на 10 лет под 16% годовых.
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2014 года.
Налог на прибыль
20%