Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

 

 

 

2. Практическая часть

1. Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

Объект реконструкции представляет собой многоэтажный жилой дом общей площадью  14000 кв.м со встроенно-пристроенными нежилыми (торговыми и офисными) помещениями, подземной автопарковкой. Объект расположен в Коминтерновском районе г.Воронежа. Площадь, отведенная под коммерческое использование составляет  2100 кв.м. парковочный холл 1400 кв.м.

Табл. 2.1

Баланс площадей

Наименование помещения	удельный вес различных типовых помещений в общем балансе площадей, %	Площадь помещений, кв.м
торговые помещения	10	1400
офисные помещения	5	700
квартиры	65	9100
технические помещения	10	1400
парковочный холл	10	1400
Итого:	100	14000

 

Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи и от аренды помещений. Доходы определяются на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Жилые, коммерческие помещения и парковочный холл сдаются в аренду на 5 лет начиная с 2014 года. В конце 2018 года объекты продаются но рыночным ценам. За счет полученных средств выплачивается долг по займу. Прочие дополнительные сведения представлены в таблицах.

 

2. Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жидых, коммерческих помещений и парковочных мест

Табл. 2.2

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых, коммерческих помещений и парковочных мест

 

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1. Жилые помещения
1.	S помещения	кв.м	9100	9100	9100	9100	9100	9100
2.	S приносящая доход	кв.м	-	7280	7735	8190	8372	8645
3.	Доход от аренды с учетом индексации	тыс.руб.	-	22713,60	25339,86	28708,57	31400,80	34694,47
2. Коммерческие помещения
1.	S помещения	кв.м	1400	1400	1400	1400	1400	1400
2.	S приносящая доход	кв.м	-	1190	1260	1246	1288	1372
3.	Доход от аренды с учетом индексации	тыс.руб.	-	10 395,84	11 557,73	12 229,36	13 526,50	15 417,27
3. Офисные помещения
1.	S помещения	кв.м	700	700	700	700	700	700
2.	S приносящая доход	кв.м	-	595	630	623	644	686
3.	Доход от аренды с учетом индексации	тыс.руб.	-	3 712,80	4 127,76	4 367,63	4 830,89	5 506,17
4. Парковочный холл
1.	S помещения	места	47	47	47	47	47	47
2.	S приносящая доход	места	-	32,9	35,25	39,95	42,3	44,65
3.	Доход от аренды с учетом индексации	тыс.руб.	-	1026,48	1154,79	1400,38	1586,54	1791,91
Итого:		тыс.руб.	-	37 848,72	42 180,14	46 705,94	51 344,73	57 409,81

 

Площадь помещения берем из таблицы 2.1.

Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами (приложение).

     Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года и на 12 (количество месяцев в году). В таблице 2.3 показан уровень арендной платы по типам помещений за период 2014 - 2018 гг.

Табл.2.3

Уровень арендной платы по типам помещений

Года	Уровень арендной платы по типам помещений
	торговые помещения, тыс.руб/кв.м	офисные помещения, тыс.руб/кв.м	квартиры, тыс.руб/кв.м	парковочный холл, тыс.руб за 1 место
2014	0,728	0,520	0,260	2,600
2015	0,764	0,546	0,273	2,730
2016	0,818	0,584	0,292	2,921
2017	0,875	0,625	0,313	3,126
2018	0,936	0,669	0,334	3,344

 

 

2.3 Расчет финансовых результатов.

Таблица 2.4

Расчет финансовых поступлений

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	2013	2014	2015	2016	2017	2018
1.	Доходы от аренды	тыс.руб.	-	37848,72	42180,14	46705,94	51344,73	57409,81
2.	техническое обслуживание	тыс.руб.	-	6 813,45	7 222,26	7 655,59	8 268,04	8 764,12
3.	% за привлеченный капитал	тыс.руб.	6720	6720	6048	5376	4704	4032
4.	чистый операционный доход	тыс.руб.	-6720,00	24315,27	28909,88	33674,34	38372,69	44613,69
5.	амортизация	тыс.руб.	-	14250	14250	14250	14250	14250
6.	финансовый результат перед уплатой налога	тыс.руб.	-6720	10065,27	14659,88	19424,34	24122,69	30363,69
7.	налог на прибыль	тыс.руб.	-	2013,054	2931,9762	3884,868571	4824,537745	6072,737948
8.	финансовый результат после уплатой налога	тыс.руб.	-6720	8052,22	11727,90	15539,47428	19298,15098	24290,95179

 

Доходы от аренды берем из таблицы 2.2.

Техническое обслуживание рассчитываем умножением общей площади квартир или коммерческих помещений (таблица 2.1) на стоимость 1 м2 технического обслуживания и ремонта (приложение), переведенную в уровень цен 2013 года. В таблице 2.5 приводится расчет стоимости технического обслуживания.

 

Табл. 2.5

Стоимость годового обслуживания и текущего ремонта помещений

	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Жилые помещения и парковочный холл	-	5 083,05	5 388,03	5 711,31	6 168,22	6 538,31
Коммерческие помещения	-	1 730,40	1 834,22	1 944,28	2 099,82	2 225,81
Сумма	-	6 813,45	7 222,26	7 655,59	8 268,04	8 764,12

 

 

Проценты за привлеченный капитал берем из таблицы 2.6 (строка 4).

Чистый операционный доход = доходы от аренды – техническое обслуживание – проценты за привлеченный капитал. Например, ЧОД за 2015 год равен 42180,14– 7 222,26– 6048 = 28909,88 тыс.руб.

Годовая норма амортизационных отчислений составляет 5% от балансовой стоимости (285000*0,05 = 14250 тыс.руб.)

Финансовый результат перед уплатой налога определяется как разница между ЧОД и амортизацией. Например за 2015 год финансовый результат перед уплатой налога составляет 28909,88– 14250 = 14659,88тыс.руб.

Налог на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога. Например в 2015 году налог на прибыль составит

14659,88*0,20 = 2931,9762 тыс.руб.

Финансовый результат после уплаты налога представляет собой разницу финансового результата перед уплатой налога и самим налогом на прибыль (в 2015 году 14659,88– 2931,9762= 11727,90 тыс.руб.).

 

2.4 Обслуживание долга.

Таблица 2.6

Обслуживание долга

п/п	Показатели	Ед. измерения	2013	2014	2015	2016	2017	2018
11	Заемный капитал на начало года	тыс.руб.	42000	42000	37800	33600	29400	25200
22	Погашение долга в конце года	тыс.руб.	-	4200	4200	4200	4200	4200
33	Заемный капитал на конец года	тыс.руб.	42000	37800	33600	29400	25200	21000
44	16 % от стоимости кредита на  конец года	тыс.руб.	6720	6720	6048	5376	4704	4032

 

Заемный капитал на начало 2014 года составляет 50% от инвестиционной стоимости под 16% годовых (приложение). Начиная с конца 2014 года погашаем долг равными долями по 10% (4200 тыс.руб.). Заемный капитал на конец года равен разнице заемного капитала на начало года и погашением долга в конце года (например в 2014 году заемный капитал на конец года составит 42000 – 4200 = 378000 тыс.руб).

 

2.5 Расчет стоимости недвижимости

Таблица 2.7

Расчет стоимости недвижимости

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	2018
1	Цена пордажи в конце 2017г., в т. ч:	тыс. руб.	723515
	жилая	тыс. руб.	542922
	торговые помещения	тыс. руб.	121971
	офисные помещения	тыс. руб.	58622
2	Балансовая стоимость	тыс. руб.	213 750
3	Налогооблагаемая часть от цены продажи	тыс. руб.	509 765
4	Величина налога	тыс. руб.	101 953
5	Конечная цена продажи недвижимости в 2017г.	тыс. руб.	407 812
6	Выплата долга	тыс. руб.	21 000
7	Чистые кассовые поступления от прордажи недвижимости	тыс. руб.	386 812

 

Цена продажи недвижимости в конце 2018 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м2 соответствующих помещений, приведенная к уровню цен 2018 года. В таблице 2.8 приведен расчет изменения стоимости недвижимости по годам.

Табл. 2.8

Расчет изменения стоимости недвижимости по годам

Года	Жилые помещения, тыс.руб./кв.м	Торговые помещения, тыс.руб./кв.м	Офисные помещения, тыс.руб/кв.м
2014	46,820	68,370	65,720
2015	49,629	72,472	69,663
2016	53,103	77,545	74,540
2017	55,759	81,423	78,267
2018	59,662	87,122	83,745

 

Цена продажи жилых помещений к концу 2018 года составит:

9100*59,662= 542922 тыс.руб.

Цена продажи торговых помещений к концу 2018 года составит:

700*87,122= 121971 тыс.руб.

Цена продажи офисных помещений в 2018 году составит:

1400*83,745= 58622 тыс.руб.

Балансовая стоимость на 2018 год определяется как разность между балансовой стоимостью 2013 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации: 285 000 – 5*14250 = 206 250 тыс.руб.

Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2018 года – балансовая стоимость на 2018 год:

723515 – 213 750= 509 765 тыс.руб.

Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж составляет 20% налогооблагаемой части от цены продажи:

509 765 *0,2 = 101 953 тыс.руб.

Конечная цена продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2018 года – налог, уплачиваемый с прибыли от продаж:

509 765– 101 953 = 407 812 тыс.руб.

Выплата долга за привлеченный капитал равен невыплаченному долгу на конец 2018 года (таблица 2.6, пункт 3 за 2018 год).

Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости = конечная цена продажи недвижимости – выплата долга за привлеченный капитал:

407 812– 21000 = 386 812тыс.руб.

 

2.6 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью.

 

Таблица 2.9

 

№ п/п	Показатели	Ед. измерения	Годы
			начало 2013	конец 2013	2014	2015	2016	2017	2018
1	Начальная стоимость недвижимости	тыс. руб.	-285 000,00	-	-	-	-	-	-
2	Инвестиционная стоимость	тыс. руб.	-84 000,00	-	-	-	-	-	-
3	Заемный капитал	тыс. руб.	42 000,00	-	-	-	-	-	-
4	Погашение кредита	тыс. руб.	-	-	-4 200,00	-4 200,00	-4 200,00	-4 200,00	-4 200,00
5	Годовой финансовый результат после уплаты долгов	тыс. руб.	-	-6 720,00	8 052,22	11 727,90	15 539,47	19 298,15	24 290,95
6	Амортизационные отчисления	тыс. руб.	-	-	14 250,00	14 250,00	14 250,00	14 250,00	14 250,00
7	Цена продажи недвижимости	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	723 514,54
8	Выплата долга	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	-21 000,00
9	Величина налога	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	-101 952,91
10	Кассовые поступления	тыс. руб.	-327 000,00	-6 720,00	18 102,22	21 777,90	25 589,47	29 348,15	634 902,58